Parket bij de Hoge Raad, 07-11-2014, ECLI:NL:PHR:2014:2006, 14/04465
Parket bij de Hoge Raad, 07-11-2014, ECLI:NL:PHR:2014:2006, 14/04465
Gegevens
- Instantie
- Parket bij de Hoge Raad
- Datum uitspraak
- 7 november 2014
- Datum publicatie
- 19 december 2014
- ECLI
- ECLI:NL:PHR:2014:2006
- Formele relaties
- Arrest Hoge Raad: ECLI:NL:HR:2014:3681, Gevolgd
- Zaaknummer
- 14/04465
Inhoudsindicatie
Art. 80a lid 1 RO. Beëindiging huur woonruimte wegens dringend eigen gebruik (renovatie). Feitelijke grondslag. HR bepaalt nieuwe ontruimingsdatum.
Conclusie
Rolnr. 14/04465
Mr M.H. Wissink
Zitting van 7 november 2014
Conclusie inzake art. 80a RO in de zaak van:
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser tot cassatie,
tegen
1. de besloten venootschap De Principaal B.V.,
2. de stichting Woonstichting Lieven de Key,
beide gevestigd te Amsterdam,
verweersters in cassatie
1. Het bij dagvaarding van 27 augustus 2014 door eiser tijdig ingestelde cassatieberoep richt zich tegen het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 27 mei 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:2542, dat tussen partijen is gewezen in de zaak met nummer 200.126.590/01 en in de zaak met nummer 200.128.989/01. In dit arrest bekrachtigde het hof in de zaak met nummer 200.128.989/01 het door de kantonrechter gewezen vonnis van de rechtbank Amsterdam van 22 februari 2013. Daarin heeft de kantonrechter, kort gezegd, het tijdstip waarop de huurovereenkomst met betrekking tot [a-straat 1] te Amsterdam eindigt vastgesteld op 1 april 2013 en [eiser] veroordeeld het gehuurde dan te ontruimen.1
2. Verweersters in cassatie zijn verschenen en hebben ter rolle van 24 oktober 2014 geconcludeerd tot verwerping. Daarna is een datum voor schriftelijke toelichting bepaald op 20 februari 2015. Eerder was ook bepaald dat ter zitting van heden een standpunt inzake de toepassing van art. 80a RO zou worden ingenomen.
In de zaak met nummer 200.126.590/01
3. De middelen richten geen klachten tegen de overwegingen van het hof die betrekking hebben op de (door [eiser] in appel gewonnen) zaak met nummer 200.126.590/01. In zoverre kan reeds nu worden vastgesteld dat het cassatieberoep in deze zaak om deze reden niet-ontvankelijk dient te worden verklaard.
In de zaak met nummer 200.128.989/01
4. De middelen bevatten klachten tegen de overwegingen van het hof die betrekking hebben op de (door [eiser] in appel verloren) zaak met nummer 200.128.989/01. Deze klachten rechtvaardigen naar mijn mening geen behandeling in cassatie omdat zij klaarblijkelijk niet tot cassatie kunnen leiden, zoals hierna zal worden toegelicht. In zoverre dient het cassatieberoep om deze reden niet-ontvankelijk te worden verklaard.
5. Ter inleiding diene dat de zaak de renovatie betreft van de zogenaamde Tabakspanden in Amsterdam. Daaromtrent is in feitelijke instanties komen vast te staan:2
“1.1 LdK [Lieven de Key; A-G] is een woningcorporatie en als zodanig een in Amsterdam bekende grootschalige professionele verhuurder. Principaal is een ontwikkelingsmaatschappij waarvan Holding De Key B.V. te Amsterdam, kantoorhoudende op hetzelfde adres als LdK, enig aandeelhouder is en LdK enig statutair bestuurder. (…)
Het pand [a-straat 1] (c.q. de gezamenlijke appartementsrechten waaruit onder meer dit pand bestaat) is per 25 april 2008 in eigendom verworven door Principaal, tezamen met de overige Tabakspanden, die al jaren in sterk verwaarloosde staat verkeren, met het oog op herontwikkeling door LdK(c.s.), in samenwerking met de gemeente c.q. het stadsdeel Centrum, hiervan.
De Tabakspanden waren toen in gebruik bij in totaal 3 huurders (…) en bij vele krakers (…).3 Sinds de onder 1.3. bedoelde rechtsovergang is het streven gericht op het leegkrijgen van de panden teneinde de herontwikkeling, bestaande uit gedeeltelijke sloop en renovatie, te kunnen realiseren. Van de andere twee huurovereenkomsten voor de Tabakspanden is er één in der minne beëindigd, terwijl voor de andere een procedure is of wordt gevoerd. Tegen vele krakers zijn intussen ontruimingsvonnissen uitgesproken. Met bruikleners bestaat overeenstemming over beëindiging van het gebruik. (…)
Voor wat betreft de door Klashorst gehuurde ruimte behelzen de herontwikkelings- en bouwplannen, waarvoor op 28 maart 2012 een omgevingsvergunning is aangevraagd en thans in procedure is – de omgevingsvergunning voor het funderingsherstel is reeds verleend en thans wordt start van de uitvoering beoogd op 1 april 2013 -, een interne sloop en vernieuwbouw, waarbij de indeling wordt gewijzigd en twee nieuwe woonappartementen ontstaan. Deze zijn in de huidige planvorming en mede in het kader van de financiële haalbaarheid daarvan, net als de overige 65 in de Tabakspanden te creëren woonappartementen, voor de verkoop bestemd. (…)”
6. Voor zover in cassatie relevant heeft het hof geoordeeld, kort gezegd, (i) dat De Principaal c.s. voldoende aannemelijk hebben gemaakt dat zij renovatieplannen hebben waarvan de uitvoering zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is en dat zij (bijgevolg) het gehuurde dringend nodig hebben voor eigen gebruik (rov. 3.12.7) en (ii) dat De Principaal c.s. de financiële haalbaarheid van de plannen voldoende aannemelijk hebben gemaakt (rov. 3.12.8). Het eerste middel is gericht tegen rov. 3.12.7, het tweede tegen rov. 3.12.8.
7. Het eerste middel valt niet het oordeel aan dat sprake is van eigen gebruik bestaande uit renovatie van woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is (art. 7:274 lid 1, aanhef en onder c, jo lid 3, aanhef en onder a, BW), maar klaagt in het eerste middel over het oordeel in rov. 3.12.7 dat sprake was van dringend eigen gebruik.
8. De motiveringsklacht dat het hof geen gemotiveerd oordeel heeft gegeven over het betoog in de memorie van grieven nrs. 3.16 en 4.40-41 en in de pleitnota in appel nr. 46, faalt. Het hof is ingegaan op hetgeen daarin wordt betoogd omtrent de renovatie met als doel vervreemding (rov. 1.3-1.6 van het vonnis jo rov. 3.2, 3.12.4 en 3.12.7 e.v.); het huren van één van de nieuwe appartementen door [eiser] (idem); het convenant met de Gemeente (rov. 3.12.6); de benodigde vergunningen en het bewijs van hetgeen gerealiseerd gaat worden op de [a-straat 1] (rov. 3.12.4 en 3.12.7).
De rechtsklacht van het middel en de motiveringsklacht voor zover daarin wordt verwezen naar de pleitnota in appel nr. 46 − alwaar is aangevoerd dat De Principaal c.s. zal moeten aantonen dat sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten, investering en huuropbrengst en dat De Prinicipaal sinds de aanschaf niets heeft gedaan aan onderhoud − gaan ervan uit dat het hof de regel van HR 26 maart 2010 (Herenhuisarrest) heeft miskend.4 In het genoemde arrest werd overwogen:
“3.4.2 Het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw- en renovatieplan, kan geen grond opleveren voor het aannemen van dringend eigen gebruik, in de regel ook niet ingeval de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Indien echter sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet.”
Het middel merkt daarbij op dat, indien aan de zijde van verhuurder in overwegende mate sprake is van financiële overwegingen met betrekking tot de renovatieplanen, een zekere klemmendheid daarvan verwacht mag worden aangetoond te worden, waarvan in het onderhavige geval onvoldoende sprake is.
Het middel mist feitelijke grondslag omdat door het hof niet is vastgesteld, anders dan het middel veronderstelt, dat de renovatie in overwegende mate door financiële overwegingen wordt ingegeven.
Gezien hetgeen in feitelijke instanties daaromtrent is vastgesteld, is veeleer sprake van een samenstel van andere dan financiële motieven die hebben geleid tot de aanschaf met het oog op de herontwikkeling van reeds jaren sterk verwaarloosde panden.
Het middel zou een punt kunnen hebben indien aangenomen zou moeten worden dat de bij 9.1 bedoelde regel uit het arrest van 26 maart 2010 geldt ongeacht de redenen voor de renovatie. Dat is echter – naar mijn mening: klaarblijkelijk − niet het geval en met name niet wanneer sociale/ideële en beleidsmatige motieven aan de renovatie ten grondslag liggen. Ik verwijs hiervoor naar de bespreking van deze kwestie in mijn conclusie sub 2.6-2.11, i.h.b. sub 2.10, voor HR 14 februari 2014 (Alog/Ultimo).5 In dat arrest overwoog Uw Raad over de regel van het arrest van 26 maart 2010 (dat deze niet geldt bij bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW en):
“3.3.4 (…) Bij beëindiging van de huur van woonruimte mag een beroep op dringend eigen gebruik van de verhuurder niet te snel worden gehonoreerd, gelet op het gewicht dat toekomt aan de door het huurrecht beoogde bescherming van de huurder van woonruimte. Naar de Hoge Raad in voormeld arrest [van 26 maart 2010; A-G] heeft overwogen, is de enkele omstandigheid dat de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is, onvoldoende voor het aannemen van dringend eigen gebruik. Voor het aannemen daarvan geldt de strengere maatstaf dat sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten.(…)”
Deze overweging bevestigt de gedachte, dat de bedoelde strengere maatstaf ziet op renovaties waaraan met name financiële motieven ten grondslag liggen.
Denkbaar is (zoals ik besprak in mijn hiervoor genoemde conclusie) dat de rechter in bepaalde gevallen rekening houdt met de financiële situatie na renovatie bij de beoordeling van het beroep op dringend eigen gebruik. Voor zover die vraag in het onderhavige geval aan de orde zou zijn en door het middel zou worden opgeworpen, geldt dat enige klacht daarover afstuit op de vaststelling in rov. 3.12.7, dat onvoldoende gemotiveerd is betwist dat de verkoop van de te creëren appartementen na de realisatie ervan met het oog op een (verdere) doelmatige exploitatie door De Principaal c.s. noodzakelijk is.
Het middel klaagt niet dat het hof overigens heeft miskend dat bij beëindiging van de huur van woonruimte een beroep op dringend eigen gebruik van de verhuurder niet te snel mag worden gehonoreerd, gelet op het gewicht dat toekomt aan de door het huurrecht beoogde bescherming van de huurder van woonruimte.
10. De klachten van het eerste middel kunnen niet tot cassatie leiden.
11. Het tweede middel is gericht tegen het oordeel van het hof dat De Principaal c.s. de financiële haalbaarheid van de renovatieplannen voldoende aannemelijk hebben gemaakt tegen de achtergrond van hun onbetwiste stelling dat de financiering rond is mits de appartementen na realisatie worden verkocht (rov. 3.12.8). De motiveringsklacht van het middel steunt op het betoog dat de plannen financieel haalbaar zijn indien de appartementen na realisatie worden verkocht, maar dat daarover niets is vastgesteld en dat het hof aan toewijzing van de vordering ook niet deze voorwaarde heeft verbonden (hoewel [eiser] dat heeft bepleit bij MvG nr. 4.46).
12. In cassatie onbestreden is de vaststelling van het hof in rov. 3.12.8 dat de door De Principaal c.s. bij pleidooi betrokken stelling dat de financiering van de renovatie rond is mits de appartementen na realisatie worden verkocht, onvoldoende gemotiveerd door [eiser] is betwist. Hierop stuit de klacht reeds af. Overigens is het oordeel over de financiële haalbaarheid feitelijk van aard en niet onbegrijpelijk.
13. Het cassatieberoep, voor zover zich dat richt tegen de overwegingen van het hof in de zaak met zaak met nummer 200.128.989/01, kan naar mijn mening met toepassing van artikel 80a RO niet-ontvankelijk worden verklaard.
14. Nu ook met een dergelijke uitspraak eerst onherroepelijk wordt beslist in de zin van art. 7:272 lid 1 BW op de in art. 7:272 lid 2 BW bedoelde vordering van de verhuurder tot vaststelling van het moment waarop de huurovereenkomst zal eindigen, dient zich aan dat de Hoge Raad in zijn uitspraak opnieuw het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen en, conform art. 7:273 lid 3 BW, waarop het gehuurde moet zijn ontruimd.
In dit verband merk ik op dat de kantonrechter in zijn vonnis van 22 februari 2013 onder I van zijn dictum een termijn van ongeveer 5 weken na zijn uitspraak in acht heeft genomen voor het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen en onder II van het dictum aan de veroordeling tot ontruiming (per 1 april 2013) de voorwaarde heeft verbonden dat de benodigde vergunningen voor de geplande werkzaamheden aan het pand [a-straat 1] te Amsterdam zijn afgegeven. Het hof heeft in de zaak met nummer 200.128.989/01 het vonnis met inachtneming van deze voorwaarde bekrachtigd, het aannemelijk achtend dat die vergunningen binnen afzienbare tijd worden verleend (rov. 3.12.11). Ik begrijp deze dicta aldus dat de huurovereenkomst is geëindigd op de bedoelde datum of zoveel later als de bedoelde vergunningen zijn afgegeven.
Of deze vergunningen inmiddels zijn verleend , laat zich op basis van het dossier thans niet vaststellen zodat het voor de hand ligt dat ook Uw Raad dit punt verdisconteert.
In beide zaken
15. Ik kom tot de conclusie:
- dat het cassatieberoep in de zaak met nummer 200.126.590/01 en in de zaak met nummer 200.128.989/01 niet-ontvankelijk wordt verklaard, en
- dat de Hoge Raad in de zaak met nummer 200.128.989/01, met inachtneming van het bij 14 gestelde, opnieuw het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst met betrekking tot [a-straat 1] te Amsterdam zal eindigen en waarop het gehuurde moet zijn ontruimd.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
A-G