Rechtbank Midden-Nederland, 27-02-2018, ECLI:NL:RBMNE:2018:984, AWB - 17 _ 2193

3.1

Onder het oude bestemmingsplan waren op een kortste afstand van 62 meter van de woning van eiser maximaal 10 meter hoge woningen ( [straatnaam] [nummeraanduiding] tot en met [nummeraanduiding] ) toegestaan. Verder waren, voor zover relevant voor de onderhavige beoordeling, in de (grotendeels onbebouwde) diepe achtertuinen bij die woningen vrijstaande bijgebouwen en overkappingen met een maximale goot- en nokhoogte van 3 respectievelijk 4,25 meter toegestaan, en wel tot in de zijdelingse en achterste perceelsgrens. Voor zover relevant voor de onderhavige beoordeling, mogen op grond van het nieuwe bestemmingsplan op de gronden zes blokken van in totaal dertig woningen worden opgericht, waarvan er twaalf kunnen worden aangemerkt als vervanging voor de woningen aan de [straatnaam] [nummeraanduiding] tot en met [nummeraanduiding] . Dit heeft tot gevolg dat op een kortste afstand van 30 meter van de woning van eiser vier aaneengebouwde woningen met een maximale hoogte van 10 meter kunnen worden gerealiseerd. Volgens [naam adiviesbureau] zijn de gronden waar voorheen, behoudens bijgebouwen bij de woningen aan de [straatnaam] , geen bebouwing mogelijk was en geen autoverkeer was toegestaan en daarom enkel enige geluidsoverlast van het gebruik van de aangrenzende diepe achtertuinen en bijgebouwen mogelijk was, nu onderdeel geworden van een woonwijkje met in totaal dertig woningen en wegen met bijbehorende voorzieningen.

3.2

De conclusie van [naam adiviesbureau] is dat het nieuwe bestemmingsplan eiser in een nadeliger positie heeft gebracht, wat leidt tot schade als gevolg van waardevermindering van zijn woning. De wijziging van het planologische regime heeft geleid tot onder meer een aantasting van het uitzicht en de privacy, en enige toename van de geluidsoverlast. [naam adiviesbureau] overweegt dat deze schade zodanig gering van omvang is dat daarin aanleiding zou kunnen en moeten zijn gelegen om die schade tot het normale maatschappelijke risico van eiser te rekenen. [naam adiviesbureau] adviseert dan ook dat de getaxeerde waardevermindering (2,9% van de waarde van de woning in de oude planologische situatie) voor rekening van eiser dient te blijven.

4. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.

5. Verweerder heeft eiser, overeenkomstig het rapport van [naam adiviesbureau] , bij het primaire besluit geen tegemoetkoming in planschade toegekend. Daarbij heeft verweerder het bedrag dat als binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van eiser blijft, vastgesteld op 2,9% van de waarde van de woning op de peildatum. Verweerder heeft er daarbij op gewezen dat na de beoordeling van de verzoeken van de buren de lijn over het normaal maatschappelijk risico in de jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS) bestendiger is geworden. Gelet op deze jurisprudentie is verweerder van mening dat, anders dan bij de buren van eiser, een waardevermindering van 5% van de woning behoort tot het normale maatschappelijk risico van eiser. Het primaire besluit heeft verweerder met een aanvullende motivering over voornoemde bestendigere lijn in de jurisprudentie en over de vergelijking met de WOZ-waarde gehandhaafd bij het bestreden besluit.

6. Verweerder mag in beginsel op het door [naam adiviesbureau] uitgebracht deskundigenadvies afgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht (zie bijvoorbeeld de uitspraak van de ABRvS van 7 september 2016, ECLI:RVS:2016:2398). Gelet hierop zal de rechtbank aan de hand van de beroepsgronden van eiser beoordelen of er reden is tot twijfel aan de juistheid of volledigheid van het advies van [naam adiviesbureau] waarop verweerder zijn besluitvorming heeft gebaseerd.

7. De rechtbank stelt bij haar beoordeling voorop dat eiser de in het advies van [naam adiviesbureau] gemaakte planvergelijking niet betwist.

8. Eiser voert allereerst aan dat het advies van [naam adiviesbureau] niet aan het bestreden besluit ten grondslag had mogen worden gelegd wat betreft de uitgevoerde taxatie en de daaruit voortvloeiende waardevermindering van zijn woning. De totstandkoming van de getaxeerde waarde van zijn woning op de peildatum is volgens eiser niet inzichtelijk en om die reden ook niet controleerbaar. Eiser heeft op basis van eigen gegevens een berekening gemaakt van de waarde van zijn woning. Verder stelt eiser dat [naam adiviesbureau] niet onafhankelijk is. [naam adiviesbureau] heeft het voorgenomen standpunt van verweerder enkel willen onderbouwen, aldus eiser.

9. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder in het bestreden besluit voldoende inzichtelijk gemaakt hoe de taxatie van de woning van eiser tot stand is gekomen. Er is aangegeven dat is getaxeerd op basis van vergelijkingsobjecten, grondgrootte, inhoud van de woning, onderhoud, algehele indeling van de woning en ligging van het object op de kavel, waarbij gebruik is gemaakt van de kennis, ervaring en intuïtie van de taxateur. Ook is aangegeven met welke vergelijkingsobjecten hierbij rekening is gehouden. Eiser heeft niet voldoende aannemelijk gemaakt dat [naam adiviesbureau] de waarde van zijn woning onjuist heeft gewaardeerd. De eigen gemaakte berekening van eiser is onvoldoende. Eiser heeft geen taxatie overgelegd, waaruit volgt dat de taxatie die [naam adiviesbureau] aan zijn advies ten grondslag heeft gelegd, onjuist is. De rechtbank heeft daarom onvoldoende aanleiding om te twijfelen aan het rapport van [naam adiviesbureau] . In wat eiser heeft aangevoerd, ziet de rechtbank ook geen concrete aanknopingspunten om aan de onpartijdigheid van de ingeschakelde deskundige [naam adiviesbureau] te twijfelen. Gelet op het voorgaande heeft verweerder het advies van [naam adiviesbureau] aan de besluitvorming ten grondslag mogen leggen. De beroepsgrond slaagt niet.

10. Eiser voert verder aan dat verweerder het verschil tussen de in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) vastgestelde waarde van zijn woning en de taxatie in het kader van de bepaling van de omvang van de planschade nader had moeten motiveren. Verweerder dient het bestreden besluit van een nadere motivering te voorzien in het geval er een aanzienlijk verschil tussen de Woz-waarde en de taxatie in het kader van planschade bestaat. Eiser verwijst in dit verband naar de uitspraak van de ABRS van 30 april 2014, ECLI:NL:RVS:2014:1540. Volgens eiser is er in zijn geval sprake van een dergelijk aanzienlijk verschil.

11. De rechtbank overweegt dat eiser al in de bezwaarfase dit punt met betrekking tot het verschil tussen de Woz-waarde en de planschadetaxatie naar voren heeft gebracht. Verweerder heeft hierover in het bestreden besluit aangegeven dat bij [naam adiviesbureau] enkel bekendheid bestond met de Woz-waarde van 2015. Verder heeft verweerder over de namens eiser in bezwaar opgegeven Woz-waarde van 2012, met peildatum 1 januari 2011, overwogen dat de taxatie in het kader van deze Woz-waarde ruim 14 maanden verder in de tijd ligt, in een periode waarin het slecht ging met de huizenmarkt. Deze motivering acht de rechtbank ontoereikend. De rechtbank stelt vast dat de peildatum voor de beoordeling van het planschadeverzoek hier 6 maart 2012 is. Uit de strekking van het bezwaar van eiser kan duidelijk worden opgemaakt dat eiser bedoeld heeft om zich te baseren op de Woz-waarde met peildatum van 1 januari 2012, die dichtbij de peildatum voor de beoordeling van het planschadeverzoek ligt. Het had dan ook op de weg van verweerder gelegen om informatie hierover bij eiser op te vragen of zelf informatie hierover te verzamelen en deze informatie te betrekken bij het bestreden besluit. Verweerder is pas in het verweerschrift nader gemotiveerd ingegaan op de Woz-waarde op de betreffende peildatum 1 januari 2012. Naar het oordeel van de rechtbank had verweerder dit reeds in het bestreden besluit moeten doen. Verweerder heeft het bestreden besluit in zoverre niet deugdelijk gemotiveerd. De beroepsgrond slaagt.

12. Eiser betoogt daarnaast dat hem ten onrechte een normaal maatschappelijk risico van 5% is tegengeworpen door verweerder. Verweerder had bij zijn verzoek om tegemoetkoming in planschade op dezelfde manier als bij zijn buren, aan wie wel planschade is toegekend, moeten handelen en de wettelijke drempel van 2% moeten hanteren.

13. Zoals de ABRS in de uitspraak van 28 september 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2582) heeft overwogen, moet de vraag of schade als gevolg van een planologische ontwikkeling als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, van de Wro tot het normale maatschappelijke risico behoort, worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval.

14. Uit de hiervoor door de rechtbank aangehaalde uitspraak van de ABRS van 28 september 2016 volgt verder dat de omstandigheid dat de schadeveroorzakende ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, op zichzelf nog niet betekent dat de gevolgen van de ontwikkeling geheel onder het normale maatschappelijke risico vallen. In dit verband komt tevens betekenis toe aan het antwoord op de vraag of de schade in de vorm van waardevermindering onevenredig is in verhouding tot de waarde van de onroerende zaak. Bij waardevermindering van een onroerende zaak als gevolg van een normale maatschappelijke ontwikkeling, zoals woningbouw op een inbreidingslocatie in een woonkern, waarbij die woningbouw in de lijn der verwachtingen lag, zoals hier het geval is, is een waardevermindering tot 5% van de waarde van de onroerende zaak, in verhouding tot de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk vóór het ontstaan van de schade, substantieel, maar niet zodanig zwaar dat deze schade niet voor rekening van de aanvrager kan worden gelaten. Dit betekent dat een waardevermindering tot 5% van de waarde van de onroerende zaak in deze categorie gevallen in beginsel tot het normale maatschappelijke risico van eiser behoort.

15. Verweerder heeft ter zitting bevestigd dat bij de beoordeling van de planschadeverzoeken van de buren van eiser als normaal maatschappelijk risico de wettelijke drempel van 2% is gehanteerd. De rechtbank acht de situatie met de buren echter niet dusdanig dat hierin een bijzondere omstandigheid is gelegen die rechtvaardigt om in deze een uitzondering op voornoemd uitgangspunt, zoals hiervoor overwogen in rechtsoverweging 14, te maken. Verweerder heeft toegelicht dat ten tijde van de beoordeling van het verzoek van eiser in de jurisprudentie van de ABRS een bestendigere lijn is ontwikkeld ten aanzien van het normaal maatschappelijk risico. Gelet op deze jurisprudentie heeft verweerder de omvang van het normaal maatschappelijk risico in het geval van eiser, anders dan bij de buren, op 5% van de waarde van de woning vastgesteld. De rechtbank kan verweerder volgen dat, in het licht van de jurisprudentie en gelet op de datum van indiening van de aanvraag voor tegemoetkoming in planschade door eiser, in het geval van eiser een normaal maatschappelijk risico van 5% van de waarde van de woning is gehanteerd. Eiser heeft ervoor gekozen om, anders dan zijn buren, op een later moment een aanvraag in te dienen. Het is de rechtbank niet gebleken dat eiser niet eerder een aanvraag had kunnen indienen. Dat in de tussentijd de jurisprudentie van de ABRS op het punt van het normaal maatschappelijk risico bestendiger is geworden, komt dan ook voor rekening en risico van eiser. De beroepsgrond slaagt niet.

16. Gelet op rechtsoverweging 11 is het beroep gegrond en vernietigt de rechtbank het bestreden besluit wegens strijd met artikel 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). In het verweerschrift heeft verweerder over het verschil tussen de Woz-waarde en de planschadetaxatie alsnog een toelichtende verklaring van de heffingsambtenaar neergelegd. Aan de hand van de Woz-waarde van 2013 (peildatum 1 januari 2012), heeft de heffingsambtenaar het verschil tussen de Woz-waarde en de planschadetaxatie toegelicht. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met deze in het verweerschrift gegeven aanvullende motivering van de heffingsambtenaar alsnog voldoende onderbouwd dat er geen sprake is van een aanzienlijk verschil tussen de taxatie in het kader van de planschadeprocedure en de Woz-waarde van de woning van eiser op 1 januari 2013 (peildatum 1 januari 2012).

17. De slotsom is dat in het geval van eiser een waardevermindering van 5% van de waarde van zijn woning tot het normaal maatschappelijk risico behoort en dus voor zijn rekening dient te blijven. Verweerder heeft het verzoek van eiser om tegemoetkoming in planschade dan ook terecht afgewezen. Het voorgaande leidt de rechtbank tot het oordeel dat de rechtsgevolgen van het vernietigde bestreden besluit in stand kunnen blijven. Dat betekent dat de afwijzing door verweerder van het verzoek van eiser om tegemoetkoming in planschade in stand blijft.

18. Omdat de rechtbank het beroep van eiser gegrond verklaart, moet verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 168,- aan hem vergoeden. Daarnaast veroordeelt de rechtbank verweerder op grond van artikel 8:75 van de Awb in de proceskosten die eiser redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het beroep. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.002,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 501,- en een wegingsfactor 1).