Rechtbank Rotterdam, 04-05-2022, ECLI:NL:RBROT:2022:3482, C/10/614728 / HA ZA 21-227

Neddex is actief op het gebied van het oprichten van vastgoedfondsen, het daarin verkopen, aankopen en vervolgens beheren van vastgoed en de verkoop van vastgoed. De aankoop van vastgoed geschiedt met een mix van vermogen van participanten/beleggers en van vermogen van financiers (banken).

Broekman Group is de moedermaatschappij van Broekman Real Estate.

Op 24 januari 2009 is tussen Broekman als verkoper en Neddex als koper een koopakte (hierna: “de koopakte”) tot stand gekomen met betrekking tot een perceel grond met het daarop gerealiseerde distributiegebouw aan de [adres] (hierna: de koopakte). Deze locatie staat bij partijen bekend als Loods A. Na verkoop en levering is Broekman Loods A van Neddex gaan huren.

Bij het Aanbod zal de Optiegever meedelen tegen welke koopprijs en andere voorwaarden het desbetreffende registergoed wordt aangeboden.

Indien Optienemer niet binnen acht (8) weken na ontvangst door Optienemer van de in artikel 28.1 bedoelde aangetekende brief, per aangetekende brief aan Optiegever kenbaar heeft gemaakt

a. hetzij dat Optienemer instemt met het Aanbod;

b. hetzij dat Optienemer niet instemt met de koopprijs en/of andere voorwaarden doch onder vermelding van de koopprijs en andere voorwaarden waartegen Optienemer wel bereid is tot aankoop, is Optiegever vrij het desbetreffende registergoed aan een derde te vervreemden.

Indien Optienemer tijdig aan Optiegever meedeelt dat het Aanbod is aanvaard, wordt de Koopovereenkomst per de datum van deze mededeling geacht tot stand te zijn gekomen op basis van de koopprijs en de voorwaarden als in het Aanbod vermeld.

Indien Optienemer tijdig aan Optiegever heeft meegedeeld tegen welke koopprijs en voorwaarden Optienemer wel bereid is tot aankoop als in artikel 28.3 onder b bedoeld, is Optiegever vrij om het desbetreffende registergoed aan een derde te vervreemden, echter niet tegen voor Optiegever ongunstiger voorwaarden dan in dit artikel 26.5 bedoeld, tenzij Optienemer te kennen heeft gegeven in te stemmen met laatst bedoelde vervreemding Het in dit artikel 28.5 bepaalde laat onverlet het bepaalde in dit artikel 28 voor de overige registergoederen; wat betreft laatst bedoelde registergoederen blijft de aanbiedingsplicht als in dit artikel 28 omschreven, ongewijzigd van kracht.

Optiegever is niet gehouden het in artikel 28.1 bedoelde aan Optienemer aan te bieden in geval:

a. van een voorgenomen vervreemding aan een tot hetzelfde concern waartoe Optiegever behoort behorende vennootschap;

b. overgang onder algemene titel.

In het sub a bedoelde geval zal Optiegever het in de artikel 28 bepaalde aan de rechtsopvolger opleggen en ten behoeve van Optienemer bedingen en wel zodanig dat het in het in dit artikel 28 bepaalde volledig van kracht blijft jegens Optienemer.

In aanvulling op het hiervoor in artikel 28 bepaalde geldt ten aanzien van Gebouw B het volgende.

a. Op eerste verzoek van Optienemer zal Optiegever Gebouw B aan Optienemer verkopen die Gebouw B van Optiegever zal kopen tegen een koopsom groot zes miljoen negenhonderd zevenenvijftig duizend euro (EUR 6.957.000,--) vrij op naam;

b. deze koop wordt aangegaan onder dezelfde voorwaarden en bepalingen als opgenomen in de Overeenkomst;

c. de levering zal alsdan plaatsvinden binnen twee (2) maanden na de sub a bedoelde kennisgeving, maar niet later dan 30 april 2009.

a. geen verkoop heeft plaatsgevonden voor 1 juni 2009; of

b. de levering voortvloeiende uit een in die periode gesloten koopovereenkomst niet is uitgevoerd voor 31 augustus 2009, zal het in artikel 28.1 tot en met 28.6 bepaalde alsnog van toepassing zijn op Gebouw B."

In mei 2009 is de koopoptie voor Loods B uitgeoefend en heeft Broekman Loods B aan Neddex verkocht en geleverd.

In februari 2015 heeft Neddex Loods B terugverkocht aan Broekman.

In 2015 heeft Broekman een nieuwe Loods (C) naast Loods B laten realiseren. Loods C is begin 2016 gereed gekomen en aan Broekman opgeleverd.

Op 11 augustus 2016 heeft Broekman Loods B en Loods C gezamenlijk verkocht en geleverd aan [naam 2] S.a.r.l., gevestigd te Luxemburg (hierna: [naam 2]). De koopsom bedroeg in totaal € 23 miljoen. Broekman is deze Loodsen vervolgens van [naam 2] gaan huren.

Broekman heeft Loods C niet conform artikel 28 van de koopakte aan Neddex aangeboden.

Neddex heeft Broekman aansprakelijk gehouden voor de schade als gevolg van deze tekortkoming door Broekman.

Neddex is bij de rechtbank Rotterdam een procedure gestart tegen Broekman. De rechtbank Rotterdam heeft in die procedure met kenmerk C/10/522663 HA ZA 17-268 (hierna: de hoofdzaak) op 17 oktober 2018 eindvonnis gewezen

In de hoofdzaak draaide het om de vraag of Broekman toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de verplichtingen uit artikel 28 van de koopakte ten aanzien van Loods C.

In het vonnis in de hoofdzaak heeft de rechtbank heeft de rechtbank, onder meer, de volgende veroordelingen uitgesproken:

verklaart voor recht dat Broekman Real Estate en Broekman Group toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van de verplichtingen uit artikel 28.1 tot en met 28.6 van de koopakte van 24 januari 2009 ten aanzien Loods C;

verklaart voor recht dat Broekman Real Estate en Broekman Group hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de als gevolg daarvan door Neddex geleden en nog te lijden schade nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

Broekman heeft van het vonnis in de hoofdzaak hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof Den Haag. Het gerechtshof heeft bij arrest 16 juni 2020 (zaaknummer: 200.253.354/01) het vonnis in de hoofdzaak van de rechtbank Rotterdam van 17 oktober 2018 bekrachtigd.