Besluit beheer sociale-huursector (BTW-constructies)

[Tekst geldig vanaf 27-03-2000]

Geacht Bestuur/College,

In de periode tot 31 maart 1995 heeft een aantal toegelaten instellingen een zakelijk gebruiksrecht op nieuw gebouwde woningen gevestigd ten gunste van een aan de toegelaten instelling gelieerde rechtspersoon of vennootschap, met het oogmerk daarmee de af te dragen omzetbelasting te verminderen. Een en ander werd daarom ook wel BTW-constructie genoemd. Ik merk op dat de belastingrechter inmiddels in een aantal gevallen de Inspecteur der Directe Belastingen bij diens niet-acceptatie van de constructie in het gelijk heeft gesteld.

Op grond van het destijds vigerende BBSH was een dergelijke BTW-constructie een besluit van aanmerkelijk belang. Zowel voor het bezwaren van onroerend goed als voor de (financiële en bestuurlijke) deelneming in een andere rechtspersoon of vennootschap moest derhalve goedkeuring verkregen worden van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente resp. de Staatssecretaris van VROM. De meeste toegelaten instellingen die een BTW-constructie hebben gerealiseerd, hebben daarvoor de instemming van de gemeente verkregen (doch niet van de betrokken staatssecretaris). Een twintigtal toegelaten instellingen heeft in strijd met het destijds geldende BBSH, een dergelijke constructie niet bij de gemeente gemeld dan wel in weerwil van de onthouding van de gemeentelijke goedkeuring op het voorgenomen besluit, een dergelijke constructie toch gerealiseerd. Door de vestiging van een zakelijk gebruiksrecht is het beheer van (een deel van) het woningbezit van een toegelaten instelling overgedragen aan de houder van het beperkte recht, i.c. de gelieerde rechtspersoon resp. vennootschap.

Reeds eerder heeft mijn ambtsvoorganger, ter nadere explicatie van het BBSH, zowel via de MG 94-46 d.d. 23-12-1994 als door middel van aan bepaalde instellingen gerichte brieven, aangegeven dat deze BTW-constructies het belang van de volkshuisvesting in ernstige mate schaden. Daarbij is tevens aangegeven dat het verhuren van woningen een kerntaak van een toegelaten instelling is en dat door de vestiging van zakelijke gebruiksrechten een toegelaten instelling een deel van haar bezit aan de verplichtingen (uitvoering kerntaak) en de verantwoording daarover, zoals deze verankerd zijn in publiekrechtelijke regelgeving, onttrekt.

Voorts kan gesteld worden dat, gezien het feit dat de gelieerde rechtspersoon of vennootschap geen toegelaten instelling is en dat derhalve het BBSH daarop niet van toepassing is, de constructie de rechten van de huurders van de woningen van die rechtspersoon of vennootschap aantast. Het gaat hierbij met name om de invloed van de huurders op de samenstelling van het bestuur dan wel het toezichthoudend orgaan, de invloed van de huurders op beheer en beleid en, bij ontbinding van de toegelaten instelling, het voorkeursrecht tot aankoop van de woning nadat de woning is aangeboden aan andere toegelaten instellingen en de gemeente. Tot slot wordt als gevolg van het niet van toepassing zijn van het BBSH (een deel van) de sociale woningvoorraad onttrokken aan het Rijks toezicht. Het verloren gaan van publiekrechtelijke waarborgen acht ik van een groter belang dan het eventuele financiële voordeel voor de toegelaten instellingen als gevolg van het toepassen van een BTW-constructie. Onlangs heb ik in mijn circulaire MG 99-23 van 3 november 1999 nogmaals aangegeven dat het bezwaren van woningen ten gunste van een andere rechtspersoon, waarna die woningen door die andere rechtspersoon worden verhuurd, niet acceptabel is, omdat het verhuren van woningen bij uitstek tot de kerntaak van een toegelaten instelling behoort.

In overleg met de toenmalige koepels van de toegelaten instellingen, NCIV en de NWR, nu Aedes vereniging van woningcorporaties, is overeengekomen dat, uit proces-economische overwegingen, een aantal ‘proef-procedures’ zouden worden gevoerd. In afwachting van de gerechtelijke uitspraken in deze proefprocedures, zouden van Rijkswege geen nadere acties worden ondernomen, die tot beëindiging van de constructies zouden moeten leiden. Tevens is destijds overeengekomen, dat de uitkomsten van de procedures door alle betrokken partijen zouden worden gerespecteerd. Inmiddels heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRS) in alle proefprocedures uitspraak gedaan. Hieronder zal ik ingaan op de proefprocedures. Vervolgens zal ik ingaan op de gevolgen, die bedoelde uitspraken voor de toegelaten instellingen hebben.