Rechtbank Midden-Nederland, 13-09-2021, ECLI:NL:RBMNE:2021:4424, UTR 20/4322

1. De woning is een in 1996 gebouwde vrijstaande semi-bungalow met een schuur en een carport. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 250 m2 en ligt op een kavel van 892 m2.

2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.

3. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 418.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.

4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.

5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

7. Eiser voert aan dat de door hem voorgestane waarde blijkt uit de door hem ingediende taxatiematrix. De rechtbank acht deze beroepsgrond tardief en in strijd met de goede procesorde. Eiser heeft de taxatiematrix namelijk slechts één dag voor de zitting naar de rechtbank gestuurd. Verweerder heeft door deze gang van zaken geen tijd gehad om de matrix van eiser te bestuderen. De rechtbank laat de beroepsgrond van eiser dan ook buiten beschouwing bij de beoordeling van het beroep.

8. Eiser voert ter zitting aan dat verweerder ten onrechte uit is gegaan van een oppervlakte van 250 m2 voor de woning. Uit het Kadaster en uit Woningweter blijkt dat de oppervlakte 220 m2 is. De rechtbank is van oordeel dat deze beroepsgrond niet slaagt. Eiser heeft zijn ter zitting ingenomen stelling niet onderbouwd. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat hij de inhoud van de woning heeft berekend aan de hand van bouwtekeningen. De rechtbank acht de nauwkeurigheid van een berekening aan de hand van bouwtekeningen groter dan die van het Kadaster en Woningweter. De rechtbank ziet dan ook geen reden om te twijfelen aan de oppervlakte van de woning van 250 m2.

9. Eiser voert aan dat de referentiewoning [adres] niet bruikbaar is als referentiewoning, omdat deze op 28 september 2017 is verkocht. Dit verkoopcijfer ligt dus meer dan een jaar vóór de waardepeildatum van 1 januari 2019. Om die reden vindt eiser dat dit verkoopcijfer buiten de vergelijking zou moeten worden gelaten. De rechtbank is van oordeel dat deze beroepsgrond niet slaagt. De rechtbank stelt vast dat verweerder in het verweerschrift vermeldt dat de transactiedatum van de referentiewoning 29 maart 2018 is. Ter zitting heeft de taxateur echter het standpunt ingenomen dat de referentiewoning inderdaad is verkocht buiten de periode van een jaar vóór of na de waardepeildatum van 1 januari 2019. De rechtbank gaat er daarom vanuit dat de koopovereenkomst van [adres] tot stand is gekomen op 28 september 2017. Naar het oordeel van de rechtbank ligt deze verkoopdatum niet zo ver van de waardepeildatum dat het verkoopcijfer geen indicatie meer geeft van de waarde van de woning. De rechtbank acht daarbij van belang dat [adres] goed vergelijkbaar is met de woning, onder meer vanwege de vergelijkbare ligging aan het water.

10. Eiser voert aan dat de referentiewoning [adres] niet bruikbaar is als referentiewoning, omdat deze is gebouwd in 1974. De rechtbank is van oordeel dat deze beroepsgrond niet slaagt. De referentiewoning is weliswaar gebouwd in een andere periode dan de woning (1996), maar is voldoende vergelijkbaar met de woning. Beide woningen zijn vrijstaande semi-bungalows, met een vergelijkbare kwaliteit, onderhoud, doelmatigheid, uitstraling en ligging. De referentiewoning heeft ook een voldoende vergelijkbare inhoud voor het hoofdgebouw met de woning.

11. Eiser voert aan dat de referentiewoning [adres] niet bruikbaar is als referentiewoning, omdat dit een ander type woning is. Deze referentiewoning heeft geen slaapkamer op de begane grond. De rechtbank is van oordeel dat deze beroepsgrond niet slaagt. De referentiewoning en de woning zijn beide vrijstaande woningen met (in ieder geval) twee woonlagen. De enkele omstandigheid dat [adres] geen slaapkamer op de begane grond heeft, maakt niet dat de woning in het geheel niet vergelijkbaar is met de woning.

12. Eiser voert aan dat de waarde van de woning voor het belastingjaar 2021 op € 491.000,- is vastgesteld. Eiser vindt dat hieruit blijkt dat de waarde voor het belastingjaar 2020 ook te hoog is vastgesteld. De rechtbank is van oordeel dat deze beroepsgrond niet slaagt. De waarde van de woning op grond van de Wet Woz moet immers voor elk kalenderjaar opnieuw worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen.

De WOZ-waarde van de woning van een ander jaar speelt geen rol. Vergelijking met een in een ander jaar vastgestelde waarde, is dus onvoldoende nauwkeurig en kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt.

13. Eiser voert in zijn beroepschrift aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de verkopen van de woningen [adres] , [adres] en [adres] . Ter zitting heeft de gemachtigde van eiser echter aangevoerd dat deze woningen niet vergelijkbaar zijn met de woning. De rechtbank laat deze beroepsgrond dan ook onbesproken.

14. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.