Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 01-02-2023, ECLI:NL:RBZWB:2023:717, 9887171_E01022023
Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 01-02-2023, ECLI:NL:RBZWB:2023:717, 9887171_E01022023
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Zeeland-West-Brabant
- Datum uitspraak
- 1 februari 2023
- Datum publicatie
- 8 februari 2023
- ECLI
- ECLI:NL:RBZWB:2023:717
- Zaaknummer
- 9887171_E01022023
Inhoudsindicatie
Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wegens overlast. Belang verhuurder weegt zwaarder. Uitvoerbaar bij voorraad, ondanks verweer.
Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: 9887171 \ CV EXPL 22-1569
Vonnis van 1 februari 2023
in de zaak van
DE VERENIGING MET VOLLEDIGE RECHTSBEVOEGDHEID LAURENTIUS,
te Breda ,
eisende partij,
hierna te noemen: Laurentius ,
gemachtigde: mr. E. Boot,
tegen
[gedaagde] ,
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. C.A. Gobbens.
1 Het verdere verloop van de procedure
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 13 juli 2022; - de mondelinge behandeling en het aansluitende getuigenverhoor van de zijde van Laurentius van 14 oktober 2022;
- productie 15 van de kant van Laurentius ;
- de brief van [gedaagde] van 2 januari 2022, waarin hij aangeeft om hem moverende redenen af te zien van het horen van getuigen en verzoekt om het wijzen van vonnis.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2 De feiten
[gedaagde] huurt sinds 8 november 2013 een woning aan [adres 1] in Ulvenhout. Op de huurovereenkomst zijn de als productie 1 bij dagvaarding overgelegde algemene voorwaarden van toepassing.
Het gehuurde is een hoekwoning die ligt aan een grasveld waar regelmatig kinderen
spelen.
Laurentius heeft vanaf enig moment klachten ontvangen van omwonenden betreffende
overlast die zou worden veroorzaakt door [gedaagde] .
Laurentius , in de persoon van mevrouw [naam 1] , is naar aanleiding van deze klachten
op 2 maart 2021 op huisbezoek geweest bij [gedaagde] . Op 17 juni 2021 is [gedaagde] , op uitnodiging van [naam 1] , bij Laurentius op gesprek geweest.
Ook heeft Laurentius naar aanleiding van de klachten Buurtbemiddeling ingeschakeld.
De eerste bemiddelingspoging is gestrand op 8 augustus 2021, nadat één van de partijen zich had teruggetrokken na een intakegesprek met Buurtbemiddeling. In februari 2022 is de casus opnieuw aangemeld, maar Buurtbemiddeling heeft bij emailbericht van 15 maart 2022 bericht het dossier te sluiten omdat zij ‘de bewoners van [huisnummer 1] na vele belpogingen niet te pakken heeft gekregen’ (productie 10 bij dagvaarding).
Laurentius heeft vanaf maart 2022 gepoogd [gedaagde] een gedragsaanwijzing te laten
ondertekenen, maar zij heeft hem per telefoon niet kunnen bereiken en op brieven heeft hij niet gereageerd.
3 Het geschil
Laurentius vordert - samengevat -:
a. a) de huurovereenkomst met [gedaagde] ten aanzien van het gehuurde, gelegen in Ulvenhout (gemeente Breda) aan [adres 1] , met onmiddellijke ingang, althans op een door de kantonrechter te bepalen datum, te ontbinden;
b) gedaagden te veroordelen om met onmiddellijke ingang, althans op een door de kantonrechter te bepalen datum, het gehuurde te ontruimen en te verlaten;
c) gedaagden te veroordelen in de kosten van de procedure.
Laurentius heeft daaraan, kort weergegeven, het volgende ten grondslag gelegd.
[gedaagde] veroorzaakt structureel ernstige overlast. Deze overlast bestaat vooral uit geluidsoverlast door ruzies, gepaard gaande met geschreeuw en gevloek en het smijten met deuren, en uit harde muziek. Daarnaast zorgt het gevaarlijke rijgedrag van [gedaagde] voor gevoelens van onveiligheid bij omwonenden. Laurentius heeft geprobeerd [gedaagde] zover te krijgen om de overlast te stoppen. Alle inspanningen zijn echter tevergeefs; de overlast gaat onverminderd door.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Laurentius , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Laurentius in de kosten van deze procedure.
[gedaagde] heeft daartoe, kort weergegeven, het volgende aangevoerd.
Hij betwist dat hij geluidsoverlast veroorzaakt. Er is weleens ruzie in de woning, maar deze ruzies kwalificeren niet als onbetamelijk gedrag. In artikel 14.6 van de algemene huurvoorwaarden is bij de toelichting van wat onder overlast wordt verstaan een verwijzing naar ‘burengerucht in de zin van artikel 431 Sr’ opgenomen. Dat maakt dat om in de huurrelatie van overlast te kunnen spreken, moet worden getoetst aan artikel 431 Sr. Daar is aan voldaan als sprake is van burengerucht; lawaai dat een hele buurt in opschudding kan brengen. Aan de elementen van artikel 431 Sr is niet voldaan.
Relevant is dat het gehuurde vrij gehorig is. Het enkele feit dat omwonenden hinder ervaren is nog niet voldoende om een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] aan te nemen. De overlast moet ook naar objectieve maatstaven zijn vast te stellen. Dat is van belang, omdat het merendeel van de geuite klachten afkomstig is van mevrouw [naam 2] , de bewoner van [adres 2] te Ulvenhout. Haar klachten worden op geen enkele manier onderbouwd met objectief bewijs. Dat de bewoners van [adres 4] , [huisnummer 2] en [huisnummer 3] daadwerkelijk overlast zouden ondervinden, is volgens [gedaagde] niet aannemelijk. De bewoners zijn bekenden/vrienden van mevrouw [naam 2] en klagen slechts met haar mee. Hun woningen liggen vér van de woning van [gedaagde] en van de tussenliggende woningen zijn geen klachten ontvangen. Als er sprake was geweest van regelmatige overlast veroorzaakt door [gedaagde] , had het voor de hand gelegen dat ook van andere omwonenden klachten zouden zijn ontvangen. Dat is niet het geval.
Het is juist dat Laurentius buurtbemiddeling heeft ingezet. Het is echter niet [gedaagde] die dat heeft afgeslagen. Dat waren zijn buren van [huisnummer 1] .
Bij de beantwoording van de vraag of een ontbinding gerechtvaardigd is, dient een belangenafweging plaats te vinden. Deze dient gezien de volgende omstandigheden uit te vallen in het voordeel van [gedaagde] . [gedaagde] huurt al sinds 2013. Ontbinding en ontruiming dienden een ultimum remedium te zijn. Als er al sprake zou zijn van overlast, wat [gedaagde] betwist, dan zijn er minder ingrijpende maatregelen mogelijk:
- -
-
Laurentius kan om te beginnen geluidsisolerende voorzieningen treffen;
- -
-
[gedaagde] is bereid om een tweede kans contract aan te gaan, waaraan passende voorwaarden kunnen worden verbonden. Laurentius was hier eerder toe bereid;
- -
-
Een ander alternatief in het kader van overlast is een voorwaardelijke ontbinding en/of ontruiming, waarbij de te stellen voorwaarde kan zijn het staken van verdere overlast;
- -
-
Laurentius zou [gedaagde] een andere woning kunnen aanbieden, al dan niet middels woningruil.
Het zal voor [gedaagde] , gezien de krapte op de woningmarkt, bijna onmogelijk zijn om andere passende woonruimte te vinden.
Door deze procedure te starten, heeft Laurentius voldaan aan haar verplichtingen om op te treden tegen de gestelde overlast. Een toewijzing van de gevorderde ontbinding en ontruiming is daarvoor niet nodig.
[gedaagde] verzoekt de beslissing aan te houden voor de periode van één jaar om te laten zien dat hij ook de komende termijn aan zijn verplichtingen als huurder zal voldoen.
Indien de vorderingen strekkende tot ontbinding en ontruiming zouden worden toegewezen, voert [gedaagde] verweer tegen de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.