Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 25-05-2016, ECLI:NL:RBZWB:2016:3100, 4869518 OV VERZ 16-1735
Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 25-05-2016, ECLI:NL:RBZWB:2016:3100, 4869518 OV VERZ 16-1735
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Zeeland-West-Brabant
- Datum uitspraak
- 25 mei 2016
- Datum publicatie
- 25 mei 2016
- ECLI
- ECLI:NL:RBZWB:2016:3100
- Zaaknummer
- 4869518 OV VERZ 16-1735
Inhoudsindicatie
Huur bedrijfsruimte. Partijen vragen goedkeuring voor afwijkende huurbedingen. Verhurende partij is een grote landelijke eigenaar/verhuurder van winkelcentra en huurder is een middelgrote exploitant van damesmodezaken. De bedingen zien op een vaste datum voor beëindiging van de huur en op de mogelijkheid van tussentijdse beëindiging indien de huur meer van 35% bedraagt van de omzet van de winkel. Ook gaat het om een bepaling die huurprijsaanpassing alleen mogelijk maakt na ommekomst van de eerste periode van huur/verhuur. De methode van huurprijsaanpassing verloopt via een (wederzijds) te benoemen deskundige. De kantonrechter staat de afwijkingen toe. De wijzigingen zijn geen wezenlijke aanpassing van de rechten van de huurder, althans huurder behoeft de wettelijke bescherming niet. De wijzigingen beschermen huurder voldoende doordat bij beëindiging na 10 of 15 jaar de investering zal zijn afgeschreven en geeft met de 35%-regeling partijen over en weer flexibiliteit.
Uitspraak
Kanton
Tilburg
zaak/rolnr.: 4869518 OV VERZ 16-1735
beschikking d.d. 25 mei 2016 op een verzoek ingevolge art. 7:291 lid 3 BW
van
[verzoekster]
statutair gevestigd en kantoorhoudende te [adres 1]
hierna te noemen: verhuurder,
gemachtigde: [naam 1] ,
en
[verweerster]
,
statutair gevestigd te Amsterdam en kantoorhoudende te [adres 2] ,
hierna te noemen: huurder,
vertegenwoordigd door: [naam 2] .
1 Het verloop van de procedure
De procedure blijkt uit het op 1 maart 2016 ter griffie van deze rechtbank ontvangen verzoekschrift ex artikel 7:291 van het Burgerlijk Wetboek, met bijlagen, waarvan de inhoud geldt als hier ingelast.
Het verzoek is behandeld ter zitting van 11 mei 2016, waarbij namens verhuurder is verschenen mevrouw [naam 3] , bijgestaan door haar gemachtigde mr. [naam 1] voornoemd. Namens huurder is verschenen de heer [naam 4] Van de mondelinge behandeling zijn door de griffier aantekeningen gemaakt.
2 Het verzoek en de beoordeling daarvan
De kantonrechter stelt vast dat partijen een huurovereenkomst, ingaande op 1 december 2015 en lopende tot en met 30 november 2025, hebben gesloten met betrekking tot de bedrijfsruimte gelegen te [adres 3] (hierna: het gehuurde). [naam 5] , een onderneming gelieerd aan huurder, gaat in het gehuurde een winkel exploiteren ten behoeve van de verkoop van kleding, mode-accessoires en aanverwante artikelen.
Bij voormeld verzoekschrift hebben partijen gezamenlijk gevraagd om goedkeuring van de hiernavolgende (afwijkende) bedingen in de zin van artikel 7:291 lid 2 BW van de tussen hen gesloten huurovereenkomst:
3 — Duur, verlenging en opzegging
(....)
4. Na ommekomst van de in artikel 3.2 genoemde periode eindigt deze
overeenkomst van rechtswege zonder dat opzegging door één der
partijen vereist is. Huurder kan na ommekomst van de in artikel 3.2
genoemde periode geen aanspraak maken op enige vorm van huur, -
termijn- of ontruimingsbescherming. Huurder doet uitdrukkelijk
afstand van enig recht terzake. Huurder zal het gehuurde op de
einddatum ontruimd en leeg aan verhuurder opleveren, op de wijze
zoals bepaald in deze overeenkomst en de algemene bepalingen.
(....)
5. Verhuurder heeft het recht de huurovereenkomst tussentijds te
beëindigen indien de door huurder in het gehuurde behaalde
jaaromzet in enig kalenderjaar, behoudens het eerste kalenderjaar,
onvoldoende is. De omzet wordt als onvoldoende aangemerkt indien
de totale huurlasten van huurder meer dan 35% van de in het gehuurde
behaalde jaaromzet belopen. Opzegging geschiedt met inachtneming
van een opzegtermijn van 3 maanden en conform het bepaalde in de
standaard huurovereenkomst.
(....)
7. In aanvulling op en in afwijking van artikel 7:296 BW komen partijen
overeen dat verhuurder deze overeenkomst tussentijds door opzegging kan doen beëindigen, onder de voorwaarden als bedoeld in dit artikel:
a) Opzegging ingevolge dit artikel is mogelijk indien de jaaromzet
van huurder als behaald in het gehuurde in enig kalenderjaar
gedurende de looptijd van deze overeenkomst onvoldoende is,
zulks met uitzondering van het eerste kalenderjaar na de
ingangsdatum van deze overeenkomst.
b) Partijen komen overeen dat de jaaromzet als onvoldoende
wordt aangemerkt indien in enig kalenderjaar de totale
huurlasten van huurder meer dan 35% van de jaaromzet van
huurder als behaald in het gehuurde belopen. Onder totale
huurlasten wordt verstaan de optelsom van de definitieve
huurprijs over het betreffende kalenderjaar, vermeerderd met
de kosten voor leveringen en diensten en de promotiebijdrage
over dat jaar.
c) Opzegging kan plaatsvinden binnen twee maanden na
ontvangst door verhuurder van het overzicht van de werkelijk
gerealiseerde omzet van huurder, als bedoeld in artikel 32 van
deze overeenkomst. Opzegging geschiedt door aangetekende
brief of deurwaardersexploot, met inachtneming van een
opzegtermijn van drie maanden, onder verwijzing naar dit
artikel.
d) Indien de opgave door huurder van de werkelijk gerealiseerde
omzet over enig kalenderjaar na controle onjuist blijkt te zijn
geweest, en de juiste opgave de verhuurder de mogelijkheid
zouden hebben geboden deze overeenkomst overeenkomstig dit
artikel op te zeggen, dan heeft verhuurder het recht alsnog op te
zeggen binnen twee maanden na constatering van de
onjuistheid van de opgave. Opzegging geschiedt op de wijze als
aangegeven in dit artikel.
e) De huurovereenkomst zal door de opzegging als bedoeld in dit
artikel eindigen zonder dat rechterlijke tussenkomst zal zijn
vereist. Huurder kan in geval van opzegging ingevolge dit artikel
geen aanspraak maken op enige vorm van huur- termijn- of
ontruimingsbescherming. Huurder zal het gehuurde op de
einddatum ontruimd en leeg aan verhuurder opleveren, op de
wijze als bepaald in deze overeenkomst en de algemene
bepalingen.
Artikel 4 — Huurprijs, omzetbelasting, servicekosten, huurprijsaanpassing,
betalingsverplichting, betaalperiode
(....)
Huurprijsherziening
20. Partijen onderkennen het bijzondere karakter van de in deze
overeenkomst overeengekomen huurprijsvaststelling en verklaren
gedurende de gehele looptijd van deze overeenkomst vast te willen
houden aan het overeengekomen systeem van een vaste huurprijs dan
wel een omzetgerelateerde huurprijs. Partijen komen derhalve
overeen dat het gedurende de looptijd van deze overeenkomst noch
verhuurder noch huurder vrij staat een huurprijsherzieningsprocedure
ex artikel 7:303 BW en/of artikel 18.2 en 18.3 van de algemene
bepalingen te entameren. Partijen doen uitdrukkelijk afstand van hun
rechten ter zake.
21. Ieder der partijen kan na ommekomst van de eerste huurperiode als
bedoeld in artikel 3.1, indien de huurovereenkomst ex artikel 3.2 wordt
verlengd, een huurprijsherziening als bedoeld in deze overeenkomst
verlangen van de huurprijs. De huurprijs zal opnieuw worden
vastgesteld overeenkomstig artikel 4.10 en met inachtneming van het
overige bepaalde in dit artikel.
22. De wijze van berekening van de definitieve huurprijs en de
omzetgerelateerde huurprijs (waaronder begrepen het in artikel 4.3
genoemde percentage) komen niet voor herziening in aanmerking en
blijven ongeacht een herziening van de vaste huurprijs van toepassing
gedurende de gehele looptijd van deze overeenkomst. De conform
deze overeenkomst nader vast te stellen vaste huurprijs zal steeds als
minimumhuurprijs blijven gelden.
23. Beide partijen kunnen verlangen dat de huurprijs als bedoeld in artikel
wordt aangepast aan het dan geldende markthuurprijsniveau,
inhoudende het geschatte bedrag waarvoor een object of ruimte
binnen een object op de taxatiedatum verhuurd zou kunnen worden
tussen een bereidwillige verhuurder en een bereidwillige huurder op
passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie, na
behoorlijke marketing waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en
zonder dwang hebben gehandeld (Red Book, RICS), hierna ook te
noemen: ‘de herzieningshuurprijs’, zulks conform de volgende
procedure.
a. Een huurprijsherziening, dan wel het voornemen daartoe over te
gaan, dient tenminste drie maanden vóór de beoogde
ingangsdatum schriftelijk door de ene partij aan de andere partij
te worden aangekondigd. De herzieningshuurprijs kan niet
eerder ingaan dan drie maanden na de hier bedoelde
schriftelijke mededeling.
b. Indien tussen partijen geen overeenstemming mocht bestaan
omtrent de hoogte van de herzieningshuurprijs, kan de meest
gerede partij een deskundige inschakelen teneinde een advies
uit te brengen omtrent de hoogte van de herzieningshuurprijs.
De andere partij kan binnen vier weken na ontvangst van het in
de vorige zin bedoelde advies van de deskundige een advies
laten uitbrengen door een eigen deskundige.
c. Bij gebreke van overeenstemming tussen partijen kan de meest
gerede partij schriftelijk beide onder b) bedoelde deskundigen
vragen gezamenlijk een derde deskundige te benoemen, die
gezamenlijk met de door partijen ingeschakelde deskundigen
een bindend advies uitbrengt omtrent de hoogte van de
herzieningshuurprijs.
d. De drie deskundigen stellen binnen vier weken na benoeming
van de derde deskundige de herzieningshuurprijs bindend vast
bij meerderheid van stemmen.
e. Beide partijen dragen de kosten van de eigen deskundige. De
kosten voor de derde deskundige worden door beide partijen
gezamenlijk gedragen.
f Indien één der partijen niet of niet tijdig een eigen deskundige
heeft benoemd, dan wel indien de beide door partijen benoemde
deskundigen niet binnen veertien dagen nadat zij schriftelijk daartoe
verzocht zijn door één der partijen een derde deskundige hebben aangewezen, kan de meest gerede partij zich wenden tot de rechter van de bevoegde rechtbank, sector kanton, teneinde benoeming van de derde deskundige te vragen.
g. Bij het vaststellen van de herzieningshuur zullen de deskundigen rekening houden met de bepalingen van deze overeenkomst, inclusief eventuele wijzigingen en/of allonges. Door huurder aangebrachte verbeteringen dan wel door huurder aangebrachte voorzieningen worden buiten beschouwing gelaten. Voorts kan de herzieningshuur nimmer op een lager bedrag worden vastgesteld dan de laatstelijk tussen partijen geldende vaste huurprijs.
Op grond van het bepaalde in artikel 7:291 lid 3 BW kan iedere partij bij een zodanige huurovereenkomst goedkeuring verzoeken van bedingen waarbij ten nadele van de huurder wordt afgeweken van de wettelijke voorschriften betreffende huur van bedrijfsruimte. Goedkeuring wordt alleen dan verleend indien de bedingen de rechten van de huurder niet wezenlijk aantasten of diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is, dat hij de bescherming die deze wettelijke bepalingen bieden, in redelijkheid niet behoeft.
Gezien het verzoekschrift en gehoord partijen is de kantonrechter van oordeel dat de bedingen waarvoor goedkeuring wordt verzocht, de rechten die 
huurder aan afdeling 7.4.6. BW ontleent, niet wezenlijk aantasten. Daartoe overweegt hij als volgt.
In artikel 3.4 van de huurovereenkomst is, samengevat, bepaald dat de huurovereenkomst van rechtswege eindigt zonder dat opzegging door één der partijen
vereist is. Hoewel huurder hiermee afstand doet van haar huur-, termijn of ontruimingsbescherming is het de kantonrechter uit het verzoekschrift gebleken dat partijen hebben gesteld dat [naam 5] na een termijn van 15 jaar haar investeringen heeft afgeschreven. Gelet hierop is van een wezenlijke aantasting van de rechten van de huurder geen sprake.
Verder zijn partijen in artikel 3.7 van de huurovereenkomst overeengekomen dat deze tussentijds kan worden opgezegd, onder meer indien de totale huurlasten in enig jaar meer dan 35% van de jaaromzet van de huurder belopen. Met de verhuurder is de kantonrechter van oordeel dat huurder in zo’n geval geen belang heeft bij voortzetting van de huurovereenkomst, althans dat voortzetting van de huurovereenkomst in die situatie niet in het belang is van een gezonde bedrijfsvoering van huurder. Bovendien levert deze bepaling een zekere mate van flexibiliteit op waar beide partijen voordeel bij hebben. Dit beding levert aldus geen wezenlijke aantasting van de rechten van de huurder op.
Daarnaast hebben partijen in artikel 4 een van de wet afwijkende huurprijsherzienings-procedure afgesproken. Hoewel zowel verhuurder als huurder de mogelijkheid wordt ontnomen om de huurprijs op enig moment door de rechter te laten toetsen, kunnen beide partijen zich tot onafhankelijke deskundige(n) wenden, die de nieuwe huurprijs bindend vast zullen stellen. Naar het oordeel van de kantonrechter levert dit beding evenmin een wezenlijke aantasting van de rechten van de huurder op.
Daarbij komt dat de kantonrechter het aannemelijk acht dat de maatschappelijke positie van de huurder in vergelijking met die van verhuurder, zodanig is dat huurder de wettelijke bescherming die huurder van bedrijfsruimten als hier bedoeld toekomt, niet behoeft. Dit is gebaseerd op hetgeen partijen ten aanzien hiervan in hun verzoekschrift onder meer hebben gesteld: “[naam 5] exploiteert in het gehuurde een winkel ten behoeve van de verkoop van dameskleding in het hogere (kwalitatieve) segment. [naam 5] heeft inmiddels circa
10 vestigingen in Nederland. Het is derhalve niet de eerste keer dat [naam 5] een huurovereenkomst sluit en [naam 5] is dus goed in staat om de mogelijkheden en risico’s van de locatie van het gehuurde in te schatten en is bovendien bekend met het (ver)huurbeleid van Wereldhave dienaangaande.”
Gelet op het vorenstaande zal de verzochte goedkeuring worden verleend.
De kosten van deze procedure zullen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
3 De beslissing
De kantonrechter:
verleent op grond van artikel 7:291 lid 3 BW de verzochte goedkeuring aan de afwijkende bedingen als vermeld in de artikelen 3.4, 3.5, 3.7, 4.20, 4.22 en 4.23 van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst;
compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Deze beschikking is gegeven door mr. P.J.M. Rouwen en is uitgesproken op de openbare terechtzitting van 25 mei 2016.