Hoge Raad, 04-10-2013, ECLI:NL:HR:2013:843, 12/03746

In haar tussenvonnis heeft de rechtbank ten name van de Staat en ten algemenen nutte de vervroegde onteigening van de perceelsgedeelten uitgesproken. Het vonnis van vervroegde onteigening is op 30 december 2010 ingeschreven in de openbare registers.

In haar eindvonnis heeft de rechtbank de door de Staat aan [A] verschuldigde schadeloosstelling, conform het advies van de deskundigen, vastgesteld op € 817.250,-- als vergoeding voor de werkelijke waarde van het onteigende en op € 108.280,-- als vergoeding voor bijkomende schade (premie uit handen breken en transactiekosten), derhalve in totaal op € 925.530,--.

Onderdeel 1.2 van het middel betoogt dat voor zover de rechtbank in rov. 2.14 en 2.17, in navolging van de deskundigen, ten behoeve van de waardebepaling van het onteigende de residuele methode heeft gehanteerd, zij heeft miskend dat deze methode uitsluitend kan worden toegepast op basis van de (te verwachten) exploitatiegegevens van het project waarvoor wordt onteigend, en zich niet leent voor toepassing op basis van gegevens van een ander project.

De onderhavige onteigening heeft betrekking op gronden waarin zich bodembestanddelen bevinden die zullen worden gewonnen bij de uitvoering van het werk waarvoor wordt onteigend. Weliswaar schrijft de eliminatieregel van art. 40c Ow voor dat bij het bepalen van de schadeloosstelling wegens verlies van een onroerende zaak geen rekening wordt gehouden met voordelen of nadelen, teweeggebracht door – onder meer – het werk waarvoor onteigend wordt, maar deze regel staat niet eraan in de weg dat bij de vaststelling van de waarde van het onteigende aan de aanwezigheid van de hiervoor bedoelde bodembestanddelen ten gunste van de onteigende meerwaarde wordt toegekend (vgl. HR 2 december 1959, NJ 1960/99). Dit uitgangspunt wordt in cassatie terecht niet bestreden.

Bij het bepalen van de waarde van het onteigende is de onteigeningsrechter vrij die methode van waardering te kiezen die naar zijn oordeel voor de waardevaststelling het meest geschikt is (vgl. HR 13 augustus 2004, ECLI:NL:HR:2004:AQ6968, NJ 2005/151, en HR 7 juni 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ5349). Het stond de rechtbank derhalve vrij om, in navolging van de deskundigen, de waarde van de bodembestanddelen te bepalen met behulp van een combinatie van de vergelijkingsmethode – dat wil zeggen: een berekening door vergelijking met andere (vergelijkbare) grondverwervingstransacties – en de residuele methode – dat wil zeggen: een berekening op basis van de winningsexploitatie van het onderhavige project. Een en ander wordt in cassatie evenmin bestreden.

Bij toepassing van de residuele methode staat het de onteigeningsrechter vrij om aansluiting te zoeken bij de exploitatiebegroting die de onteigenaar voor de winning van de bodembestanddelen heeft opgesteld. Ontbreekt een dergelijke exploitatiebegroting voor het werk waarvoor wordt onteigend – zoals hier het geval is – dan staat niets eraan in de weg dat gebruik wordt gemaakt van exploitatiegegevens van met het werk vergelijkbare projecten. Voor zover de deskundigen en de rechtbank toepassing hebben gegeven aan de residuele methode, mochten zij dan ook gebruik maken van de exploitatiegegevens met betrekking tot een volgens hen vergelijkbaar project, het project Bosscherveld. Hierop stuiten de klachten van onderdeel 1.2 af.

Onderdeel 5 bestrijdt het oordeel van de rechtbank in rov. 2.30 dat [A] op grond van hetgeen daartoe door hem is aangevoerd, voldoende belang heeft bij aankoop van vervangende grond op korte termijn, zodat hem een ‘premie uit handen breken’ toekomt.