Parket bij de Hoge Raad, 07-06-2013, CA3881, 12/03746 en 12/03796

CONCLUSIE

in de zaken:

tegen

en

tegen

1. Procesverloop

1.2 Het vonnis van vervroegde onteigening is op 30 december 2010 ingeschreven in de openbare registers.

1.3 De onteigening heeft plaatsgevonden op basis van zowel titel IIa (onteigening ten behoeve van - onder andere - verbetering of verruiming van rivieren) als titel IIc (onteigening in het belang van de winning van oppervlaktedelfstoffen) van de Onteigeningswet. Het werk, Hoogwatergeul Well-Aijen, bestaat naast aanleg van een hoogwatergeul uit de winning van vrijkomende delfstoffen (zand en grind). De onteigende (delen van) percelen waren op de peildatum onbebouwd en in gebruik als landbouwgrond.

1.4 Het advies van de reeds eerder door de rechtbank bij beschikkingen van 6 en 20 januari 2010 op de voet van art. 54a Ow benoemde deskundigen is op 8 september 2011 bij de rechtbank binnengekomen. In hun advies hebben de deskundigen de schadeloosstelling begroot op een totaalbedrag van € 925.530.

1.5 Partijen hebben, aan de hand van overgelegde pleitnotities, hun standpunten ter zitting van de rechtbank van 16 januari 2012 bepleit.

1.6 Bij vonnis als bedoeld in art. 54t Ow van 23 mei 2012 heeft de rechtbank de door de Staat aan [A] verschuldigde schadeloosstelling, conform het advies van de deskundigen, vastgesteld op € 817.250 als vergoeding voor de werkelijke waarde van het onteigende en € 108.280 als vergoeding voor bijkomende schade (premie uit handen breken en transactiekosten), totaal € 925.530.

1.7 Zaaknummer 12/03746. De Staat heeft bij akte van 1 juni 2012 (tijdig)(1) cassatieberoep ingesteld tegen het vonnis van 23 mei 2012. De akte waaruit blijkt dat hij cassatieberoep heeft ingesteld heeft de Staat bij exploot van 17 juli 2012 (tijdig)(2) aan [A] laten betekenen met dagvaarding in cassatie.

1.8 [A] heeft geconcludeerd tot verwerping van het cassatieberoep van de Staat. De advocaten van de Staat en [A] hebben de zaak schriftelijk toegelicht. De advocaat van de [A] heeft gedupliceerd.

1.9 Zaaknummer 12/03796. [A] heeft bij akte van 5 juni 2012 (tijdig) cassatieberoep ingesteld tegen het vonnis van 23 mei 2012. De akte waaruit blijkt dat hij cassatieberoep heeft ingesteld heeft [A] bij exploot van 17 juli 1012 (tijdig) aan de Staat laten betekenen met dagvaarding in cassatie.

1.10 De Staat heeft geconcludeerd tot verwerping van het cassatieberoep van [A]. De advocaten van [A] en de Staat hebben de zaak schriftelijk toegelicht. De advocaat van [A] heeft gerepliceerd.

2. Inleiding, oordeel van de rechtbank m.b.t. de werkelijke waarde van het onteigende

2.1 De aan [A] toegekende schadeloosstelling bestaat uit een vergoeding voor de werkelijke waarde van het onteigende ten bedrage van € 817.250 en een vergoeding voor bijkomende schade (premie uit handen breken en transactiekosten) ten bedrage van € 108.280. De onderdelen 1-4 van het middel van de Staat betreffen de door de rechtbank in het voetspoor van de deskundigen aan het onteigende toegekende werkelijke waarde. Voor de goede orde wijs ik erop dat de Staat de in deze onderdelen aangevoerde klachten ook, en eveneens als onderdelen 1-4, heeft aangevoerd in de bij Uw Raad aanhangige zaken 12/03751 (Staat/Rooms Katholieke Kerk van den Heiligen Vitus of de Kerkfabriek Bergen Well) en 12/03754 (Staat/[...] c.s.) Het vijfde onderdeel van het middel van de Staat betreft de vergoeding "premie uit handen breken", een schadepost die in de andere zaken niet aan de orde is. Onderdeel 6 bevat een klacht over de proceskostenveroordeling die vergelijkbaar is met de klacht van onderdeel 5 van het door de Staat in de zaak 12/03754 (Staat/[...] c.s.) voorgestelde cassatiemiddel.

2.2 Bij hun taxatie van het onteigende zijn de deskundigen ervan uitgegaan (a) dat het onteigende krachtens bestemmingsplan "Buitengebied 1e herziening" van de gemeente Bergen, vastgesteld op 7 juli 2009, bestemd is voor "agrarische gebied met maatschappelijke en/of natuurlijke waarden" en (b) dat het Tracébesluit Zandmaas/Maasroute op 12 maart 2002 op grond van de Tracéwet is vastgesteld.(3) De rechtbank heeft, als gezegd, de werkelijke waarde van de onteigende gronden in het voetspoor van de deskundigen vastgesteld op € 817.250. Uit blz. 13 van hun advies blijkt dat de deskundigen tot dit totaalbedrag zijn gekomen door aan het onteigende een agrarische waarde van € 4,50 per m2 toe te kennen(4) en dat zij die waarde voor de gehele onteigende oppervlakte hebben vermeerderd met een toeslag van € 5,50 per m2 voor de waarde van de delfstoffen. De deskundigen en de rechtbank hebben dus aan de onteigende gronden een waarde van € 10 per m2 toegekend.

2.4 De rechtbank overwoog met betrekking tot de werkelijke waarde van het onteigende:

2.4. In verband met de aanwezigheid van waardevolle bodembestanddelen ontleent het onteigende volgens de deskundigen zijn hoogste waarde niet aan een veronderstelde voortzetting van het huidige agrarische gebruik maar aan de mogelijkheid tot realisatie van het project Hoogwatergeul Well-Aijen.

2.5. De deskundigen zijn voor de waardebepaling uitgegaan van taxatie van de agrarische gebruikswaarde met een toeslag voor de aanwezige delfstoffen. De agrarische gebruikswaarde is door de deskundigen getaxeerd door middel van vergelijking met agrarische transacties. Deskundigen hebben gerapporteerd dat aan het onteigende als onderdeel van de onderhandse verkoopwaarde toevallende toeslag voor bodembestanddelen op twee manieren kan worden getaxeerd: door middel van de vergelijkingsmethode (met vergelijkbare grondverwervingstransacties) en door middel van de residuele methode (berekening van de waarde van de delfstoffen uit de winningsexploitatie).

2.6. Op basis van de vergelijkingsmethode voor de agrarische waarde en de vergelijkingsmethode voor de toeslag voor aanwezige bodembestanddelen, waarbij de uitkomst vervolgens is gecorrigeerd met de uitkomst van de residuele methode, en voorts op basis van hun op kennis en ervaring berustend intuïtief inzicht hebben de deskundigen de werkelijke waarde van het onteigende getaxeerd op een bedrag van € 10,00 per m2, bestaande uit een bedrag van € 4,50 voor de agrarische waarde in de huidige onverpachte toestand en € 5,50 toeslag voor de waarde van de delfstoffen.

2.7. Zowel de Staat als [A] hebben aangevoerd zich niet te kunnen vinden in deze waardebepaling.

2.8. De rechtbank neemt de conclusies en de daaraan ten grondslag liggende argumentatie van de deskundigen ten aanzien van de werkelijke waarde van het onteigende over en maakt deze tot de hare. De rechtbank overweegt daartoe als volgt.

2.9. Vaste - uit de jurisprudentie voortvloeiende - lijn is dat aan de deskundigen en de rechtbank een grote mate van vrijheid toekomt ten aanzien van het kiezen van een (stelsel van) waarderingsmethode(n). De uiteindelijke keuze van de wijze van waardering is voorbehouden aan de rechtbank, waarbij een keuze voor een op intui¨tie en ervaring gebaseerd advies van de deskundigen omtrent de waarde tot de mogelijkheden behoort.

2.10. De Staat is van mening dat de waarde van het onteigende (uitsluitend) getaxeerd dient te worden op basis van vergelijkingstransacties. De argumenten van de deskundigen om te kiezen voor een andere methode zijn volgens de Staat niet valide. Verder heeft de Staat betoogd dat de waarde van hetgeen is onteigend niet kan worden vastgesteld op de wijze die de deskundigen voorstaan.

2.11. De rechtbank deelt het standpunt van de Staat niet. De deskundigen hebben gerapporteerd dat de vergelijkingsmethode voor de waarde van de grond en de toeslag voor de delfstoffen in het onderhavige geval een zeer verschillend beeld laat zien: de prijzen lopen uiteen van minimaal € 2,36 per m2 tot maximaal € 9,20 per m2. Volgens de deskundigen kunnen daar een aantal verklaringen voor gevonden worden. Een van deze verklaringen is dat de verkopers doorgaans (te) weinig informatie hebben over de winningsexploitatie, waardoor geen/onvoldoende rekening gehouden kan worden met die gegevens. Verder is er volgens de deskundigen in ontgrondingszaken veelal sprake van monopolisme, hetgeen ook in het onderhavige geval aan de orde is. Dat roept, aldus de deskundigen, vragen op omtrent de betrouwbaarheid van de vergelijkingstransacties: er kan door de monopolist immers te veel, precies genoeg, maar ook te weinig zijn betaald. Dat biedt redenen om de waarde, die gevonden wordt door vergelijking, te toetsen.

2.12. Gelet op het nogal verschillende beeld dat de vergelijkingstransacties omtrent de grondprijs en de toeslag laten zien is de rechtbank met de deskundigen van oordeel dat een waardebepaling van het onteigende uitsluitend op basis van de vergelijkingsmethode, voor welke methode de deskundigen in beginsel hun voorkeur hebben uitgesproken, ontoereikend is. Aan de stelling van de Staat dat de waardebepaling van het onteigende (uitsluitend) dient te geschieden op basis van de vergelijkingsmethode gaat de rechtbank dan ook voorbij. De rechtbank gaat ook voorbij aan het standpunt van de Staat dat uit het arrest Provincie Limburg/[...] (Hoge Raad 13 augustus 2004, NJ 2005/151), maar met name ook uit het arrest van hof Den Bosch 9 mei 2006 (gewezen na de verwijzing van de zaak door de Hoge Raad naar dat hof) volgt dat in ontgrondingszaken gekozen moet worden voor de vergelijkingsmethode, althans dat deze methode zeer sterk de voorkeur heeft. In eerstbedoeld arrest is naar het oordeel van de rechtbank door de Hoge Raad geen voorkeur voor de vergelijkingsmethode boven de exploitatiemethode uitgesproken: er is geoordeeld dat de kritiek van de Provincie tegen het gebruik in die zaak van de exploitatiemethode door de rechtbank onvoldoende was weerlegd en dat de methode bovendien niet geheel juist was toegepast. Op grond daarvan is het vonnis in die zaak door de Hoge Raad vernietigd. In haar verwijzingsarrest heeft het hof vervolgens op de vraag naar de waarderingsmaatstaf voor de aan de gedaagde in die zaak toe te kennen schadeloosstelling beslist en geoordeeld dat de vergelijkingsmethode - in die zaak - de voorkeur genoot. Daarbij heeft het hof overwogen dat in die zaak niet is gebleken dat de omstandigheid dat Stevol als monopolist optrad ertoe heeft geleid dat de tussen Stevol en haar wederpartijen gesloten transacties niet beantwoorden aan de maatstaf van artikel 40b lid 2 Ow. In het onderhavige geval is dat evenwel anders, doordat het in belangrijke mate ontbreken van publiek toegankelijke exploitatiegegevens alsmede het sterk wisselende beeld van de ter vergelijking aangedragen/gevonden transacties met zich brengen dat de verkoper zich niet goed op een redelijke vraagprijs kan orie¨nteren, terwijl bij de koper/exploitant daartoe meer informatie voorhanden is, waardoor het ontbreken van evenwicht in de wederzijdse informatieposities zodanig verstorend zal kunnen werken dat niet althans niet zonder meer kan worden gezegd dat is voldaan aan de maatstaf van artikel 40b lid 2 Ow. Anders dan de hiervoor bedoelde zaken hebben de deskundigen de waarde van het onteigende in de onderhavige zaak bovendien niet uitsluitend gebaseerd op de vergelijkings- dan wel de residuele methode. Vanwege de aan elke methode, ook aan de vergelijkingsmethode, klevende manco's en in de door de deskundigen genoemde omstandigheden hebben zij terecht aanleiding gezien niet zonder meer uit te gaan van de op basis van de vergelijkingsmethode gevonden waarde van het onteigende.

2.13. Om de door de deskundigen geconstateerde manco's van de vergelijkingsmethode voor de onderhavige zaak te compenseren hebben de deskundigen de langs de weg van vergelijking bepaalde waarde van het onteigende getoetst aan de hand van de residuele methode. Daarbij hebben de deskundigen opgemerkt dat zij - ondanks een daartoe strekkend verzoek - van de Staat geen (door zijn ketenpartner [C] BV opgestelde) exploitatieberekening hebben ontvangen. De deskundigen hebben deswege geen gegevens omtrent de exploitatie en hebben dientengevolge voor de residuele methode gebruik gemaakt van gegevens met betrekking tot een ander project, Bosscherveld, dat door de moedermaatschappij van [C] BV ([B] BV) zal worden uitgevoerd.

2.14. De Staat heeft bezwaar gemaakt tegen de door de deskundigen gebruikte gegevens voor de residuele methode. De rechtbank gaat aan dit bezwaar voorbij. Daartoe wordt voorop gesteld dat door de deskundigen de waardebepaling niet uitsluitend is gebaseerd op de residuele methode en op uitsluitend de gegevens van dat andere project: deze zijn slechts gebruikt als toetsingskader. De deskundigen hebben immers op grond van de - in de onderhavige zaak slechts beperkt bruikbare - vergelijkingsmethode de waarde van de grond bepaald op € 6,63 per m2 en hebben die waarde vervolgens getoetst aan de globale waarde die via de residuele methode gevonden is. Dat voor de residuele methode gebruik is gemaakt van exploitatiegegevens van een ander project is een gevolg van het feit dat de exploitatiegegevens van het onderhavige project door de Staat - hoewel daar uitdrukkelijk om is verzocht - niet aan de deskundigen ter beschikking zijn gesteld. Het gemis aan gegevens omtrent het onderhavige project komt naar het oordeel van de rechtbank dan ook voor risico van de Staat. De rechtbank gaat ook voorbij aan de door de Staat gemaakte opmerkingen over de - in relatie met het onderhavige project - onjuistheid van de door de deskundigen uit het project Bosscherveld gebruikte gegevens: de rechtbank is met de deskundigen van oordeel dat het bij gebreke aan cijfermateriaal omtrent het onderhavige project bezwaarlijk is de uit het project Bosscherveld ontleende gegevens op basis van dat ontbrekende cijfermateriaal - en daarmee met niet onderbouwde stellingen - te corrigeren.

2.15. Door [A] is ter gelegenheid van het pleidooi nog bepleit om de Staat op grond van het bepaalde in art. 22 Rv te bevelen de exploitatiegegevens van zijn contractspartner [C] BV alsnog in het geding te brengen. De rechtbank acht echter het in dit stadium van het geding alsnog in het geding doen brengen van gegevens, die reeds in een eerder stadium in het geding gebracht had kunnen worden in strijd met de in onteigeningszaken noodzakelijke procedurele voortvarendheid. Overigens is de rechtbank van oordeel dat de gevolgen van het niet in het geding doen brengen van die gegevens in beginsel, zoals hiervoor overwogen, voor risico van de Staat komen. Dit geldt naar het oordeel van de rechtbank temeer nu door de deskundigen expliciet is verzocht om die gegevens, terwijl daar toen geen gehoor aan is gegeven.

2.16. Door de Staat zijn ten tijde van het pleidooi nog twee producties in het geding gebracht ter onderbouwing van zijn stelling dat de waarde van de bodembestanddelen lager is dan door de deskundigen berekend: volgens de Staat is sprake van een terugval op de markt van zand en grind. Het krantenartikel van 6 juli 2010 is naar het oordeel van de rechtbank echter ontoereikend als onderbouwing van die stelling, terwijl de brief van de staatssecretaris van Infrastructuur en Milieu dateert van na de peildatum. Gelet daarop acht de rechtbank die stukken niet relevant.

2.17. Volgens de deskundigen wordt doorgaans via de vergelijkingsmethode en de residuele methode een ongeveer gelijke uitkomst van de waarde van de grond gevonden. Dat was echter niet zo in het onderhavige geval, hetgeen heeft geleid tot een aanpassing van de via de vergelijkingsmethode bepaalde waarde: de deskundigen hebben die waarde, mede op grond van de via de residuele methode berekende toeslag voor de bodembestanddelen, op basis van hun op kennis en ervaring gebaseerde intuïtieve inzicht bijgesteld tot het geadviseerde bedrag van € 10,00 per m2, te weten een agrarische waarde van € 4,50 en een toeslag voor de bodembestanddelen van € 5,50. Aan het bezwaar van de Staat tegen een op kennis, ervaring en intui¨tie van de deskundigen gebaseerde bijstelling van de waardebepaling gaat de rechtbank (mede gelet op hetgeen onder 2.9 is overwogen) voorbij: de rechtbank hecht er daarbij aan op te merken dat deskundigen juist vanwege hun kennis en ervaring gebaseerde intui¨tie in onteigeningsprocedures plegen te worden benoemd.

2.18. De rechtbank gaat voorbij aan hetgeen door [A] is gesteld ten aanzien van de waardering van de agrarische waarde van de grond en de waarde van de delfstoffen alsmede de verdeling van die waarde (al dan niet bij helfte te verdelen tussen de onteigenaar en de onteigende). De rechtbank volgt daartoe de conclusies en de daaraan ten grondslag liggende argumenten van de deskundigen en maakt deze tot de hare.

2.19Ter onderbouwing van zijn stelling dat de agrarische waarde van het onteigende hoger is dan het door de deskundigen geadviseerde bedrag van € 4,50 heeft [A] verwezen naar de zaak Staat/[B], naar de transactie [D]/[E] en naar de transactie gemeente Bergen/[C]. Naar het oordeel van de rechtbank echter volgt uit hetgeen door de deskundigen ten aanzien van deze transacties is aangevoerd dat de omstandigheden, waaronder die transacties tot stand zijn gekomen, zodanig specifiek en van de onderhavige situatie afwijkend zijn dat deze zich niet lenen als vergelijkingstransacties.

2.20. Ten aanzien van de hoogte van de toeslag voor de bodembestanddelen heeft [A] gepleit voor toepassing van (uitsluitend) de residuele methode en betoogd dat op basis van die methode uitgegaan dient te worden van een bedrag van minstens € 13,25 per m2. Naar het voordeel van de rechtbank kleven aan de residuele methode echter zodanige bezwaren dat niet voor een waardebepaling enkel en uitsluitend op basis van die methode gekozen dient te worden. Dat is ook de reden waarom door de deskundigen is geadviseerd, welk advies door de rechtbank wordt gevolgd, om de waarde van de toeslag te bepalen aan de hand van een combinatie van zowel de vergelijkingsmethode als de residuele methode: een combinatie van beide methoden ondervangt een aantal van de aan elk van de methoden klevende bezwaren.

2.21 Ten aanzien van het aan elk van partijen toe te kennen aandeel van de waarde van de bodembestanddelen merkt de rechtbank op dat de enkele stelling van [A], dat er een aanzienlijke oppervlakte wordt onteigend en dat [A] "daarmee zeer goed in staat is het bodembestanddeel zelf te winnen, althans samenwerkingsverbanden aan te gaan die hem daartoe in staat stellen "ontoereikend is om in het onderhavige geval een andere verdeling van de waarde van de bodembestanddelen toe te passen dan de 50:50 verdeling die door de deskundigen - gemotiveerd - is toegepast, welke verdeling bovendien inmiddels in de jurisprudentie als vaste lijn wordt gehanteerd en welke de rechtbank ook in de onderhavige zaak alleszins redelijk voorkomt.

2.22 Op grond van al het vorenstaande zal de rechtbank de werkelijke waarde van het onteigende vaststellen op het door de deskundigen geadviseerde bedrag van € 10,00 per m2 en daarmee op een totaalbedrag van € 817.250,00.

3. Bespreking van de cassatieklachten van de Staat (zaaknummer 12/03796)

3.3 Onderdeel 1.1 is, naar ik begrijp, voorgesteld voor het geval dat de vooropstelling van de rechtbank in rov. 2.14 dat de waardebepaling door de deskundigen niet uitsluitend is gebaseerd op de residuele methode en de gegevens van het (in rov. 2.13 bedoelde) andere project (n.l. het project Bosscherveld) bedoeld is als een zelfstandig dragende grond voor de verwerping van de bezwaren van de Staat tegen de door de deskundigen gebruikte gegevens voor de residuele methode. Die lezing van rov. 2.14 is evenwel onaannemelijk. De rechtbank wijst er in deze vooropstelling op dat de deskundigen de waarde van het onteigende niet enkel en alleen via de residuele methode hebben getaxeerd. Dat achtte zij kennelijk (en begrijpelijkerwijs) een relevant gegeven bij de beoordeling van de bezwaren van de Staat. Het onderdeel mist dus feitelijke grondslag.

3.5 Ik zal eerst maar even de contouren schetsen van het onteigeningsrechtelijke strijdperk waarop deze zaak zich grotendeels afspeelt. De hoofdregel waarmee we te maken hebben als het gaat om de vaststelling van de "werkelijke waarde"(7) van het onteigende is die van art. 40b lid 2 Ow: bij de bepaling van die waarde wordt uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper. Lid 3 van art. 40b voegt eraan toe dat in bijzondere gevallen de werkelijke waarde naar een andere maatstaf wordt bepaald. Bij de vaststelling van de werkelijke waarde is voorts (onder meer) van belang de eliminatieregel van art. 40c Ow, die inhoudt dat bij het bepalen van de schadeloosstelling geen rekening wordt gehouden met voor- of nadelen, teweeggebracht door het werk waarvoor onteigend wordt, overheidswerken die daarmee in verband staan en de plannen voor het werk waarvoor onteigend wordt en de daarmee in verband staande overheidswerken.

3.6 In het onderhavige geval gaat het om onteigende gronden waarin zich bodembestanddelen bevinden, die bij de uitvoering van het werk waarvoor onteigend wordt, zullen worden gewonnen. Bij de beantwoording van de vraag of en in hoeverre de aanwezigheid van waardevolle bodembestanddelen een waardeverhogende factor opleveren, pleegt in de literatuur een tweedeling te worden gemaakt tussen "winbare" en "onwinbare" bodembestanddelen.(8) Winbare bodembestanddelen zijn bodembestanddelen die zonder realisering van het werk waarvoor onteigend wordt, kunnen en mogen worden gewonnen. Met onwinbare bodembestanddelen pleegt men bodembestanddelen aan te duiden die slechts mogen, en zullen, worden gewonnen bij de uitvoering van het werk waarvoor onteigend wordt. De rechtbank lijkt zich niet te hebben verdiept in de vraag of de onteigende gronden "winbare" dan wel "onwinbare" bodembestanddelen bevatten. De deskundigen hebben zich met die vraag blijkbaar wel beziggehouden. Zij citeren op blz. 7-8 van hun advies het goedkeuringsbesluit van 29 september 2009, waarin de grindwinning enerzijds een onlosmakelijk onderdeel wordt genoemd van het onderhavige in het Tracébesluit Zandmaas/Maasroute opgenomen project, dat niet is los te denken van het werk als geheel, maar waarin anderzijds geoordeeld is dat aan de grindwinning enige zelfstandigheid niet kan worden ontzegd, reeds omdat de winning van het grind, los van de vraag waarvoor de opbrengst is bestemd, als zodanig in het algemeen belang is, nu zij ertoe leidt dat op grote schaal een nuttige grondstof op de markt ter beschikking komt. In zoverre heeft de onteigening ten behoeve van de grondwinning naar het oordeel van de Kroon mede een wettelijke grondslag in art. 72c Ow. De deskundigen meenden kennelijk dat bij deze stand van zaken de aanpak van Uw Raad in twee arresten over "onwinbare bodembestanddelen"(9) bruikbaar, althans aanvaardbaar, is. Het is, aldus de deskundigen op blz. 9 van hun advies, niet goed denkbaar dat tot de ontgronding zou zijn besloten en dat de ontgrondingsvergunning zou zijn verleend zonder het besluit tot aanleg van de hoogwatergeul met het oog op de verbetering van de Maas als vaarweg en de realisering van een hoger beschermingsniveau langs de onbedijkte Maas.

3.7 In het arrest van 2 december 1959, NJ 1960/99 (Provincie Limburg/Rouwet) is door Uw Raad geoordeeld dat in geval van onteigening van gronden met bodembestanddelen die uitsluitend bij de uitvoering van het werk waarvoor onteigend wordt mogen worden gewonnen, de hierboven in 3.5 bedoelde eliminatieregel(10) er niet aan in de weg staat dat bij de bepaling van de waarde van het onteigende meerwaarde wordt toegekend wegens de aanwezigheid van die bodembestanddelen. Sluysmans wijst in dit verband op hetgeen A-G Loeff in diens (door Uw Raad gevolgde) conclusie in de zaak Provincie Limburg/Rouwet aanvoerde:

Het is overigens ook niet goed in te zien, waarom de eigenaar, indien zich voor hem het fortuin voordoet, dat er een gegadigde is voor de oppervlakte èn de ondergrond, die deze zonder meer kan benutten, hij als eigenaar en verkoper daarvan niet maar de koper wèl zou mogen profiteren. Men vergete daarbij niet, dat de regel dat de eigenaar geen profijt mag hebben van de invloed van het werk waarvoor onteigend wordt op de billijkheid berust, welke in casu zeker niet speelt ten gunste van een bijzondere gegadigde als de onderhavige, immers deze anders met een onbetaald voordeel zou gaan strijken.

en spreekt van "een verfijning van de eliminatieregel, die in deze gevallen op gronden van billijkheid opzij wordt gezet ten gunste van de onteigende"(11). Verhelderend is in dit verband ook hetgeen Telders erover heeft opgemerkt:

Het is een moeilijke materie. Maar het is een zeer eenvoudig iets, dat de grondslag vormt. Het gaat om een ding, dat voor de eigenaar generlei maar voor een ander een niet onbelangrijke betekenis heeft. Bij onteigening kan men van een eigenaar niet verlangen, dat hij zo iets afstaat om niets. ( ... ) Men heeft nl. te maken met de algemeen in het commercieel verkeer werkende regels; eigenaren die iets om niet afstaan komen daarin niet voor. En zo heeft de rechter het voordeel, dat er voor de onteigenaar is gelegen in de onwinbare maar niettemin door deze te winnen bodembestanddelen, ten dele aan de eigenaar van het te onteigenen goed ten goede te doen komen.(12)

3.8 Het probleem dat vervolgens rijst is: hoe moeten de deskundigen en de onteigeningsrechter meten welke meerwaarde het onteigende ontleent aan de daarin liggende "onwinbare bodembestanddelen"? Men kan natuurlijk zo goed mogelijk berekenen wat de marktwaarde is van de bij de realisering van het werk waarvoor onteigend wordt winbare bodembestanddelen. Maar het is niet realistisch om de meerwaarde van het onteigende gelijk te stellen aan die marktwaarde, omdat kosten zijn verbonden aan de ontgronding, aan de scheiding van vrijkomende stoffen die wèl en die niet te gelde kunnen worden gemaakt en aan het terugbrengen van het grondstuk in de staat waarin het volgens de voorwaarden van de ontgrondingsvergunning moet worden teruggebracht. Een redelijk handelende koper zal dus in het vrije commerciële verkeer niet bereid zijn om een prijs te bieden waarin een zo hoge meerwaarde is verdisconteerd. De onteigeningspraktijk pleegt zich dan ook te bedienen van berekeningen van de nettowinst die de onteigenaar bij de winning van de bodembestanddelen zou kunnen behalen om vervolgens de meerwaarde te bepalen op de helft van die nettowinst. Dergelijke berekeningen zijn allesbehalve eenvoudig, omdat, uiteraard, heel veel afhangt van de kosten van winning en scheiding tussen bruikbare en onbruikbare stoffen. Een klein verschil in calculatie van die, niets steeds nauwkeurig voorspelbare, kosten, kan een groot verschil maken in de winst (of deze doen omslaan in een verlies). Nog moeilijker wordt het als de deskundigen en de onteigeningsrechter in het duister tasten voor wat betreft de exploitatiebegroting van de winning van de delfstoffen door de onteigenaar.

3.9 Dit waren ook de moeilijkheden waarmee de deskundigen en de rechtbank in de onderhavige zaak hebben geworsteld. Voor de taxatie van de boven de agrarische waarde komende meerwaarde wegens de aanwezige bodembestanddelen hebben de deskundigen gekeken naar vergelijkingstransacties, maar die leverden, in de woorden van de rechtbank (rov. 2.12), een "nogal verschillend beeld" op. Daarom hebben zij ook nog de waarde van de delfstoffen uit de winningsexploitatie begroot, anders gezegd: onderzocht wat de residuele methode oplevert. Omdat de deskundigen naar hun mening onvoldoende gegevens hadden om een residuele berekening te maken op basis van de in het kader van het werk waarvoor onteigend wordt te verwachten zand- en grindwinning, hebben zij gebruik gemaakt van wèl aanwezige exploitatiegegevens met betrekking tot een ander project, Bosscherveld, dat volgens de deskundigen gelijkenis vertoont met het onderhavige project.(13)

3.10 Ik keer terug naar de rechtsklacht van onderdeel 1.2. Die wil, als gezegd, ingang doen vinden dat bij toepassing van de residuele methode uitsluitend gebruik mag worden gemaakt van de (te verwachten) exploitatiegegevens van het project waarvoor onteigend wordt. Dat zou een mooie regel zijn in een ideale wereld, waarin de exploitatiegegevens van het project waarvoor onteigend wordt steeds ter beschikking staan aan de deskundigen en de onteigeningsrechter. Echter wij leven niet in Utopia maar in de echte wereld, waarin de totale transparantie ver te zoeken is. Naar mijn mening zou de jurisprudentiële regel die het onderdeel aanbeveelt niet passen in het waarderingsstelsel van art. 40b lid 2 Ow, dat ook de basis vormt van de leer dat een deel van het profijt dat na de onteigening zal worden behaald bij de winning van de in het onteigende perceel aanwezige bodembestanddelen, aan de onteigende behoort toe te komen. Een redelijk handelend verkoper van grond waarin zich delfstoffen bevinden die de potentiële koper zal mogen winnen, zal in het vrije commerciële verkeer bij het bepalen van zijn vraagprijs, uiteraard, graag willen weten welk voordeel die delfstoffen de potentiële koper zullen opleveren.(14) Als de verkoper dienaangaande in het duister tast, ligt volgens mij voor de hand, en lijkt mij ook redelijk, dat hij bij het bepalen van zijn vraagprijs rekening houdt met wèl beschikbare exploitatiegegevens van een vergelijkbaar project. Dat de onteigeningsrechter in zo'n geval zou moeten afzien van iedere taxatie met behulp van de residuele methode, en zelfs zou moeten afzien van zo'n taxatie teneinde met de uitkomst daarvan de prijs die met behulp van de vergelijkingsmethode is gevonden te corrigeren, wil er bij mij niet in. Naar mijn mening zou Uw Raad één en ander aan de feitenrechter moeten overlaten en op dit punt dus niet moeten ingrijpen. Ik acht de rechtsklacht van onderdeel 1.2 dus ongegrond. De aan de rechtsklacht gekoppelde motiveringsklacht lijkt mij eveneens ongegrond. De rechtbank heeft voldoende duidelijk uiteengezet waarom residueel is gerekend met behulp van exploitatiegegevens van een ander project dan het werk waarvoor onteigend wordt.

3.11 Het onderdeel bevat voorts nog de klacht dat onbegrijpelijk is dat de rechtbank bij toepassing van de vergelijkingsmethode geen rekening hield met transacties in andere projectgebieden en bij waardering op basis van de residuele methode wel. Ook die klacht lijkt mij niet gegrond. De rechtbank zal wel, begrijpelijk, geoordeeld hebben dat vergelijkingstransacties in hetzelfde projectgebied beter vergelijkingsmateriaal opleveren dan vergelijkingstransacties in andere projectgebieden. Dat geldt natuurlijk ook voor een waardering met behulp van de residuele methode, maar daarvoor ontbraken de nodige gegevens met betrekking tot het onderhavige projectgebied. Het is dus niet ongerijmd dat de rechtbank daarvoor de wel beschikbare gegevens van een vergelijkbaar ander project bruikbaar heeft geacht.

3.12 Onderdeel 1.3 heeft een subsidiair karakter ten opzichte van onderdeel 1.2. Het klaagt dat de rechtbank heeft nagelaten te motiveren waarom de gegevens van het project Bosscherveld vergelijkbaar zijn met die van het onderhavige project. Ook deze klacht lijkt mij niet gegrond. De rechtbank heeft de conclusies en de daaraan ten grondslag liggende argumentatie van de deskundigen ten aanzien van de werkelijke waarde van het onteigende overgenomen en tot de hare gemaakt (rov. 2.8). In het advies van de deskundigen is op blz. 12 vermeld dat de "Grensmaas-locatie" Bosscherveld gelijkenis vertoont met het onderhavige project (het project Hoogwatergeul Well-Aijen).(15) In bijlage 6 bij hun advies (blz. 26) vermelden de deskundigen bijzonderheden met betrekking tot het project Bosscherveld en vermelden zij ook verschillen tussen dat project en het werk waarvoor onteigend wordt.

3.13 Onderdeel 1.4 betoogt allereerst dat het ontbreken van de gegevens van het onderhavige project geen reden kan zijn om exploitatiegegevens van een ander project te gebruiken. Deze stelling lijkt mij een herhaling van de in de rechtsklacht van onderdeel 1.2 naar voren gebrachte opvatting, en moet dus naar mijn mening om de hierboven in 3.10 vermelde reden worden verworpen.

3.14 Het onderdeel voert vervolgens aan dat de rechtbank met haar oordeel in rov. 2.14 dat het gemis aan exploitatiegegevens omtrent het onderhavige project voor rekening van de Staat komt, omdat de Staat die exploitatiegegevens niet aan de deskundigen ter beschikking heeft gesteld, miskent dat zij zelfstandig de schadeloosstelling dient vast te stellen. Ik kan uit het bedoelde oordeel niet opmaken dat de rechtbank heeft miskend dat zij zelfstandig de schadeloosstelling moest vaststellen. De klacht lijkt mij dus ongegrond. Hierna in nr 3.15 zal ik uiteenzetten hoe het bewuste oordeel volgens mij moet worden begrepen.

3.15 Voorts acht het onderdeel het oordeel van de rechtbank onbegrijpelijk, nu de Staat gemotiveerd heeft gesteld niet over exploitatiegegevens van het onderhavige project te beschikken en de ketenpartner van de Staat, [C] wel degelijk exploitatiegegevens in het geding zou hebben gebracht, waarvoor het onderdeel, naar ik begrijp, verwijst naar de hierboven in 3.1 reeds ter sprake gebrachte notitie van [C] van januari 2011. Deze klacht ontbeert naar mijn mening (nog daargelaten dat [C] die geen partij in het geding was ook geen stukken in het geding kon brengen) feitelijke grondslag omdat de notitie van [C] van januari 2011 niet tot de gedingstukken behoort (zie hierboven nr 3.1). De rechtbank heeft van de inhoud van die notitie slechts indirect kennis genomen doordat de deskundigen in bijlage 6 bij hun advies (blz. 27 en 28) op die notitie zijn ingegaan. Uit hetgeen de deskundigen aldaar vermelden, blijkt niet dat de exploitatiebegroting van het onderhavige project ter kennis van de deskundigen is gebracht. Integendeel, daar staat immers:

Deskundigen constateren dat de Staat cq. [C] ondanks verzoek geen exploitatiegegevens heeft overgelegd. In de genoemde notitie worden enkele exploitatiecijfers verstrekt (die pleiten voor een lage winst te Well-Aaijen), maar nog steeds geen compleet beeld gegeven. Deskundigen vinden het bezwaarlijk om op basis daarvan hun bevindingen aan te passen. Een compleet beeld kan immers ook exploitatieaspecten opleveren die ten voordele van Well-Aaijen spreken. Een voorbeeld daarvan is de mogelijkheid materiaal van andere locaties te Well-Aaijen te verwerken of bergen. Deskundigen menen dat thans sprake is van een troebel beeld inzake de exploitatie. ( ... )."

Het oordeel van de rechtbank dat de Staat geen exploitatiegegevens heeft overgelegd lijkt mij dus, voor zover de klacht al feitelijke grondslag heeft, in het licht van de (door de rechtbank in rov. 2.8 onderschreven) bevindingen van de deskundigen een goed begrijpelijk feitelijk oordeel.

Waar [C] in haar door de Staat ter kennis van de deskundigen gebrachte notitie als het ware zich mengde in de waarderingsdiscussie, moet zij ook in staat zijn geweest om de gevraagde exploitatiegegevens van het onderhavige project te verstrekken. Naar mijn mening stond het de rechtbank vrij om (in het voetspoor van de deskundigen) uit het niet voorhanden zijn van die gegevens, de gevolgtrekking te maken die zij geraden achtte, te weten dat gebruik kan worden gemaakt van gegevens die wel beschikbaar waren, zij het met betrekking tot een ander project. Dat is wat de rechtbank kennelijk bedoelt met haar oordeel dat het niet voorhanden zijn van exploitatiegegevens omtrent het onderhavige project, hoewel uitdrukkelijk om verschaffing daarvan is verzocht(16), voor risico van de Staat komt. Art. 21 Rv is naar mijn mening ook in het onteigeningsgeding van toepassing, nu van de in dat artikel neergelegde bepaling in de Onteigeningswet niet is afgeweken (art. 2 Ow). De onteigeningsrechter kan dus, als een partij informatie waarom de deskundigen hebben verzocht niet verschaft, gevoeglijk daaruit de gevolgtrekking maken die hij geraden acht.

3.16 Onderdeel 1.5 klaagt allereerst dat onjuist althans zonder nadere motivering onbegrijpelijk, is dat de rechtbank voorbij gaat aan de door de Staat gemaakte opmerkingen over de onjuistheid van de door de deskundigen uit het project Bosscherveld gebruikte gegevens. Ik houd het ervoor dat deze klacht feitelijke grondslag mist. De rechtbank overweegt in de slotzin van rov. 2.14 weliswaar dat zij voorbijgaat aan de door de Staat gemaakte opmerkingen over onjuistheid van de door de deskundigen uit het project Bosscherveld gebruikte gegevens, maar uit hetgeen in dezelfde volzin volgt, blijkt dat de rechtbank zich aansluit bij de weerlegging daarvan door de deskundigen die (zie bijlage 6 bij het advies, blz. 27-28) de bewuste opmerkingen hebben onderzocht en te licht bevonden. Het gaat hier dus niet om "voorbijgaan" in de zin van negeren.(17)

3.17 De in het onderdeel volgende klacht dat de rechtbank miskend heeft dat zij de schadeloosstelling zelfstandig diende vast te stellen, kan naar mijn mening evenmin tot cassatie leiden. Uit het oordeel van de rechtbank dat het bij gebreke aan cijfermateriaal omtrent het onderhavige project bezwaarlijk zou zijn de uit het project Bosscherveld ontleende gegevens op basis van het ontbrekende cijfermateriaal en daarmee met niet onderbouwde stellingen te corrigeren, kan ik niet afleiden dat de rechtbank haar taak om zelfstandig de schadeloosstelling vast te stellen miskende.

3.19 Ik stel voorop, dat deze klacht in verband met hetgeen ik hierboven bij nr 3.1 heb vermeld, geen feitelijke grondslag in de processtukken vindt, voor zover daarin beroep wordt gedaan op de notitie van [C] van januari 2011 (bijlage 2 bij de brief van mr. Ten Kate van 28 juli 2011). De bezwaren die [C] in de bedoelde notitie tegen het conceptrapport van de deskundigen heeft aangevoerd, zijn slechts ter kennis van de rechtbank gekomen in de vorm van de weergave daarvan door de deskundigen in bijlage 6 (blz. 27) van hun advies en voor zover vermeld door mr. Ten Kate op de pleitzitting van 16 januari 2012.

3.20 Uit rov. 2.14, in combinatie met (bijlage 6 bij het) het deskundigenadvies blz. 27-28 valt naar mijn mening af te leiden dat de rechtbank wel degelijk op de bezwaren van de Staat, voor zover ter kennis van de rechtbank gebracht, is ingegaan. De rechtbank achtte een discussie over de gegevens gebruikt in de exploitatieberekening van het project Bosscherveld niet zinvol. De gedachtegang van de rechtbank lijkt mij duidelijk. De notitie van [C] behelst in de visie van de deskundigen een vorm van krentenpikkerij: enige punten die pleiten voor een lagere winst bij het project Stroomgeul Well-Aijen worden uitgelicht, maar pluspunten van het project Stroomgeul Well-Aijen blijven, nu geen compleet beeld gegeven is van de exploitatie van dat project, onzichtbaar. Bij die stand van zaken mocht, lijkt mij, de rechtbank betekenis hechten aan de exploitatierekening die de moedermaatschappij van [C] zelf in de onteigeningszaak in het project Bosscherveld in het geding heeft gebracht. Van belang, ja zelfs cruciaal, lijkt mij hierbij nog dat de rechtbank de meerwaarde die de residuele berekeningsmethode met gegevens van het project Bosscherveld oplevert geenszins zonder meer maatgevend acht voor de meerwaarde van het onteigende. Integendeel, zij heeft, zoals hierboven bij 2.3 is uiteengezet, uiteindelijk de meerwaarde die met behulp van de vergelijkingsmethode was gevonden (€ 2,13), die zij evenmin zonder meer maatgevend acht, en de meerwaarde als uitkomst van de residuele methode (€ 8,75) gemiddeld (en afgerond). Het is een wat ruwe benadering, maar zo'n benadering ligt wel in de lijn der verwachting, en lijkt mij ook geoorloofd, waar het gaat om de vraag waarop in het vrije commerciële verkeer de in art. 40b Ow bedoelde redelijk handelende verkoper en koper, afgaande op de aan de rechtbank kenbaar gemaakte verre van volledige gegevens, zouden zijn uitgekomen.

3.21 Onderdeel 1.6 acht onbegrijpelijk het oordeel van de rechtbank (rov. 2.14, slotzin) dat sprake was van niet onderbouwde stellingen van de Staat, nu [C] expliciet heeft aangegeven bereid te zijn zo nodig nadere informatie (aan deskundigen) te verschaffen c.q. aanvullende vragen te beantwoorden, maar van die mogelijkheid - voor zover de Staat weet - geen gebruik is gemaakt. De Staat verwijst voor de bedoelde bereidverklaring naar de notitie van [C] die als bijlage gevoegd is bij de brief van 28 juli 2011 waarin mr. Ten Kate namens de Staat reageerde op het conceptadvies. Ik denk dat deze klacht in verband met hetgeen ik hierboven bij 3.1 heb vermeld, feitelijke grondslag mist en reeds daarom niet tot cassatie kan leiden.

3.22 Mocht Uw Raad daarover anders denken en oordelen dat de rechtbank wèl kennis heeft genomen van de in het onderdeel bedoelde bereidverklaring van [C], blijf ik van mening dat de klacht tot niets leidt, en wel omdat zij ongegrond is. Met de "niet onderbouwde stellingen" van de Staat doelt de rechtbank op de bezwaren van de Staat tegen de exploitatierekening met betrekking tot het project Bosscherveld, die de Staat heeft nagelaten te onderbouwen met de exploitatierekening van het project waarvoor in de onderhavige zaak is onteigend, hoewel (zoals de rechtbank in rov. 2.14 overweegt) daarom uitdrukkelijk is verzocht. De (van januari 2011 daterende) bereidverklaring van [C] om zo nodig nadere informatie te verschaffen had de Staat aanleiding behoren te geven haar ketenpartner eraan te herinneren dat de deskundigen wilden beschikken over de exploitatierekening van het project Hoogwatergeul Well-Aijen. Dat betekent dat zich twee mogelijkheden voordoen: ofwel de Staat heeft [C] na januari 2011 niet meer gevraagd om met die exploitatierekening over de brug te komen, ofwel [C] was realiter helemaal niet bereid om haar kaarten op tafel te leggen(18). Ik beide gevallen is naar mijn mening volledig begrijpelijk dat de rechtbank spreekt van "niet onderbouwde stellingen".

3.23 Onderdeel 1.7, dat eveneens tegen rov. 2.14 is gericht, gaat uit van de, volgens mij juiste, veronderstelling dat de rechtbank zich met betrekking tot de door de Staat gemaakte opmerkingen over de onjuistheid van de door de deskundigen gebruikte gegevens van het project Bosscherveld geschaard heeft achter het advies van de deskundigen. Het onderdeel betoogt, onder verwijzing naar onderdeel 1.5, dat (de deskundigen en) de rechtbank gehouden waren tot een zelfstandig onderzoek naar de verschillende essentiële stellingen van de Staat. Op andere punten heb ik reeds als mijn visie gegeven dat de rechtbank niet heeft miskend dat zij zelfstandig de schadeloosstelling diende vast te stellen (hierboven nr. 3.14 en 3.17). Uit de enkele omstandigheid dat de onteigeningsrechter bij de vaststelling van de schadeloosstelling het advies van de deskundigen volgt, kan, anders dan de Staat lijkt te veronderstellen, niet worden afgeleid dat hij zijn taak in dit opzicht heeft miskend. De klacht van de slotzin van het onderdeel is mij niet helemaal duidelijk geworden. Ik houd het voor een motiveringsklacht die zich keert tegen de (door de rechtbank onderschreven) redengeving die ik hierboven in 3.15 heb geciteerd. Die redengeving lijkt mij evenwel voldoende, ook zonder dat de deskundigen en de rechtbank nadere uitleg gaven als door het onderdeel verlangd. Het onderdeel lijkt mij derhalve niet gegrond.

3.24 Onderdeel 1.8 bestrijdt het oordeel in rov. 2.16 dat het krantenartikel van 6 juli 2010(19) dat de Staat bij de pleidooien in het geding heeft gebracht ter onderbouwing van zijn stelling dat de waarde van de bodembestanddelen lager is dan door de deskundigen berekend, niet relevant is. De rechtbank acht dat krantenartikel niet relevant omdat het naar haar oordeel ontoereikend is als onderbouwing van die stelling. Dat lijkt mij een feitelijk oordeel, waartoe de rechtbank gevoeglijk kon komen.(20) Volgens het onderdeel is dat oordeel onbegrijpelijk, omdat uit het bewuste artikel, zelfs alleen al uit de kop daarvan(21) "onomstotelijk" zou volgen dat de vraag naar grind gedaald is. Kennelijk is de klacht gebaseerd op het uitgangspunt dat alles wat in (koppen boven) krantenartikelen te lezen valt onomstotelijk vaststaat. Dat uitgangspunt lijkt mij verkeerd, zèlfs als het gaat om (koppen boven) artikelen in kwaliteitskrant NRC Handelsblad. Ik acht de klacht daarom ongegrond.

3.25 Het onderdeel klaagt voorts dat de rechtbank in rov. 2.16 zonder toereikende motivering aan de door de Staat bij de pleidooien in het geding gebrachte brief van de staatssecretaris van Infrastructuur en Milieu is voorbijgegaan op de grond dat die brief dateert van na de peildatum. Het onderdeel betoogt dat de enkele omstandigheid dat de bedoelde brief dateert van na de peildatum niet zonder meer meebrengt dat niet ook al op de peildatum sprake zou kunnen zijn van een terugval op de markt van zand en grind, terwijl bovendien in de brief is vermeld dat via de voortgangsrapportages al eerder is gemeld dat de vraag naar grind door de economische crisis sterk is afgenomen, zodat het oordeel van de rechtbank ook om die reden onbegrijpelijk is. Ook deze klacht ben ik geneigd ongegrond te achten. De peildatum is (zie hierboven nr 1.2) 30 december 2010. De brief dateert van 14 juni 2011. Weliswaar kunnen documenten van na de peildatum feiten aan het licht brengen die relevant zijn voor de bepaling van de waarde van het onteigende op de peildatum (bijvoorbeeld: het na een vervroegde onteigening uitgebrachte deskundigenadvies zelf, of een rapport van een na de vervroegde onteigening verricht onderzoek dat uitwijst dat het onteigende reeds op de peildatum vervuilde grond bevatte die gesaneerd zou moeten worden(22)), maar ik lees in de onderhavige brief van de staatssecretaris geen mededeling die erop wijst dat de vraag naar grind reeds op de peildatum sterk was afgenomen, laat staan dat en in hoeverre daardoor de marktprijs van grind toen reeds zou zijn gedaald beneden het niveau waarvan in de exploitatiebegroting van het project Bosscherveld wordt uitgegaan. Het onderdeel, dat niet ingaat op de inhoud van de brief, voert niet aan waarom de rechtbank iets dergelijks wel in de brief had moeten lezen, althans nader had moeten motiveren waarom zij iets dergelijks daarin niet las.

3.27 Onderdeel 1.10 behelst een redenering die mij onjuist voorkomt. Ook als een of meer van de klachten van de onderdelen 1.1-1.9 wèl gegrond zijn, brengt dat nog niet automatisch mee dat de waardebepaling van het onteigende uitsluitend op basis van de vergelijkingsmethode moet plaatsvinden. Waar overigens naar mijn mening de klachten 1.1-1.10 niet gegrond zijn laat ik het hierbij.

3.29 De eerste klacht die ik in onderdeel 2 lees is voorgesteld voor het geval dat de rechtbank ervan is uitgegaan dat de vergelijkingsmethode in het algemeen niet de voorkeur verdient. De klacht mist feitelijke grondslag, omdat de rechtbank zich niet heeft uitgelaten over enige in het algemeen geldende rangorde van waarderingsmethoden. In de eerste volzin van rov. 2.12 vermeldt zij wel dat de deskundigen in beginsel hun voorkeur hebben uitgesproken voor de vergelijkingsmethode, maar dat de rechtbank het daarmee niet eens is, blijkt niet. Ik voeg met nadruk hieraan toe, dat volgens mij niet in het algemeen kan worden gezegd dat de vergelijkingsmethode in beginsel steeds de voorkeur verdient. Vooral als het (zoals in het onderhavige geval) gaat om de vraag wat voor meerwaarde aan het onteigende toekomt wegens daarin aanwezige delfstoffen lijkt de residuele methode redelijk voor de hand liggend. Ik verwijs naar hetgeen ik hierboven bij 3.10 heb gezegd.

3.31 Dan volgt de klacht dat het oordeel van de rechtbank dat een waardebepaling van het onteigende op basis van uitsluitend de vergelijkingsmethode ontoereikend is, onvoldoende gemotiveerd wordt door haar constatering in rov. 2.12 dat de vergelijkingstransacties een nogal verschillend beeld omtrent de grondprijs en de toeslag laten zien. Volgens het onderdeel had de rechtbank ook de door de Staat aangedragen tientallen transacties in andere projectgebieden in haar overwegingen moeten betrekken. Ik meen dat deze voortzetting in cassatie van het debat over de feiten buiten het bestek van de toetsing door Uw Raad valt, en acht de klacht daarom ongegrond.

Uw commissie geeft niet aan waarom het redelijk zou zijn een index toe te passen. De gevonden prijs bevat immers niet alleen de waarde van de agrarische grond (welke waarde voor degene die de bodembestanddelen wenst te winnen niet interessant is) maar ook een vergoeding voor de bodembestanddelen. De Staat betwist dat in de relevante periode de prijs voor de bodembestanddelen significant is toegenomen althans zodanig is toegenomen dat de stijging van de kosten die aan de winning verbonden zijn wordt gecompenseerd. Nu de prijs vooral door de aanwezigheid van bodembestanddelen wordt bepaald, bestaat er daarom geen aanleiding om de prijzen te indexeren. De Staat meent daarom dat uit de vergelijkingsmethode volgt dat de waarde van de grond kan worden getaxeerd op € 5,31 per m2.

De deskundigen hebben dit bezwaar in bijlage 5 bij hun advies (blz. 24) verwoord als:

De Staat meent ( .. ) dat er geen reden is voor indexering.

en beantwoord (blz. 24) als volgt:

Deskundigen menen dat - nu grond een schaars goed is - er geen reden is aan te nemen dat de waardeontwikkeling ervan achterblijft bij het algemeen prijspeil en zullen de indexering handhaven.

Tijdens de pleidooien stelde mr. Ten Kate vervolgens namens de Staat nog (pleitnotities mr. Ten Kate d.d. 16 januari 2012, nr 13) :

In de reactie op het concept-advies heeft de Staat al toegelicht dat dit prijspeil te hoog is, omdat deskundigen de gemiddelde prijs gedurende een periode van 11 jaar jaarlijks indexeren met 2%. Dat is niet juist, omdat er geen sprake van is dat de opbrengsten uit de zand- en grindwinning in diezelfde periode met een zelfde percentage gestegen zijn.

De rechtbank is in haar vonnis op dit punt niet ingegaan, maar heeft de deskundigen gevolgd.

2.29. De Staat heeft bezwaar gemaakt tegen de toekenning aan [A] van een premie uit handen breken. Volgens de Staat valt niet in te zien waarom [A] een zodanig belang heeft bij verwerving van vervangende grond voor het onteigende dat hij op grond daarvan bereid is een volledig onrendabele top van ruim € 80.000,00 te investeren. Dat geldt volgens de Staat temeer omdat de rente van het vrijkomende kapitaal het verlies van het inkomen dat het gevolg is van de onteigening zal goedmaken. [A] daarentegen heeft betoogd dat de premie uit handen breken te laag is. Die premie dient, aldus [A], gelet op de gronddruk in de directe omgeving bepaald te worden op een bedrag van in elk geval € 3,00 per meter. Verder is [A] van mening dat er langer dan e´e´n jaar gezocht zal moeten worden naar vervangende grond en dat die grond op grotere afstand van het bedrijf zal liggen.

2.30. Naar het oordeel van de rechtbank treffen de stellingen van beide partijen geen doel. Met de deskundigen is de rechtbank van oordeel dat - gelet op de gronddruk ter plaatse - een premie uit handen breken noodzakelijk zal zijn voor [A] om op korte termijn vervangende grond te kunnen verwerven. Op grond van hetgeen daartoe door [A] is aangevoerd is de rechtbank van oordeel dat [A] voldoende belang heeft bij aankoop van vervangende grond op korte termijn. De premie om zulks mogelijk te maken is door de deskundigen getaxeerd op € 1,00 per meter, hetgeen impliceert dat voor de aankoop van vervangende grond een bedrag van € 5,50 per m beschikbaar is. Gelet op de agrarische waarde van de grond acht de rechtbank dat bedrag voldoende hoog voor die vervangende aankoop. Dat [A] ondanks die premie uit handen breken langer dan e´e´n jaar zal moeten zoeken naar vervangende grond en dat die grond verder weg zal liggen van het bedrijf acht de rechtbank niet aannemelijk: er zijn geen omstandigheden die daar op wijzen. Gezien het vorenstaande neemt de rechtbank de conclusie en de daaraan ten grondslag liggende argumentatie van de deskundigen ten aanzien van de premie uit handen breken over en maakt deze tot de hare.

Het onderdeel klaagt dat de rechtbank ofwel miskend heeft dat van toekenning van een premie uit handen breken slechts sprake kan zijn indien te verwachten valt dat de onteigende als gevolg van de onteigening zal komen te verkeren in de situatie dat hij, vanwege de noodzaak om op korte termijn een vervangende onroerende zaak te verwerven, gedwongen is daarvoor een hogere prijs dan de werkelijke waarde te betalen, ofwel haar oordeel dat in dit geval sprake is van een dergelijke noodzaak nader had behoren te motiveren, gelet op de stelling van de Staat dat niet duidelijk is welk belang er in kan zijn gelegen dat vervangende grond op een zo kort mogelijke termijn wordt verworven, zulks in het licht van het vaststaande feit dat de rente van het vrijkomende kapitaal het verlies van inkomen als gevolg van de onteigening zal goedmaken.

3.37 Het onderdeel gaat terecht ervan uit dat een "premie uit handen breken" voor vergoeding in aanmerking komt als de onteigende als gevolg van de onteigening genoodzaakt is op korte termijn een vervangende onroerende zaak te verwerven. In rov. 3.5 van Uw arrest van 16 april 2004, LJN AO2283, NJ 2004/507 overwoog Uw Raad met betrekking tot de "premie uit handen breken":

De onteigende die als gevolg van de onteigening komt te verkeren in een situatie dat hij, vanwege de noodzaak om op korte termijn een vervangende onroerende zaak te verwerven, gedwongen is daarvoor een hogere prijs te betalen dan de werkelijke waarde, lijdt daardoor een vermogensnadeel dat voor vergoeding in aanmerking komt.

2.35. [A] maakt aanspraak op vergoeding van kosten van rechtsbijstand ad € 39.719,59 (inclusief BTW) en deskundige bijstand ad € 122.226,69 (eveneens inclusief BTW). De Staat heeft verweer gevoerd tegen de kosten van rechts- en deskundige bijstand.

2.36. Op grond van het bepaalde in artikel 50 lid 1 Ow wordt de onteigenende partij veroordeeld in de kosten van het geding (waaronder de kosten van juridische bijstand), indien de door de rechtbank toegekende schadeloosstelling het aangeboden bedrag te boven gaat. Aan [A] wordt een hogere schadeloosstelling toegekend dan door de Staat was aangeboden, zodat in beginsel de kosten van [A] voor rekening van de Staat komen.

2.37. Ingevolge artikel 50, lid 4 Ow en de daarop gebaseerde rechtspraak dient getoetst te worden of het redelijk is dat de kosten van juridische en andere deskundige bijstand zijn gemaakt en of de omvang van de kosten (de hoogte van de declaraties) redelijk is. Daarbij spelen ook het belang van de zaak, zoals dit tot uitdrukking komt in de samenstelling en de hoogte van de toegekende schadeloosstelling, en de mate, waarin een zaak juridisch of anderszins gezien ingewikkeld is, een rol.

3.38. Ten aanzien van het door Peters gedeclareerde bedrag van in totaal € 161.946,28 (inclusief BTW) merkt de rechtbank het navolgende op.

2.39. Met betrekking tot de kosten van de door [A] ingeschakelde rechtskundige bijstand is de rechtbank van oordeel dat het door de raadsman van [A] gedeclareerde bedrag van € 39.719,59 inclusief BTW de hiervoor bedoelde zogenaamde dubbele redelijkheidstoets kan doorstaan. Aan het door de Staat gemaakte bezwaar tegen de hoogte van die kosten gaat de rechtbank voorbij. Het enkele feit dat het verweer van [A] tegen de gevorderde onteigening niet en het verweer tegen de hoogte van de schadeloosstelling niet geheel is gehonoreerd betekent naar het oordeel van de rechtbank niet dat de door [A] gemaakte kosten enkel om die reden voor diens rekening zouden moeten blijven. Ook het door de raadsman van [A] aan de zaak bestede aantal uren (neerkomend op ongeveer 17 volledige werkdagen) acht de rechtbank, gelet op de zwaarte en de duur van de onderhavige zaak (bijna twee jaar) niet bovenmatig.

2.40. Het vorenstaande geldt naar het oordeel van de rechtbank echter niet ten aanzien van de declaraties van de overige door [A] ingeschakelde bijstand. Door [A] is gekozen voor bijstand van de heer J.L. Havinga, gevestigd te Briltil (Groningen) (verder: Havinga). Voor zijn werkzaamheden is door Havinga een bedrag gedeclareerd van € 122.226,69 inclusief BTW. Uit de bij de declaratie gevoegde specificatie volgt dat met de reistijd van Havinga reeds een bedrag gemoeid was van ruim € 25.000,00 exclusief BTW. Dat komt neer op een bedrag van ruim € 30.000,00 voor alleen al de reistijd (nog te vermeerderen met de reiskosten). Hoewel het [A] vrij staat zich te voorzien van bijstand van een deskundige naar eigen keuze, brengt echter de keuze van [A] voor een deskundige aan de andere kant van het land - hoewel er ook deskundigen in de directe nabijheid van het bedrijf van [A] zijn gevestigd - naar het oordeel van de rechtbank niet met zich mee dat de Staat dientengevolge gehouden kan worden de daarmee gepaard gaande extra (reis)kosten daarvan voor zijn rekening te nemen. Verder volgt uit de specificatie dat door Havinga werkzaamheden zijn verricht in het kader van de door [A] gewenste verplaatsing van het bedrijf. Nu, zoals overwogen, die door [A] bepleite verplaatsing geen rechtstreeks en noodzakelijk gevolg is van de onteigening is de rechtbank van oordeel dat de Staat evenmin gehouden is met de advisering over de verplaatsing gepaard gaande kosten voor zijn rekening te nemen. Gelet op en met inachtneming van het een en ander zal de rechtbank de kosten van de door [A] ingeschakelde deskundige bijstand naar redelijkheid begroten op het - afgeronde - bedrag van € 40.000,00 inclusief BTW, te vermeerderen met een bedrag van € 5.000,00 aan reiskosten.

2.41. Op grond van al het vorenstaande acht de rechtbank voor juridische en andere deskundige bijstand een totaalbedrag van € 84.719,59 toewijsbaar.

3.51Onderdeel 6.1 voert aan dat het enkele feit dat het verweer tegen de gevorderde onteigening niet is gehonoreerd, meebrengt dat het deel van de kosten dat betrekking heeft op dit verweer niet voor vergoeding in aanmerking komt. De Rechtbank heeft bij haar oordeel miskend dat art. 50 lid 1 Ow - evenals lid 4 van deze bepaling - slechts betrekking heeft op de kosten in de fase waarin de schadeloosstelling wordt vastgesteld. Er bestaat geen rechtsgrond voor de veroordeling van de Staat tot vergoeding van kosten die samenhangen met het voeren van verweer tegen een rechtmatig door hem genomen besluit.

3.52 Hierover zal ik niet lang uitweiden. In onderdeel 2.1 van zijn incidentele cassatieberoep in de zaak met nr. 11/03950, waarin Uw Raad op 18 januari jl. (dus nadat in de onderhavige zaak reeds was gefourneerd) uitspraak heeft gedaan (LJN BY0547; RvdW 2013, 172), heeft de Staat reeds geprobeerd ingang te doen vinden dat art. 50 lid 1 Ow, evenals lid 4 van deze bepaling, slechts betrekking heeft op de kosten in de fase waarin de schadeloosstelling wordt vastgesteld. De Advocaat-Generaal Langemeijer wilde de Staat hierin volgen, maar Uw Raad oordeelde anders. In de rov. 4.2 en 4.3 van Uw arrest van 18 januari jl. oordeelde Uw Raad:

4.2 Onderdeel 2 bestrijdt de door de rechtbank uitgesproken veroordeling van de Staat in de door [eiser] gemaakte proceskosten. De Staat klaagt dat de rechtbank met haar oordeel dat art. 50 lid 1 Ow ziet op de kosten van het hele proces en dus ook op de kosten gemaakt in de fase waarin verweer is gevoerd tegen de onteigening als zodanig, blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting, omdat art. 50 lid 1 Ow slechts aanspraak geeft op vergoeding van de proceskosten die de onteigende heeft gemaakt in de fase waarin de schadeloosstelling wordt vastgesteld. Deze klacht is ongegrond. Art. 50 lid 1 Ow bepaalt dat de kosten van het proces ten laste komen van de onteigenende partij, zonder daarbij een onderscheid te maken tussen de proceskosten ter zake van de onteigening als zodanig en de proceskosten ter zake van de vaststelling van de schadeloosstelling. Waar de kostenbepaling van art. 50 lid 1, in iets andere versie, reeds in de wet stond voordat de wijzigingswet van 27 oktober 1972, Stb. 578 de vervroegde onteigening mogelijk maakte, en uit niets blijkt dat de wijzigingswetgever een dergelijke splitsing van de kosten voor ogen heeft gestaan, kan niet worden aangenomen dat art. 50 lid 1 de onteigende slechts aanspraak geeft op vergoeding van dat deel van de door hem gemaakte proceskosten dat betrekking heeft op de vaststelling van de schadeloosstelling. Opmerking verdient hierbij dat de onteigeningsrechter wèl toetst of de kosten waarvan de onteigende partij op de voet van art. 50 lid 1 Ow vergoeding verlangt redelijkerwijs zijn gemaakt en binnen een redelijke omvang zijn gebleven, en dat hij daarbij tot het oordeel kan komen dat buitensporige kosten die de onteigende gemaakt heeft voor het voeren van een bij voorbaat kansloos verweer tegen de vordering tot vervroegde onteigening, niet of in verminderde mate voor vergoeding in aanmerking komen. Bij die toets geeft de wet aan de rechter een grote vrijheid terwijl het vierde lid van art. 50 hem door de gebezigde bewoordingen in belangrijke mate ontheft van zijn motiveringsplicht (zie rov. 3.4 van HR 6 maart 1991, LJN AB9358, NJ 1991/818). Ook de motiveringsklachten van het onderdeel zijn ongegrond. De rechtbank heeft haar beslissing toereikend gemotiveerd.

4.3 Ten overvloede wordt nog overwogen dat art. 50 Ow in overeenstemming met het hiervoor overwogene ook van toepassing is in gevallen waarin de rechter de vordering tot vervroegde onteigening afwijst of niet-ontvankelijk verklaart. Dit strookt met de strekking van deze bepaling om kosten die redelijkerwijs gemaakt worden met het oog op verweer tegen een vordering tot (vervroegde) onteigening niet voor rekening van de rechthebbende te laten.

Ik vermoed dat Uw Raad nog geen neiging voelt om terug te komen van zijn in dit recente arrest neergelegde (en naar mijn mening overtuigend gemotiveerde) rechtsoordeel en ontwaar in het door de Staat aangevoerde ook geen nieuwe gezichtspunten die bij heroverweging de schaal in zijn voordeel zouden kunnen laten doorslaan. Onderdeel 6.1 acht ik dus ongegrond.

3.53 De motiveringsklacht van onderdeel 6.2 lijkt mij evenmin gegrond. Die steunt in wezen op een vuistregel waarop de Staat zich kennelijk reeds bij de rechtbank heeft beroepen en die inhoudt dat de omstandigheid dat verweren tegen de onteigeningstitel zijn verworpen (behoudens bijzondere omstandigheden, waarvan in de gedingstukken van deze zaak niet zou blijken) geen andere gevolgtrekking toelaat dan dat de kosten van verweer met betrekking tot de onteigeningstitel niet in redelijkheid zijn gemaakt, althans dat de hoogte van die kosten niet redelijk is. Naar mijn mening heeft de rechtbank in rov. 2.39 die vuistregel terecht verworpen, en kan de door de Staat gelaakte motivering, gelet op hetgeen Uw Raad in zijn arrest van 18 januari jl. in algemene zin heeft overwogen met betrekking tot de motivering van kostenbeslissingen in onteigeningszaken (zie het citaat hierboven in nr 3.52, slot van rov. 4.2), door de beugel.

4. Bespreking van de cassatieklachten van [A] (zaaknummer 12/03796)

4.2 Ik stel het volgende voorop. De rechter ontleent aan art. 22 Rv een discretionaire bevoegdheid om het in die bepaling bedoelde bevel te geven. De parlementaire geschiedenis van art. 22 maakt duidelijk dat in diens visie geen hoge eisen kunnen worden gesteld aan de motivering van een beslissing tot al-dan-niet toepassing geven aan art. 22:

Op de vragen van de leden van de fracties van D66, de GPV en RPF en van de SGP, ten aanzien van de motiveringsplicht van de rechter gaan wij als volgt in. Aangezien artikel 22 (1.3.4) een discretionaire bevoegdheid behelst, kunnen geen hoge eisen worden gesteld aan de motivering van de rechtbank terzake. De rechter behoeft zelfs niet uitdrukkelijk te beslissen op een verzoek van partijen om gebruik te maken van de bevoegdheid van artikel 22 (1.3.4), al zal de rechter een gemotiveerd verzoek van een der partijen terzake uiteraard niet zonder meer naast zich neerleggen.(30)

Het gaat om een kwestie van concreet procesbeleid van de rechter, waarin Uw Raad naar mijn mening de rechter grote vrijheid moet laten. Overigens is het wel zo, dat Uw Raad een zekere controle, ook op de motivering uitoefent, men zie (in een alimentatiezaak) HR 27 maart 2009, LJN BH1986, NJ 2009/254.

4.3 In dit licht denk ik dat niet gezegd kan worden dat de rechtbank in het onderhavige geval gehouden was van haar bevoegdheid om een bevel als in art. 22 Rv bedoeld te geven gebruik te maken, of haar beslissing om dat niet te doen nader te motiveren. Haar opvatting (rov. 2.15) dat in onteigeningszaken procedurele voortvarendheid geboden is, lijkt mij juist; art. 24 Ow, dat op dit vlak voor alle stadia van de procedure een richtlijn geeft, brengt dat met zich mee. Het uitgangspunt van de klacht dat [A] als onteigende recht heeft op een volledige en integrale beoordeling van alle feiten en omstandigheden die van belang zijn voor de vaststelling van de aan hem toekomende schadeloosstelling, leidt naar mijn mening niet noodzakelijkerwijs tot de gevolgtrekking dat de rechtbank het in art. 22 bedoelde bevel had moeten geven, reeds omdat een dergelijk bevel niet noodzakelijkerwijs ertoe zou hebben geleid dat de Staat de verlangde exploitatiegegevens, waarover hij naar eigen zeggen niet de beschikking heeft, zou hebben overgelegd.

4.4 Voorts meen ik dat niet goed valt in te zien welk belang [A] bij deze klacht heeft, nu de rechtbank conform het bepaalde in art. 21 Rv uit het door de Staat niet overleggen van de gevraagde gegevens de gevolgtrekking heeft gemaakt die zij geraden achtte. Ik kan niet inzien dat de sanctie van art. 22 voor [A] meer zou hebben opgeleverd dan de sanctie van art. 21 Rv.

4.5 Dit laatste staat, denk ik, tevens in de weg aan het slagen van de tweede klacht van het subonderdeel, te weten de klacht onderaan blz. 5 en bovenaan blz. 6 van de cassatiedagvaarding. [A] heeft bij die klacht geen belang, omdat de rechtbank reeds uit het niet overleggen van de verlangde exploitatiegegevens, met toepassing van art. 21 Rv de gevolgtrekking heeft gemaakt die zij geraden achtte. Voor het geval Uw Raad hierover anders denkt, merk ik op dat de klacht van onjuist uitgangspunt heeft waar die stelt dat (de rechtbank heeft miskend dat) het pleidooi het eerste moment was waarop een verzoek ex art. 22 Rv kon worden gedaan. In subonderdeel 1 wijst [A] erop (blz. 3, onderaan) dat hij vanaf het eerste moment in de procedure (de Nota van toelichting tijdens de descente) heeft gewezen op de noodzaak tot het overleggen van de exploitatiegegevens. Vanaf dat moment had hij, lijkt mij, ook de rechtbank (of de rechter-commissaris) kunnen verzoeken om op de voet van art. 22 Rv een bevel aan de Staat te geven.

4.6 Ook de derde klacht van subonderdeel 1 (te vinden op blz. 6 van de dagvaarding) stuit hierop af. Overigens stem ik niet in met de in de klacht besloten liggende opvatting dat de rechtbank, nu het proces door toedoen van haarzelf enige maanden langer heeft geduurd dan de Onteigeningswet (art. 34 lid 4 jo art. 54j lid 1 en art. 37 jo art. 54t) voorziet, reeds daarom gebruik had moeten maken van de haar in art. 22 Rv gegeven discretionaire bevoegdheid.

4.7 Subonderdeel 2 bouwt voort op subonderdeel 1, en deelt het lot daarvan.

4.9 Het middel lijkt mij niet gegrond. De rechtbank noemt drie door [A] genoemde transacties, te weten "de zaak" Staat/[B](31), de transactie [D]/[E] en de transactie gemeente Bergen/[C]. Wat deskundigen hebben aangevoerd over de zaak Staat/[B] kan Uw Raad lezen in bijlage 6 bij het deskundigenadvies (blz. 26 en 28). Ik citeer van blz. 28:

Dit lijkt mij een begrijpelijke redengeving voor het niet gebruiken van de door de deskundigen beschreven minnelijke regeling als vergelijkingstransactie.

4.10 Ten aanzien van de transactie [D]/[E] hebben de deskundigen in bijlage 5 bij hun advies (blz. 21) uiteengezet waarom die niet als gerealiseerde prijsreferentie bruikbaar is. Ook die uiteenzetting, waarop de klacht geen concrete aanmerkingen heeft, lijkt mij wel genoegzaam. Over de transactie gemeente Bergen/[C] kan ik niets vinden in het deskundigenadvies en de bijlagen daarvan. In hun schriftelijke toelichting (nr 4.9) betogen de mrs. Scheltema en Wiegerink dat [A] kennelijk het oog heeft op de in bijlage 5 van het deskundigenadvies (blz. 23) vermelde WILG-ruiltransactie(32). Nu mr. Duijsens dit niet heeft tegengesproken in zijn re- en dupliek, en overigens het middel van [A] niet aanwijst waar in de stukken [A] zich heeft beroepen op een transactie gemeente Bergen/[C], meen ik dat het onderdeel ook wat betreft deze transactie niet tot cassatie kan leiden.

Uit het advies van de deskundigen volgt dat er - uitgaande van de aanvaarding van het bijkomende aanbod - van waardevermindering van het overblijvende geen sprake is. De rechtbank neemt deze conclusie en de daaraan ten grondslag liggende argumentatie van de deskundigen over en maakt deze tot de hare.

Het middel betoogt - onder verwijzing naar Uw arrest van 27 oktober 2006, LJN AY8277, NJ 2008/3 - dat deze beslissing een schending vormt van de regel van onteigeningsrecht die erop neerkomt dat de onteigende er recht op heeft dat de werkelijke waarde van het onteigende als hoofdelement van de schadeloosstelling hem onverkort in geld wordt vergoed, zodat hij zelf de vrijheid heeft te beslissen waartoe hij die schadeloosstelling zal aanwenden. [A] heeft, zo stelt het middel, op basis van dit arrest recht op een vaststelling van de door hem geleden vermogensschade, los van de vraag of er een bijkomend aanbod ter beperking van zijn vermogensschade ligt.

4.13 In de zaak van Uw arrest van 27 oktober 2006 ging het om de onteigening van een grondstuk dat nodig was voor de aanleg van een tunnel ten behoeve van de Hoge Snelheidslijn Zuid. De Staat bood aan om na onteigening en vaststelling van de schadeloosstelling het grondstuk, belast met een opstalrecht, aan de onteigende terug te verkopen tegen een koopsom, gelijk aan de door de rechtbank op basis van de Onteigeningswet te bepalen schadeloosstelling. De rechtbank achtte dit aanbod redelijk en stelde, ervan uitgaande dat de onteigende het aanbod van de Staat zou aanvaarden, een schadeloosstelling vast waarop de terugkoopsom dadelijk in mindering was gebracht. Iets vergelijkbaars is in de onderhavige zaak niet aan de orde.

5. Conclusie

Waarnemend Advocaat-Generaal