Rechtbank Rotterdam, 30-09-2022, ECLI:NL:RBROT:2022:8300, 9720590 CV EXPL 22-6237
Rechtbank Rotterdam, 30-09-2022, ECLI:NL:RBROT:2022:8300, 9720590 CV EXPL 22-6237
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Rotterdam
- Datum uitspraak
- 30 september 2022
- Datum publicatie
- 6 oktober 2022
- ECLI
- ECLI:NL:RBROT:2022:8300
- Formele relaties
- Hoger beroep: ECLI:NL:GHDHA:2023:1556, Bekrachtiging/bevestiging
- Zaaknummer
- 9720590 CV EXPL 22-6237
Inhoudsindicatie
Huur bedrijfsruimte. Uitleg bepaling servicekosten bij gedeeltelijke leegstand. Tekstuele uitleg bepaling. Boete wegens te laat betalen, Huurder is vergoeding verschuldigd wegens gesteld ongeoorloofd gebruik parkeerplaats.
Uitspraak
locatie Rotterdam
zaaknummer: 9720590 CV EXPL 22-6237
datum uitspraak: 30 september 2022
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Finovion Franchise B.V.,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. R.J.A. Kuijpers,
tegen
[gedaagde] ,
woonplaats: [woonplaats gedaagde],
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
gemachtigde: mr. R. Smith.
De partijen worden hierna ‘Finovion’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.
1. De procedure
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- -
-
de dagvaarding van 11 februari 2022, met bijlagen;
- -
-
het antwoord met eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen;
- -
-
de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- -
-
het antwoord in reconventie, met bijlagen;
- -
-
de akte van [gedaagde] van 3 augustus 2022, met bijlagen;
- -
-
de akte van Finovion van 31 augustus 2022, met bijlage.
Op 28 juni 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen en hun gemachtigden besproken.
2. De feiten
Finovion huurt van [gedaagde] de bedrijfsruimte aan de [adres]. Op 24 en 26 april 2019 hebben zij de ‘huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’ ondertekend.
In de huurovereenkomst staat, voor zover relevant:
“1.1 Verhuurder verhuurt aan Huurder en Huurder huurt van Verhuurder de bedrijfsruimte inclusief opslag algemene ruimten gelegen op de 1e verdieping alsmede circa 6 m² archiefruimte gelegen in de kelder van het gebouw plaatselijk bekend als [adres] alsmede 1 (één) parkeerplaats op het bij het gebouw gelegen parkeerterrein (…) ter grootte van in totaal circa 130 m² (exclusief parkeerplaats).”
en
“5.1 (…) Verrekening van het voorschot servicekosten geschiedt op basis van jaarlijkse nacalculatie. De gemaakte servicekosten worden verdeeld op basis van de verhouding gehuurd kantoormetrage versus totaal metrage van het gebouw waarvan het gehuurde onderdeel uitmaakt.”
Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de ‘algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte’ (model ROZ 2015). In de algemene bepalingen staat, voor zover relevant:
“Betalingen
(…)
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door Huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt Huurder aan Verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. (…)”
[gedaagde] heeft drie afrekeningen aan Finovion gestuurd betreffende de servicekosten:
-
Op 8 oktober 2019 over de periode juni tot en met september 2019. De aan Finovion doorbelaste kosten bedragen € 2.038,32;
-
Op 5 februari 2020 over de periode oktober tot en met december 2019. De aan Finovion doorbelaste kosten bedragen € 2.584,82;
-
Op 9 oktober 2020 over de periode januari tot en met september 2020. De aan Finovion doorbelaste kosten bedragen € 6.860,96.
Finovion heeft bij brief van haar gemachtigde van 8 oktober 2021 bezwaar gemaakt tegen de verdeelsleutel die [gedaagde] heeft gebruikt voor het berekenen van de servicekosten, omdat die afwijkt van het bepaalde in artikel 5.1 van de huurovereenkomst. Finovion heeft gevraagd om correctie van de verzonden servicekostenafrekeningen en om te bevestigen dat toekomstige afrekeningen in overeenstemming met de huurovereenkomst zullen worden doorgevoerd.
Op 2 december 2021 heeft [gedaagde] de afrekening servicekosten over de periode oktober 2020 tot en met 10 oktober 2021 aan Finovion gestuurd. De aan Finovion doorbelaste kosten bedragen € 8.308,43.
Op enig moment heeft [gedaagde] een creditnota aan Finovion gestuurd, waarin een deel van de vastrechtkosten uit de servicekostenafrekening(en) is gecrediteerd.
3. Het geschil
Finovion eist samengevat:
- -
-
[gedaagde] te veroordelen aan haar te betalen € 5.047,93, met rente over € 4.475,39;
- -
-
voor recht te verklaren dat de servicekosten over 2020/2021 moeten worden afgerekend naar rato van de verhuurde oppervlakte ten opzichte van de totale oppervlakte van het gebouw;
- -
-
[gedaagde] te veroordelen in de proceskosten met rente;
- -
-
het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
Het bedrag dat wordt geëist, bestaat uit de hoofdsom van € 4.475,39 en buitengerechtelijke kosten van € 572,54.
Finovion baseert de eis op het volgende. Uit artikel 5.1 van de huurovereenkomst blijkt dat de betalingsverplichting van Finovion voor de servicekosten 130/494 deel van het totaal bedraagt. Finovion huurt immers 130 m² en de totale oppervlakte van het gebouw is 494 m². Deze bepaling is niet voor een andere uitleg vatbaar. [gedaagde] moet de huurovereenkomst nakomen en de juiste servicekosten in rekening brengen. Het te veel in rekening gebrachte moet worden terugbetaald.
[gedaagde] is het niet eens met de eis van Finovion en eist zelf samengevat:
- -
-
Finovion te veroordelen aan hem te betalen € 5.436,80, met rente over 4.836,80;
- -
-
voor recht te verklaren dat artikel 5 van de huurovereenkomst zo moet worden gelezen dat de servicekosten worden verdeeld naar rato van de verhuurde oppervlakte ten opzichte van de in totaal bij alle huurders in gebruik zijnde oppervlakte van het gebouw;
- -
-
voor recht te verklaren dat Finovion tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst door het gehuurde schade toe te brengen en deze niet te herstellen en/of te voorkomen;
- -
-
[gedaagde] te machtigen om werkzaamheden aan de ramen, vensterbanken en parketvloer op kosten van Finovion uit te voeren, op straffe van een dwangsom;
- -
-
Finovion te veroordelen in de proceskosten;
- -
-
het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
[gedaagde] baseert de tegeneis op het volgende. Een redelijke uitleg van artikel 5.1 van de huurovereenkomst is dat als niet het gehele pand verhuurd is, de variabele kosten worden omgeslagen over de zittende huurders. De bepaling moet zo gelezen worden dat de servicekosten worden verdeeld op basis van de verhouding gehuurd metrage versus het door de gezamenlijke huurders in gebruik zijnde metrage van het gebouw waarvan het gehuurde deel uitmaakt. De afrekeningen van [gedaagde] zijn dus juist en Finovion moet alsnog haar betalingsverplichting nakomen, vermeerderd met de boete die in de algemene voorwaarden is opgenomen voor de situatie dat enig bedrag niet op tijd is voldaan.
Finovion heeft ook de huur niet altijd tijdig betaald. Over de maanden waarin niet op tijd is betaald moet Finovion de boete uit de algemene voorwaarden betalen à € 300,- per maand.
Finovion moet ook kosten aan [gedaagde] betalen voor het gebruik van een extra parkeerplaats. Deze wordt niet door Finovion gehuurd, maar wel regelmatig door haar gebruikt.
Tot slot is door toedoen van Finovion schade aan het gehuurde ontstaan, te weten aan de ramen, het parket en de vensterbanken. [gedaagde] wil op grond van artikel 11.7 van de algemene bepalingen gemachtigd worden om deze schade zelf op kosten van Finovion te herstellen.