Rechtbank Gelderland, 18-11-2022, ECLI:NL:RBGEL:2022:6417, AWB - 22 _ 1685

1. Eiseres is eigenaar van de woning. Het gaat om een benedenwoning uit 1924. De bruto-inhoud van de woning is ongeveer 421 m3. De woning heeft een achtertuin van 127 m2 en een berging uit 2008 van 15 m3.

2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2020.

3. Eiseres bepleit een waarde van € 315.000. Naast inhoudelijke beroepsgronden tegen de vastgestelde waarde zijn ook beroepsgronden aangevoerd over het gebrek aan inzichtelijkheid van de indexeringspercentages en over hoe is gecorrigeerd voor de reserves van de Vereniging van Eigenaren (VvE) voor de gebruikte vergelijkingsobjecten in de bezwaarfase.

4. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat het beroep ongegrond moet worden verklaard.

5. Verweerder heeft de waarde van de woning onderbouwd met een bij het verweerschrift overgelegd taxatierapport van taxateur [taxateur] . In dit taxatierapport is de waarde van de woning bepaald op € 387.000. Verweerder heeft gebruik gemaakt van een drietal vergelijkingsobjecten.

6. De bewijslast dat de aan de woning toegekende waarde juist is ligt bij verweerder. De rechtbank is van oordeel dat verweerder hierin is geslaagd. Daarvoor is het volgende van belang.

7. Het taxatierapport van verweerder onderbouwt de vastgestelde waarde. De vergelijkingsobjecten die zijn genoemd in het taxatierapport zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht en zijn wat ligging, type en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten is voldoende rekening gehouden in de matrix. Eiseres heeft haar stelling dat de voorzieningen van de woning gedateerd zijn en dat daarom een lagere score aan de orde is, niet onderbouwd. De rechtbank ziet voor een dergelijke lagere score daarom geen aanleiding. Voor de stellingen over de ligging geldt dat uit de door verweerder overlegde stukken volgt dat de vergelijkingsobjecten een soortgelijke ligging hebben, zodat het eventuele waardedrukkende effect is verdisconteerd in de verkoopprijzen. Voor wat betreft de waarde van de tuin is niet in geschil dat voor een tuin bij een benedenwoning een lagere grondwaarde geldt dan voor een tuin bij een eengezinswoning. Verweerder heeft ter zitting naar aanleiding van de opmerkingen van de gemachtigde verklaard dat een berekening van de waarde van de tuin op basis van de grondstaffel uit de marktanalyse (€ 700 per m2 voort de eerste staffel) te hoog zou uitkomen en dat de taxateur daarom op basis van haar ervaring en kennis een inschatting heeft gemaakt en de waarde van de achtertuin heeft vastgesteld op € 400 per m2. Dit komt de rechtbank aannemelijk voor. Eiseres heeft ook niet aangevoerd dat dit bedrag onjuist zou zijn. Een nadere onderbouwing door verweerder is bij deze stand van zaken niet nodig. De stelling van de gemachtigde dat de scores voor de vergelijkingsobjecten op een 2 of een 4 niet inzichtelijk zijn bij gebrek aan foto’s van de binnenzijde van deze objecten, kan door gebrek aan belang ook niet tot een ander oordeel leiden. Gemachtigde heeft namelijk verklaard dat het hem alleen gaat om de controleerbaarheid, terwijl hij de waarde zelf op dit punt niet ter discussie heeft gesteld. Voor een proceskostenvergoeding in verband hiermee ziet de rechtbank ook geen aanleiding, juist vanwege het ontbreken van belang. Het gaat bij de beoordeling namelijk om de vraag of de waarde juist is vastgesteld.

8. De gemachtigde heeft ter zitting gesteld dat verweerder volgens vaste jurisprudentie weliswaar nieuwe vergelijkingsobjecten mag gebruiken in beroep, maar dat de hiervoor gegeven reden in dit geval niet klopt, omdat de in bezwaar gehanteerde vergelijkingsobjecten wel degelijk ook een achtertuin hebben. Daarom verzoekt hij om proceskostenvergoeding. De rechtbank wijst dit verzoek af. Het staat verweerder vrij om in beroep nieuwe vergelijkingsobjecten aan te dragen om de door hem vastgestelde waarde te onderbouwen. Dit geldt ook als de in bezwaar gebruikte objecten op zichzelf bruikbaar waren. De taxateur van verweerder in beroep mag bij een nieuwe beoordeling van de waarde namelijk de beste vergelijkingsobjecten selecteren om bij de rechter aan de bewijslast te voldoen die op de heffingsambtenaar rust. Reden voor een proceskostenvergoeding is dit dus niet, ook al is het voor de gemachtigde op deze manier minder voorspelbaar hoe een beroepszaak zal uitpakken. Dit hoort bij het risico van procederen.

9. De gemachtigde heeft ook gesteld dat, hoewel in beroep duidelijk is dat de VvE-reserves goed zijn meegenomen in de berekeningen, in de bezwaarfase niet inzichtelijk is gemaakt hoe is gecorrigeerd voor de reserves van de VvE voor de gebruikte vergelijkingsobjecten. Daarom stelt hij recht te hebben op proceskostenvergoeding. Verweerder heeft ter zitting verklaard dat hij altijd heeft gezegd dat gemachtigde hem mag vragen om informatie. Dit heeft de gemachtigde niet betwist. Door hem is ook niet gesteld dat bij het hoorgesprek om informatie over de VvE-reserves is verzocht. Deze beroepsgrond leidt daarom niet tot een proceskostenvergoeding. De omstandigheid dat in het bezwaarschrift wel is verzocht om informatie over de VvE-reserves (naast vele andere gevraagde gegevens) en deze informatie kennelijk niet is verstrekt, is geen reden voor een ander oordeel, omdat gemachtigde bij het hoorgesprek niets over dit onderwerp heeft gezegd en er niet op heeft gewezen dat hij deze informatie niet had ontvangen.

10. De rechtbank verwerpt ook de beroepsgrond over het ontbreken van de inzichtelijkheid van het indexeringspercentage. Voorop staat dat de rechtbank moet beoordelen of verweerder in zijn bewijslast is geslaagd dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Daartoe moet verweerder inzichtelijk maken hoe hij tot deze waarde is gekomen, zodat dit controleerbaar is. Hiertoe dient het rapport met de matrix. Het is echter niet in zijn algemeenheid zo dat verweerder alle onderdelen van de matrix moet onderbouwen met bewijsstukken. In hoeverre bewijs nodig is hangt af van de omstandigheden van het geval en van de stellingen van partijen. Verweerder heeft aangevoerd dat er wel in grote lijnen percentages stijging bekend zijn, maar dat er geen precieze en betrouwbare percentages voorhanden zijn per wijk en per type woning in [plaatsnaam] , terwijl de verschillen per wijk en per type woning groot zijn. Met de ingediende stukken heeft hij voldoende inzichtelijk gemaakt welk indexeringspercentage is gebruikt bij het omrekenen van de koopsommen van de transactiedatum naar de waardepeildatum. Verweerder heeft verklaard dat de taxateur deze percentages heeft afgeleid uit haar ervaring met de markt ter plaatse. Dat is in dit geval voldoende, omdat de gebruikte percentages passen binnen de bekende trends. Dit geldt zeker nu eiseres niet heeft gesteld dat de door verweerder gebruikte percentages onjuist zouden zijn, laat staan dat zij heeft gesteld welke percentages dan wel gehanteerd hadden moeten worden en waarom. Daarbij komt dat als het indexeringspercentage al niet geheel juist zou zijn, dit maar een heel beperkte invloed heeft op de getaxeerde waarde (mede omdat de vergelijkingsobjecten deels voor en deels na de waardepeildatum zijn verkocht, zodat verschillen elkaar deels opheffen). Aannemelijk is dat een dergelijke beperkte invloed lager uitkomt dan het verschil tussen de taxatie in beroep en de bij beschikking vastgestelde waarde (€ 387.000 getaxeerde waarde ten opzichte van € 360.000 beschikte waarde). In zoverre heeft eiseres dus ook geen belang bij de beroepsgrond over de indexeringspercentages.

11. Gelet op het voorgaande dient het beroep ongegrond te worden verklaard.

12. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding.