Rechtbank 's-Gravenhage, 24-03-2010, BM2033, 333175 - HA ZA 09-934

vonnis

RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE

de besloten vennootschap

PHIDIAS B.V.,

gevestigd te Zwolle,

eiseres,

advocaat mr. A.M. Ubink te Zwolle,

DE STAAT DER NEDERLANDEN (MINISTERIE VAN VROM),

zetelende te 's-Gravenhage,

gedaagde,

advocaat mr. A.R. de Jonge te ‘s-Gravenhage.

1.De procedure

1.1.Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 6 maart 2009 met 12 producties;

- de conclusie van antwoord met 22 producties;

- het tussenvonnis van 1 juli 2009 waarbij een comparitie van partijen is bepaald;

- het proces-verbaal van comparitie van 22 december 2009 en de daarin vermelde stukken;

- de brief van 22 december 2009 van de advocaat van de Staat.

1.2.In de zojuist aangehaalde brief van 22 december 2009 heeft de Staat gereageerd op de inhoud van het proces-verbaal. De Staat stelt het volgende:

“(…) Uit de inhoud van de tweede alinea op pagina 3 van het proces-verbaal zou de gedachte post vatten dat [persoon A] tijdens de comparitie van partijen zou hebben verklaard dat de achtergrond van het door de RGD gemaakte voorbehoud ‘slechts’ een financieel karakter zou hebben.

2.De feiten

2.1.Phidias is eigenaar van het kantoorgebouw gelegen aan de Dr. Stolteweg 2-2a te Zwolle (hierna: het pand). Phidias is per 23 mei 2008 rechtsopvolger van Planontwikkeling R&H v.o.f. (R&H). Eenvoudigheidshalve zal ook de rechtsvoorganger van Phidias met die naam worden aangeduid.

2.7.Een e-mail van 26 juli 2007 van RGD aan [persoon B] heeft, voorzover relevant, de volgende inhoud:

“(…)

Hierbij de definitieve doorrekening van Dr. Stolteweg en, voor zover nog niet bekend, de indelingsexercities van Dr. Stolteweg, Menzis en Place Vendôme.

(…)

Mijn voorkeur gaat uit naar Dr. Stolteweg:

(…)

Zie verder de indelingsexercities.

Spreken voor zich:

- Dr.Stolteweg: past;

- Place Vendôme: ca. 1.200 m2 bvo overruimte;

- Menzis : fors te klein (ook als je het Expertisecentrum weglaat).

(…)

Overigens , eigenaar/verhuurder van Dr. Stolteweg geeft ons nog tot 1 september de tijd om te beslissen; daarna voelt hij zich vrij om het aan z’n eigen accountant te verhuren.(…)”

2.8.Op 27 juli 2007 heeft RGD aan de makelaar een e-mail gestuurd met, voor zover relevant, de volgende inhoud:

“(…)

1.

Heb [persoon D] gesproken: hij geeft me de tijd tot 1 september a.s.!

2.

Eerste bespreking met KLPD/Dienstleiding over Rgd-alternatievenanalyse (a. Dr. Stolteweg, b. Place Venôme, c. derde (…) pand hebben plaatsgehad. Diskussie over de lokationele, tijds-, funktionele, kwaliteits- en financiële verschillen tussen de drie panden is nog gaande.

Kan in dit stadium alleen aan je kwijt dat Dr. Stolteweg-“kwaliteit” in vergelijking met de andere twee panden een zorgelijk punt wordt gevonden: (…)

3.

Houd je er rekening mee dat in alle drie gevallen toepassing van de ModelHuurovereenkomst van de Rgd wordt geëist?

(…)”

2.9.Op 7 augustus 2007 heeft RGD een e-mail gestuurd naar de makelaar met, voorzover relevant, de volgende inhoud:

“(…)

In de vergelijking met “Place Vendôme” zijn een aantal pregnante verschillen te constateren.

Toegespitst op de “Dr.Stolteweg” zijn die als volgt te duiden:

(…)

Hoe dan ook: je mag best weten dat ik richting KLPD mijn voorkeur voor de Dr. Stolteweg heb uitgesproken.

Even niet kijkend naar de centen, vind ik in het bijzonder de ligging op het terrein erg geschikt; het ensemble smoelt goed !

Maar ja, je weet: niet ik, maar de Dienstleiding van het KLPD beslist!

(Maakte – om maar een dwarsstraat te noemen – vandaag weer mee dat in een plaats in het midden van het land voor een ander KLPD-dienst-onderdeel (1.750 m2 kantoor + 5.000 bedrijfsruimte) beslist wordt ten gunste van de duurste oplossing !)

Heb eens krijgsberaad met [persoon C] en laat z.s.m. even weten waartoe hij bereid is. Wil eigenlijk vóór einde volgende week een definitieve keuze geforceerd hebben.

(…)”

2.11.Op 20 augustus heeft RGD een e-mail gestuurd aan de makelaar met, voor zover relevant, de volgende inhoud:

“(…)

Heb jullie en Eurocommerce aanbieding besproken met het Fac.Bedrijf van het KLPD (waar Nationale Recherche onder valt).

KLPD is het met me eens dat Dr. Stolteweg financieel het aantrekkelijkste alternatief is.

1

Vervolg is dat ik

a. aan Inspectie Rijksfinanciën (IRF) instemming ga vragen voor de aanhuur van Dr. Stolteweg:

(jaarhuur x contractsperiode);

b. Dr. Stolteweg formeel schriftelijk ga aanbieden aan BZK, vergezeld van een positief advies van het Facilitair Bedrijf van KLPD.

2

Verzoek aan jou om de definitieve huuraanbieding als volgt aan te passen:

(…)”

2.12.Op 21 augustus 2007 heeft de makelaar namens Phidias een derde, gewijzigde, huuraanbieding gedaan aan RGD. De makelaar heeft in deze aanbieding de volgende zin opgenomen:

“Deze aanbieding wordt gestand gedaan tot 24 augustus 2007, 12:00 uur en is onder voorbehoud goedkeuring directie R & H Planontwikkeling B.V. Na verloop van deze termijn voelt onze opdrachtgever zich vrij om met derden in onderhandeling te treden.”

2.13.Op 5 september 2007 heeft de makelaar een e-mail gestuurd aan RGD met, voorzover relevant, de volgende inhoud:

“(…)

Bij afwezigheid van de heer de makelaar wil ik u graag helpen herinneren aan uw toezegging dat u ons de aanhuur van Dr. Stolteweg 2-2a schriftelijk zou bevestigen. (…)”

2.14.Op 6 september 2007 heeft RGD een e-mail aan de makelaar gestuurd die, voor zover relevant, als volgt luidt:

“(…)

Heb inmiddels Dr. Stolteweg via Rgd-accountmanager formeel aangeboden aan BZ/KLPD.

Wacht in de tussenliggende tijd op definitief rapport vd brandveiligheidsscan [brandveiligheidsproblemen met centrale trappenhuis !] en jullie asbest-onderzoek [problemen ?].

Verwacht vooralsnog geen onoverkomelijke problemen.

(…)

Voor tussentijdse informatie : bel [persoon B] van KLPD/facilitair bedrijf/huisvesting.

(…)”

2.15.In een ongedateerd tekstbericht heeft RGD, voor zover relevant, op 19 september 2007 het volgende aan de makelaar geschreven:

“(…)

Ik krijg tot ieders verrassing en grote verbazing (ook van KLPD/facilitair bedrijf ([persoon B]) het bericht dat Korpsleiding om 1 minuut voor 12 besloten om heeft om DNR niet in Zwolle, maar in Apeldoorn (…) te vestigen !!

Aanbieding was inmiddels aan hen voorgelegd; wachten was op besluit.

(…)”

2.17.[persoon A] heeft, voorzover relevant, in het voorlopig getuigenverhoor het volgende verklaard:

“(…)

Bij de RGD worden vragen van Rijksdiensten m.b.t. huisvesting ingenomen. De eerste fase is initiatief-fase waarin de mogelijkheden van huisvesting worden onderzocht. Aan het eind van deze fase wordt een aanbieding aan het betrokken departement gedaan. De besprekingen die in deze fase plaatsvinden met verhuurders geschieden altijd onder voorbehoud van goedkeuring. Dat wil zeggen goedkeuring door de interne controleur bij de RGD en goedkeuring door de inspectie Rijksfinanciën en het betrokken departement. In dit geval was het betrokken departement het ministerie van BZK. Hieronder valt de KLPD en daaronder valt de dienst nationale recherche. Het ging om de huisvesting van de unit noord-oost Nederland. (…) Van het facilitair bedrijf van de KLPD is de opdracht gekomen om te zoeken naar een locatie in Zwolle.

Naar aanleiding van de huurvoorstellen van medio augustus 2007 is de interne keuze van de RGD gevallen op het gebouw waar het in deze procedure over gaat. Daar komt dan een zogenaamde interne offerte uit, dat is een huisvestingsaanbieding die wordt gedaan aan het facilitair bedrijf van de KLPD. De korpsleiding beslist in feite, maar omdat het om een hoog bedrag ging was er ook nog formele goedkeuring nodig van de Directeur-generaal Veiligheidszaken. De beslistijd die daarmee gemoeid is, is voor de RGD een onbekend factor. Ik heb dit proces niet schriftelijk uitgelegd aan de makelaar. Wij hebben ook geen brochure over dit proces. Ik heb wel aan [de makelaar] gemeld dat de interne keuze van de RGD op het gebouw was gevallen, dat heb ik in een mailtje laten weten. Ik zal zeker ook gezegd hebben dat ik niet zeker weet of het feest door gaat. Overigens merk ik op dat [de makelaar] de procedure van de RGD goed kent. Hij is vaker betrokken geweest bij de aanhuur van panden door de RGD. In de periode dat de besluitvorming bij de KLPD gaande was, belde [de makelaar] mij regelmatig. Ik heb steeds gezegd dat ik nog niets wist, maar dat ik hem van elke stap op de hoogte zou houden.

(…)

Bij de RGD zijn twee fasen te onderscheiden de initiatief-fase en de definitie-fase. In de initiatief-fase wordt de vraag van de klant behandeld door het front-office. In dit geval was daarbij betrokken [persoon E], die contact heeft gehad met [persoon B] van de KLPD. Als de vraag helder is wordt deze ondergebracht bij een portefeuille-manager zoals ikzelf, we spreken dan van definitie-fase. Als een huurovereenkomst wordt gesloten is de RGD huurder, dat wil zeggen de Staat, voor deze het Ministerie van VROM, voor deze Directeur-generaal van de RGD. U vraagt mij of ik wel eens voor 20 augustus 2007 mijn voorkeur voor het gebouw heb aangegeven. Ik weet dat niet zeker, maar ik sluit dat niet uit.

2.18.[de makelaar] heeft in het voorlopig getuigenverhoor, voor zover hier van belang, het volgende verklaard:

“(…)

Bij de RGD had ik contact met [persoon A]. Ik had eerder zaken gedaan met de RGD en weet dus hoe het gaat. (…) U vraagt mij of ik er van op de hoogte ben dat er ook nog goedkeuring door een Ministerie moet worden gegeven. In mijn ervaring hoeft dat niet altijd zo te gaan, voor zover mij dat nu bijstaat.

(…)

Overigens zijn mij wel voorbehouden kenbaar gemaakt. De gebruiker moest het pand goedkeuren. Ook schiet mij nu te binnen dat er goedkeuring van overheidswege noodzakelijk was omdat de totale huursom een bepaald bedrag te boven ging. Na het finale voorstel kregen wij een email van [persoon A] waarin stond dat wij ons niet teveel zorgen moesten maken en dat wij anders met [persoon B] moesten bellen. Met de KLPD was al vergaand over het gebouw gesproken. Aan de orde zijn geweest de indeling van het gebouw, de koeling, de beveiliging en de parkeerplaatsen. Ik had daarom het gevoel dat de KLPD had gekozen.

2.19.[persoon C] heeft, voor zover relevant, in het voorlopig getuigenverhoor het volgende verklaard:

“(…)

In het gesprek met [persoon A] te Lelystad is vooral doorgepraat over de prijsvorming en de technische staat van het pand. Ik heb benadrukt dat er een andere gegadigde was en dat ik niet uitgespeeld wenste te worden. [persoon A] vroeg mij indringend om een finale aanbieding. Hij meldde wel dat de definitieve koers nog niet gevaren was. (…) Na ongeveer een week belde [de makelaar] mij dat de definitieve keuze van de RGD was gevallen op ons pand aan de Stolteweg. Wij dachten: “Hoera, feest”. Ik heb meteen mijn accountant gebeld om te zeggen dat hij het pand niet zou kunnen huren. (…) Ik heb hier zelf ook nog contact over gehad met [persoon A]. Ik heb hem bij die gelegenheid ook gevraagd wanneer hij de stukken kon klaarmaken. Ook al is er mondelinge overeenstemming, ik heb toch graag een stuk waarin een en ander is vastgelegd. [persoon A] meldde mij toen dat de huuraanbieding was doorgestuurd naar het Ministerie van BZK voor een finaal akkoord. Dit had er mee te maken dat de huurprijs voor een periode van 10 jaar het bedrag van twee miljoen euro oversteeg. Ik heb nog uitdrukkelijk gevraagd wat die goedkeuring inhield. [persoon A] verzekerde mij dat het om een formaliteit ging en dat ik mij geen zorgen hoefde te maken. (…) U vraagt mij of [persoon A] tijdens het eerste gesprek in Lelystad iets had verteld over de benodigde formele goedkeuring door BZK. Ik kan me dat niet herinneren. (…)”

3.Het geschil

3.1.Phidias vordert veroordeling van de Staat bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar te verklaren bij voorraad:

primair: tot betaling van de schade, nader op te maken bij staat, die Phidias lijdt vanwege het niet sluiten van een huurovereenkomst met betrekking tot het pand conform de huuraanbieding van 21 augustus 2007;

subsidiair: tot betaling aan Phidias van de kosten, nader op te maken bij staat, die zij heeft gemaakt in verband met de gevoerde gesprekken en onderhandelingen met het oog op het sluiten van een huurovereenkomst met betrekking tot het pand;

primair en subsidiair: in de kosten van deze procedure en het voorlopig getuigenverhoor, waaronder begrepen de kosten van rechtsbijstand en inclusief nakosten.

4.De beoordeling

4.1.De primaire vordering van Phidias heeft zowel bij de primaire als de subsidiaire grondslag als uitgangspunt dat het onderhandelingsproces tussen partijen (vrijwel) was voltooid. De rechtbank zal daarom eerst onderzoeken hoever de tussen partijen gevoerde onderhandelingen waren gevorderd, teneinde vast te stellen welk vertrouwen Phidias daaraan mocht ontlenen ten aanzien van de totstandkoming van de door haar beoogde huurovereenkomst. Daar Phidias voorts het standpunt inneemt dat RGD ten onrechte een beroep doet op het ontbreken van instemming van KLPD met de huurovereenkomst, zal de rechtbank vervolgens onderzoeken of en zo ja welk voorbehoud RGD jegens Phidias heeft gemaakt met betrekking tot de instemming door KLPD en of RGD - gelet op het bij Phidias gewekte vertrouwen in de totstandkoming van de huurovereenkomst en de overige omstandigheden van het geval - op het ontbreken van de instemming van KLPD een beroep kon doen. De primaire en subsidiaire grondslag lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

de stand van de onderhandelingen

4.2.De werkzaamheden van RGD ter uitvoering van het huisvestingsverzoek van KLPD hebben - naar tussen partijen vast staat - kort gezegd het volgende ingehouden. Uitgaande van de wensen van KLPD, heeft RGD marktonderzoek verricht om in aanmerking komende panden te selecteren en deze in samenspraak met KLPD (en de Dienst Nationale Recherche) nader te beoordelen om zo te komen tot een voor KLPD passend huisvestingsaanbod. Deze werkzaamheden, zo stelt de rechtbank vast, hebben geresulteerd in huuraanbiedingen door derden aan RGD van meerdere in aanmerking komende panden (zie nader onder 2.6). Behalve door Phidias zijn aan RGD ook huuraanbiedingen voor andere panden gedaan, waaronder een huuraanbieding voor het nog te realiseren pand aan de Place Vendome. Deze laatste huuraanbieding is gestand gedaan tot 15 augustus 2007, zodat tot dat tijdstip het pand van Phidias niet het enige in aanmerking komende pand was.

de bekendheid van Phidias met het instemmingsvereiste en de betekenis daarvan

4.5.Ook indien met Phidias wordt uitgegaan van een tussen partijen bereikte huurovereenkomst waarvan de afronding slechts afhangt van de vraag of het ontbreken van instemming van KLPD met de huurovereenkomst aan Phidias kan worden tegengeworpen, is de primaire vordering van Phidias niet toewijsbaar. De rechtbank overweegt over deze in het debat van partijen centraal staande vraag het volgende.

Het instemmingsvereiste in e-mail van 20 augustus 2007 van RGD (zie onder 2.11) is tweeledig: enerzijds wordt daarin vermeld de vereiste instemming van de Inspectie Rijksfinanciën, anderzijds de vereiste instemming van het ministerie van BZK. Het instemmingsvereiste van de Inspectie Rijksfinanciën, dat voortvloeit uit de hoogte van de huisvestingsinvestering (meer dan € 2.500.000), speelt in het geschil van partijen verder geen rol en kan dus onbesproken blijven. Met de instemming van BKZ wordt gedoeld op de instemming van KLPD, zoals volgt uit de hierna te bespreken e-mail van RGD van 7 augustus 2007 (vergelijk onder 2.9) alsmede uit haar e-mail van 6 september 2007 (zie onder 2.14), welke beide e-mails zijn gericht aan de makelaar.

4.6.Voor zover Phidias aanvoert dat het vereiste van instemming van KLPD voor het eerst op 20 augustus 2007 door RGD is geïntroduceerd, deelt de rechtbank dit standpunt niet. In de onder 2.9 aangehaalde e-mail van RGD van 7 augustus 2007 aan de makelaar benadrukt RGD immers dat KLPD beslist over het aangaan van de huurovereenkomst. Verder geeft RGD in deze e-mail aan dat daarbij de voorkeur van RGD van ondergeschikt belang is en dat de beslissing van KLPD verrassend kan uitvallen. Uit deze e-mail blijkt verder dat het vereiste van instemming van KLPD aan de makelaar al bekend was: “Maar ja, je weet: niet ik maar de Dienstleiding van het KLPD beslist”. Behalve de bekendheid van de makelaar met het instemmingsvereiste staat naar het oordeel van de rechtbank aldus eveneens vast dat aan Phidias duidelijk was dat KLPD bij de beslissing over haar instemming autonoom te werk gaat, zodat Phidias er niet van uit mocht gaan dat dit vereiste een formaliteit betrof.

De rechtbank tekent in dit verband aan dat beide e-mails weliswaar zijn gericht aan de makelaar, maar dat de wetenschap van de door Phidias ingeschakelde makelaar aan Phidias dient te worden toegerekend.

4.11.Uit het bovenstaande volgt tevens dat het RGD in beginsel vrijstond om jegens Phidias een beroep te doen op het feit dat KLPD haar instemming aan de overeenkomst onthield. Dat zou anders zijn indien Phidias erop mocht vertrouwen dat KLPD slechts op bepaalde, zich hier niet voordoende, gronden haar instemming zou kunnen onthouden.

In dit verband heeft Phidias aangevoerd dat het instemmingsvereiste een zeer beperkte reikwijdte had daar dit uitsluitend op financiële gronden betrekking zou hebben. Phidias miskent hiermee echter dat moet worden onderscheiden tussen het financiële voorbehoud, bestaande in de toestemming van de Inspectie Rijksfinanciën en de daarvan te onderscheiden instemming van KLPD zelf met de haar voorgelegde huurovereenkomst. Verwezen wordt naar hetgeen hierover reeds is overwogen onder 4.6. Van een beperking tot financiële gronden is bij dit instemmingsvereiste dus geen sprake.

de verdere bezwaren van Phidias tegen beroep op het instemmingsvereiste

4.13.Phidias voert ter onderbouwing van het bij haar levende totstandkomingsvertrouwen nog aan dat tussen partijen tijdens de onderhandelingen is gesproken over aanpassingen van het pand aan de wensen van KLPD. Deze omstandigheid evenmin als de betrokkenheid daarbij van KLPD (die bestond in overleg met de huisvestingsadviseur van KLPD), doet echter niets af aan de aard van de door RGD gevolgde procedure, die zoals reeds onder 4.3 is overwogen, het vereiste totstandkomingsvertrouwen niet rechtvaardigt. De besproken aanpassingen hadden alleen deze betekenis dat de kans op selectie van het pand van Phidias daardoor werd vergroot.

de meer subsidiaire grondslag

4.15.Ook op de meer subsidiaire grondslag dat de Staat door de handelwijze van de RGD in strijd heeft gehandeld met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, meer in het bijzonder het vertrouwens- en zorgvuldigheidsbeginsel, is de vordering van Phidias niet toewijsbaar.

Hetgeen Phidias in dit verband aanvoert, is ten nauwste verweven met de hiervoor behandelde en door de rechtbank verworpen standpunten van Phidias met betrekking tot de aard van de door RGD gevolgde procedure, het beroep op en de reikwijdte van het instemmingsvereiste en de betekenis van de medio juli 2007 door Phidias met RGD besproken belangstelling van haar accountant voor het huren van een deel van het pand. Verwezen wordt met name naar hetgeen daarover is overwogen onder 4.7, 4.10 en 4.12. Een nadere bespreking van de meer subsidiaire stellingen van Phidias kan daarom achterwege blijven. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de primaire vordering van Phidias dient te worden afgewezen.

de subsidiaire vordering

4.16.Ook de subsidiaire vordering tot vergoeding van de kosten die Phidias stelt te hebben gemaakt in verband met de gevoerde onderhandelingen, is niet toewijsbaar. Ook van deze vordering geldt dat zij gebaseerd is op de door de rechtbank verworpen standpunten van Phidias ten aanzien van de aard van de door RGD gevolgde procedure en het beroep op en de reikwijdte van het instemmingsvereiste, zodat een verdere bespreking van de subsidiaire vordering achterwege kan blijven.

de kosten

4.17.Phidias zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure. De door de Staat gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook op de navolgende wijze worden toegewezen.

5.De beslissing

De rechtbank: