Rechtbank Limburg, 21-06-2023, ECLI:NL:RBLIM:2023:3760, C/03/300765 / HA ZA 22-25

[eisers in conventie, verweerders in reconventie] (opdrachtgever) en Varianthuis (aannemer) hebben op 10 juli 2019 een overeenkomst van aanneming van werk gesloten (productie 1 dagvaarding) (hierna: “aannemingsovereenkomst”). Op grond van die overeenkomst dient Varianthuis conform technische omschrijving en tekening(en) en voor zover aanwezig staten van wijziging, een woning te bouwen op een kavel van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] gelegen aan [adres] te [woonplaats] . Van de aannemingsovereenkomst maken deel uit de technische omschrijving 2019-010 van 3 juli 2019 (blad 1 t/m 8), de afwerkstaat 2019-010 van 3 juli 2019 (blad 1 t/m 3), de tekening van 3 juni 2019 (blad 1 van 2) en de algemene voorwaarden (met uitzondering van de artikelen 12, 13 en 21.4) van Varianthuis (hierna: “AV”) (eveneens productie 1 en productie 15 dagvaarding).

De aanneemsom bedraagt € 351.200,00 inclusief 21 % btw. Partijen zijn negen termijnbetalingen overeengekomen (genummerd nul tot en met acht). Betalingen dienen te geschieden binnen veertien dagen na factuurdatum. De laatste termijn van 5 % van de aanneemsom (€ 16.335,00) moet worden betaald voor de oplevering.

Partijen zijn overeengekomen dat de start van de bouw circa 26 werkdagen na afgifte van de omgevingsvergunning zal zijn, mits de financiering 100 % geregeld is en de tijdelijke nutsvoorzieningen aangesloten zijn op de tijdelijke bouwkast en waterput en (hei)palen, vloeren, en kap tijdig leverbaar zijn (aannemingsovereenkomst, blad 2).

In de, bij de aannemingsovereenkomst behorende technische omschrijving is - ter zake het werk - onder andere bepaald:

Varianthuis heeft het werk “fundering op staal” aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] geoffreerd op 28 oktober 2019 (productie 16 dagvaarding). Varianthuis heeft de kosten voor het werk uiteindelijk begroot op 15 november 2019 (productie 24, bijlagen 65 en 66, Varianthuis). Varianthuis heeft Terraconstructa te Margraten op 3 december 2019 opdracht gegeven tot het uitvoeren van een grondverbetering van 0,5 meter (productie 27, o.a. eerste en laatste bijlage, dagvaarding).

Met het (overige) aanneemwerk is begin 2020 begonnen.

[naam ingenieursbureau] . te Emmen (hierna: “ [naam ingenieursbureau] ”) heeft voor Varianthuis - inzake de te bouwen woning van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] - een funderingsadvies met tekening d.d. 3 juni 2019 opgesteld (productie 15 dagvaarding). In dat advies is de grondverbetering bepaald op 1,3 meter.

[naam ingenieursbureau] heeft ter zake de te bouwen woning ook een statische berekening hoofddraagconstructie met tekening d.d. 17 september 2019 opgesteld (productie 13 dagvaarding). Daarin is bij de strokenfundering een grondverbetering van 1,3 meter vermeld.

Het bovenstaande advies met tekening en de statische berekening van [naam ingenieursbureau] , alsmede paragraaf 5.1.2. van de statische berekening hoofdraagconstructie (productie 14 dagvaarding), zijn gaan behoren bij het besluit van B&W van de Gemeente Brunssum (hierna: “de gemeente”) van 8 oktober 2019, met nummer [vergunningsnummer] (hierna: “besluit [vergunningsnummer] ”).

Varianthuis heeft bij e-mail van 16 maart 2020, met als aanhef “16-3-2020 goedkeuring Handelsonderen Won [eisers in conventie, verweerders in reconventie] [adres] te [woonplaats] vergunningsnummer [vergunningsnummer]”, de bovenstaande e-mail van [naam ingenieursbureau] van 9 maart 2020 ter kennisgeving doorgestuurd naar “BSM Gemeente” (productie 41 van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] ). Varianthuis heeft op 18 maart 2020 een e-mail van ‘noreply@omgevingsloket.nl’ ontvangen, waarin het omgevingsloket-online bevestigt dat zij de aanvulling: “10-3-2020 goedkeuring [naam ingenieursbureau] grondverbetering.pdf” heeft ontvangen (productie 24, bijlage 68, van Varianthuis).

De begane grond vloer is uiterlijk 2 april 2020 gelegd (productie 28 dagvaarding) (rov. 4.3, vonnis in het incident van 9 februari 2022).

De gemeente heeft [eisers in conventie, verweerders in reconventie] bij e-mail van 25 januari 2022 bericht dat de gemeente noch schriftelijk, noch mondeling heeft ingestemd met een grondverbetering van 0,5 meter in plaats van de goedgekeurde 1,3 meter, alsmede dat zij er tot 10 januari 2022 niet mee bekend waren dat de aannemer een grondverbetering van slechts 0,5 meter onder de fundering van de woning heeft aangebracht (eveneens productie 41). In die e-mail van de gemeente is te lezen dat de e-mail van 16 maart 2020 (van Varianthuis) niet de juiste persoon van de gemeente (constructeur, toezichthouder en vergunningverlener) heeft bereikt, alsmede dat nooit een bevestiging van ontvangst dan wel een inhoudelijke reactie op de e-mail van 16 maart 2020 is gegeven.

De gemeente heeft bij (e-mail)brief van 31 mei 2022 [eisers in conventie, verweerders in reconventie] om aanvullende informatie verzocht, alsmede [eisers in conventie, verweerders in reconventie] meegedeeld dat er nog geen gereedmelding van de woning heeft plaatsgevonden (productie 63 van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] ).

In de aannemingsovereenkomst is bepaald dat oplevering zal plaatsvinden binnen 130 werkbare dagen na leggen begane grond vloer (aannemingsovereenkomst, blad 2). In artikel 18-1 AV is te lezen dat overeengekomen opleveringstermijnen geen fatale termijnen zijn, tenzij uitdrukkelijk anders is overeengekomen, alsmede dat bij niet tijdige oplevering de opdrachtgever Varianthuis schriftelijk in gebreke dient te stellen.

Varianthuis heeft bij brief van 17 september 2020 [eisers in conventie, verweerders in reconventie] - onder andere - meegedeeld dat de woning binnenkort kan worden opgeleverd en dat, nadat alle openstaande nota’s voldaan zijn, een opleverdatum gepland kan worden (productie 1 Varianthuis).

[eisers in conventie, verweerders in reconventie] hebben Varianthuis bij brief van hun advocaat van 25 september 2020 bericht dat het werk niet deugdelijk is afgerond en niet gereed is voor oplevering.

Varianthuis heeft [eisers in conventie, verweerders in reconventie] bij e-mail van 30 september 2020, naar aanleiding van de bovenstaande brief van 25 september 2020, bericht dat de oplevering wordt opgeschort en [eisers in conventie, verweerders in reconventie] niet wordt toegestaan in en om de woning en/of kavel te zijn (productie 4, dagvaarding).

[eisers in conventie, verweerders in reconventie] heeft Varianthuis bij e-mail van 12 oktober 2020 gesommeerd tot volledige nakoming van de aannemingsovereenkomst, waaronder tijdige oplevering en herstel van gebreken (productie 6 dagvaarding).

[eisers in conventie, verweerders in reconventie] hebben Varianthuis bij brief van 22 september 2021 opnieuw bericht dat Varianthuis tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de aannemingsovereenkomst. Zij hebben Varianthuis in gebreke gesteld en gesommeerd tot betaling van een schadevergoeding (productie 17 dagvaarding). [eisers in conventie, verweerders in reconventie] delen tevens mede dat sprake is van een nieuw gebrek (scheurvorming) (zie hierna, rov. 2.29).

Varianthuis heeft bij brief van 18 november 2021 aansprakelijkheid betwist en meegedeeld dat zij, vanwege onbetaalde facturen, zich beroept op haar opschortingsrecht, alsmede dat zij pas als de openstaande facturen zijn betaald, haar werkzaamheden zal hervatten (p. 1 brief, productie 22 dagvaarding).

[eisers in conventie, verweerders in reconventie] hebben volhard in de gebrekestellingen en laatstelijk bij aangetekende brief van 23 december 2021 Varianthuis bericht dat zij de aannemingsovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden (productie 25 dagvaarding).

Bij vonnis, in het in deze zaak opgeworpen incident, van 9 februari 2022 heeft de rechtbank onder meer beslist:

veroordeelt Varianthuis om met ingang van de dag volgend op de dag van opleve-ring en keuring aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] van de woning genoemd in rov. 5.1, aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] te verschaffen de volledige toegang tot zowel het bouwperceel gelegen aan [adres] te Brunssum, als de in aanbouw zijnde opstal in de vorm van de woning en bijgebouwen, als de volledige kavel, zulks door het aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] verschaffen van alle toegang verschaffende sleutels en voor zover nodig door het wegnemen van alle toegang belemmerende hekken en andere obstakels;

veroordeelt Varianthuis om met ingang van de dag volgend op de dag van opleve-ring en keuring:

- alle bouwwerkzaamheden in en/of aan zowel het bouwperceel gelegen aan [adres] te [woonplaats] , als de in aanbouw zijnde opstal in de vorm van de woning en bijgebouwen, als de volledige kavel volledig te staken en gestaakt te houden

- het bouwperceel gelegen aan [adres] te [woonplaats] volledig te verlaten;

(…)”

De woning is opgeleverd op 9 maart 2022.

[eisers in conventie, verweerders in reconventie] hebben Varianthuis bij de voornoemde brief van 25 september 2020 (rov. 2.17) bericht dat het werk niet deugdelijk is afgerond en niet gereed is voor oplevering. Zij noemen de volgende gebreken aan het werk: de ernstig verontreinigde bakstenen, het ondeugdelijke voegwerk en de verontreiniging van het metselwerk. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] stellen Varianthuis aansprakelijk voor geleden en te lijden schade en sommeren om binnen twee weken na dagtekening brief over te gaan tot deugdelijke en volledige nakoming van de aannemingsovereenkomst en herstel van de aanwezige gebreken. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] hebben Varianthuis voorts meegedeeld dat zij niet gehouden zijn de openstaande facturen te voldoen.

[eisers in conventie, verweerders in reconventie] heeft Rbi DesignPlanning te Puth (hierna: “Rbi”) opdracht gegeven tot de bouwinspectie van de woning op 28 september 2020. Bij de bouwinspectie waren partijen aanwezig. In het rapport van Rbi van 2 oktober 2020 (productie 5 dagvaarding) is onder andere te lezen dat het metselwerk aan de gevel op meerdere onderdelen onvoldoende is. Herstel van de gesignaleerde gebreken kost € 50.085,58 (rapport, p. 31).

Varianthuis heeft [eisers in conventie, verweerders in reconventie] bij brief van 3 november 2020 laten weten dat Varianthuis zich niet met de raming van Rbi kan verenigen (productie 5 dagvaarding).

Op verzoek van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] heeft deze rechtbank bij beschikking van 8 februari 2021 (zaaknr. C/03/286128 / HA RK 20-248) de deskundige E.J.M. Beeren van Beeren Bouwconsultant V.O.F. Maastricht (hierna “Beeren”) benoemd om onderzoek te doen naar de door [eisers in conventie, verweerders in reconventie] gestelde gebreken aan de woning (productie 8 dagvaarding). De deskundige heeft het onderzoek, in bijzijn van partijen, op 30 maart 2021 ter plaatse verricht. Beeren komt in zijn rapport van 9 april 2021 / 21 mei 2021 (hierna: “deskundigenrapport Beeren”) onder andere tot de conclusie dat herstel van de door hem gesignaleerde gebreken in totaal € 77.333,32 inclusief btw kost (productie 9 dagvaarding).

Door Beeren is vervolgens - ditmaal rechtstreeks in opdracht van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] - op 7 juli 2021 een (voor)inspectie van de woning gedaan. Bij die inspectie waren partijen, Beeren en de door Beeren gecontracteerde heren [naam constructeur] (constructeur) en [naam laagspanningsspecialist] (laagspanningsspecialist) aanwezig. Beeren heeft onder andere constructief onderzoek laten verrichten aan de ontstane scheurvorming aan de buitengevel van de woning (rapport, p. 1) en een rapport d.d. 27 juli 2021 / 24 augustus 2021 (hierna: “partijrapport Beeren”) opgemaakt (productie 10 dagvaarding en ongenummerde productie). Beeren handhaaft (zie rov. 2.28) de kostenraming voor herstelwerkzaamheden buitengevels ad € 77.333,32 en begroot de overige herstelkosten (ontbreken vensterbank e.d.) op in totaal € 6.243,60. Een kostenraming voor verbetering fundering is nog niet gedaan.

[naam ingenieursbureau] heeft (op verzoek van Varianthuis) bij Memo 001A d.d. 20 januari 2022 (productie 43 van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] ) gereageerd op het bovenstaande hersteladvies fundering van Geonius (rov. 2.29.2). [naam ingenieursbureau] concludeert (Memo 001A, p. 7) dat op basis van de haar bekende scheurvorming er geen enkele noodzaak is de ondergrond onder de fundering te versterken.

Door Varianthuis is in verband met de oplevering van de woning een proces-verbaal van oplevering van 9 maart 2022 opgemaakt (productie 16 conclusie van antwoord in conventie). In dat proces-verbaal staat bij de opleverpunten waartegen Varianthuis heeft geprotesteerd de hoofdletter “P”. Partijen hebben gecorrespondeerd over de omvang van de opleverpunten en het herstel van gebreken (producties 52 - 57 van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] ).

[naam bedrijf] (hierna: “ [naam bedrijf] ”) heeft in opdracht van Varianthuis, op basis van beschikbare stukken en foto’s en een mondelinge toelichting van Varianthuis, een voorlopig schriftelijk oordeel gegeven over het metselwerk woning (productie 26 van Varianthuis).

Inpijn heeft in opdracht van Varianthuis een geografisch onderzoek draagkracht en zakkinganalyses versie 2.01 d.d. 1 juni 2022 verricht (productie 66 van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] ).

[naam ingenieursbureau] heeft bij Memo 004A (Fundering) van 2 juni 2022 haar bevindingen controle zettingen (scheurvorming) nader uiteengezet (productie 65 van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] ).

[naam constructeur] heeft op 17 juni 2022 in opdracht van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] schriftelijk gereageerd op de Memo 004A en het dossier van de gemeente (productie 68 van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] ).

Inpijn heeft op 3 november 2022 een aanvullend rapport (versie 2.1) uitgebracht (productie 27 van Varianthuis). Aanvullend op haar eerdere rapportage (zie rov. 2.33) is de toename in draagkracht beschouwd, indien de kruipruimte zou worden opgevuld met schuimbeton (rapport, p. 1).

[naam ingenieursbureau] , met als opdrachtgever Varianthuis, heeft op 5 november 2022 de volgende memo uitgebracht: “MEMO 006B (T.B.V. VERWEER)” (productie 28 van Varianthuis).

Desgevraagd door [eisers in conventie, verweerders in reconventie] heeft [naam constructeur] gereageerd op de Memo 006B (productie 75/77 van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] ). In het rapport van [naam constructeur] van 21 november 2022 is onder andere op pagina 8 te lezen dat de door Varianthuis voorgestelde herstelmethode van de fundatie niet akkoord is, omdat die methode niet de zwakheden in de ondergrond oplost.

Varianthuis heeft een meer/minderwerklijst d.d. 22 september 2020 aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] verstrekt (productie 2, dagvaarding). Het meer/minderwerk bedraagt in totaal € 26.406,62. Het hiervan openstaande bedrag ad € 14.404,61 is op 22 september 2020 gefactureerd (factuurnr. V20200117). Varianthuis heeft ter zake de meerwerk-termijn 3 een factuur d.d. 30 september 2020 (factuurnr. V20200119) ad € 1.498,63 aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] gezonden. Die meerwerkfacturen zijn niet door [eisers in conventie, verweerders in reconventie] voldaan.

[eisers in conventie, verweerders in reconventie] hebben Varianthuis bij brief van hun advocaat van 25 september 2020 bericht dat zij niet gehouden zijn de openstaande facturen te voldoen (productie 4 dagvaarding).

Varianthuis heeft, gelet op de openstaande facturen, [eisers in conventie, verweerders in reconventie] in haar brief van 18 november 2021 meegedeeld dat zij haar opschortingsrecht ter zake van het uitvoeren van werkzaamheden “handhaaft” (productie 22, dagvaarding).

[eisers in conventie, verweerders in reconventie] hebben op 20, 21 en 22 december 2021 conservatoir beslag gelegd onder Varianthuis, als toegestaan door de voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Assen, op 15 december 2021. De totale vordering is begroot op € 338.854,15 (productie 26, dagvaarding).

De voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Nederland heeft bij vonnis in kort geding van 16 februari 2022 (zaaknummer: C/19/138671 / KG ZA 22-4) één van de drie gelegde conservatoire beslagen (het conservatoir beslag op bankrekening [rekeningnummer] t.n.v. Varianthuis) opgeheven.