Rechtbank Rotterdam, 30-10-2019, ECLI:NL:RBROT:2019:8539, C/10/567807 / HA ZA 19-139

Gegevens

Instantie: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 30 oktober 2019

Datum publicatie: 31 oktober 2019

ECLI: ECLI:NL:RBROT:2019:8539

Zaaknummer: C/10/567807 / HA ZA 19-139

Inhoudsindicatie

Schending door makelaar van verbod om twee heren te dienen (art. 7:417 BW en 7:427 BW)? Nee, er zijn geen twee heren gediend (bij dezelfde transactie). Bovendien is dit verbod, dat van regelend recht is, weggecontracteerd. Makelaar is ook niet aansprakelijk voor (schikking wegens) verbeuren van contractuele boete door zijn cliënt.

Uitspraak

vonnis

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/567807 / HA ZA 19-139

Vonnis van 30 oktober 2019

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

BLOK MAKELAARDIJ OZ B.V.,

gevestigd te Rotterdam,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

advocaat mr. F.L. van der Eerden te Schiedam,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

FULLHOUSE B.V.,

gevestigd te Rotterdam,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaat mr. S.H. Barten te Amsterdam.

Partijen zullen hierna Blok en Fullhouse genoemd worden.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

-: het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Rotterdam van 11 januari 2019 houdende de verwijzing van de zaak naar de handelskamer van de rechtbank, en de in dat vonnis genoemde processtukken,
-: het proces-verbaal van comparitie van 8 juli 2019,
-: de ter terechtzitting overgelegde en voorgedragen spreekaantekeningen van mr. Barten.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen - voor zover van belang - het volgende vast:

2.1.

Blok is makelaar in onroerend goed.

2.2.

Fullhouse is een recent opgerichte projectontwikkelaar.

2.3.

[naam bedrijf] . (hierna: [naam bedrijf] ) heeft een omvangrijke vastgoedportefeuille in Rotterdam. [naam bedrijf] is, of was, eigenaar van drie onroerende zaken in Rotterdam die geheel of gedeeltelijk aan elkaar grenzen en gezamenlijk het voormalige RTV Rijnmond-complex vormden, kortweg aangeduid als:

- [onroerende zaak 1] ,

- [onroerende zaak 2] ,

- [onroerende zaak 3] .

2.4.

[naam bedrijf] heeft Blok ingeschakeld als makelaar voor verkoop van [onroerende zaak 1] en [onroerende zaak 2] . [onroerende zaak 3] wilde [naam bedrijf] zelf gaan ontwikkelen.

2.5.

[naam bedrijf] heeft, met behulp van bemiddeling Blok, bij overeenkomst van 21 december 2016 [onroerende zaak 2] en [onroerende zaak 1] verkocht aan Fullhouse. De koopprijs voor [onroerende zaak 2] was € 1.400.000,-. De levering zou geschieden uiterlijk op 1 juni 2018. In de Koopakte zijn Fullhouse en [naam bedrijf] voorts onder meer het volgende overeengekomen (onderstreping door de rechtbank):

“ (…)

4. Zonder voorafgaande schriftelijke toestemming door en/of vanwege verkoper is het koper nimmer toegestaan om haar planvorming conform lid 3 te wijzigen. Overigens zal een verzoek tot wijziging van koper door en/of vanwege verkoper nimmer anders dan op redelijke gronden (kunnen) worden geweigerd.

(…)

6. Het is koper expliciet bekend, dat [naam bedrijf] . voornemens is om de onroerende zaak, kadastraal bekend: gemeente Delfshaven, [sectienummer] , perceelsnummer [perceelnummer 1] [d.i. [onroerende zaak 3] , toev. rb] (...) te (her)ontwikkelen alsmede zulks alsdan tot en met de maximale mogelijkheden, welke zij ten aanzien van de onderhavige onroerende zaak naar redelijkheid kan en/of zou kunnen (laten) verkrijgen.

(…)

8. Partijen alsmede [naam bedrijf] . zijn ten aanzien van de (her)ontwikkelingen conform voornoemd naar redelijkheid en onder nader overeen te komen voorwaarden expliciet overeengekomen om (eventueel) samen te (gaan en/of laten) werken alsmede elkander naar redelijkheid ongehinderd tot realisatie in de gelegenheid te stellen. Zulks geldt onverminderd ten aanzien van de eventueel in deze door (een der) partijen benodigde parkeerplaatsen.

9. Partijen alsmede [naam bedrijf] . zullen ten aanzien van (…) lid 6 nog nadere redelijke afspraken maken onder andere eventueel ten aanzien van erfdienstbaarheden en dergelijke ten gunste respectievelijk ten laste van het onroerend goed en/of de onroerende zaken, kadastraal bekend: gemeente Delfshaven, [sectienummer] , perceelnummer [perceelnummer 1] en gemeente Delfshaven, [sectienummer] , perceelnummer [perceelnummer 2] , appartementsindex [indexnummer] .

10. Partijen alsmede [naam bedrijf] . zullen ten aanzien van de percelen van het onroerend goed en de onroerende zaak, kadastraal bekend: gemeente Delfshaven, [sectienummer] , perceelnummer [perceelnummer 1] alsmede ten gunste van laatst vermelde onroerende zaak al dan niet voor ondertekening van de onderhavige koopakte nog een nadere verdeling en/of herinrichting van de betreffende percelen overeenkomen.

(…)

Voorts zijn van toepassing de aangehechte en door partijen geparafeerde Algemene Bepalingen voor verkoop van onroerend goed (…)”

2.6.

De koopovereenkomst tussen [naam bedrijf] en Fullhouse (hierna: de [naam bedrijf] Koopakte) heeft als ontbindende voorwaarde dat Fullhouse per 1 december 2017 beschikt, of redelijkerwijs kan beschikken, over de noodzakelijke vergunningen en ontheffingen met betrekking tot haar ontwikkelplan. Fullhouse heeft geen beroep gedaan op de ontbindende voorwaarde.

2.7.

Tussen Blok en Fullhouse heeft op 8 december 2017 de volgende e-mailwisseling plaatsgehad (waarin met [naam 1] bedoeld wordt: [naam 1] , de bestuurder-grootaandeelhouder van [naam bedrijf] ):

van Blok aan Fullhouse

“(…) Heb jij toen nog een herinrichting van de percelen met [naam 1] gedaan en wat is er eventueel met [naam 1] afgesproken m.b.t. een recht van overpad ten gunste van nr. 145? Van wie worden die 7 parkeerplekken achter de uitbouw? Dat is van nr. 147 toch nog gewoon? (…)”

van Fullhouse aan Blok

“(…) Er is geen herinrichting meer geweest, is ook niet van toepassing, immers houdt [naam 1] alleen [onroerende zaak 3] en die heeft een duidelijke perceelsgrens. Gewoon een rechthoek. Wat het recht van overpad t.a.v. [onroerende zaak 3] betreft is er niets aanvullends afgesproken met [naam 1] . (…) Mocht om wat voor reden dan ook [naam 1] wel een recht van overpad willen op het perceel van [onroerende zaak 2] zal dit een waardedrukkend effect hebben. Dat moet dan gecompenseerd worden. We zullen dit nog wel met [naam 1] moeten afstemmen. (…)”

2.8.

Fullhouse was van plan om de Nieuwe Binnenwegpanden te ontwikkelen tot woonruimtes. Voor [onroerende zaak 2] heeft Fullhouse een nieuwe koper gezocht. Blok heeft in november 2017 het echtpaar [naam echtpaar] (hierna: [naam echtpaar] ) aan Fullhouse voorgedragen als mogelijke koper van [onroerende zaak 2] . In WhatsApp-berichten van 21 november 2017 heeft Blok aan [naam 2] onder meer geschreven (waarin met ‘hij’ wordt bedoeld: [naam echtpaar] ):

“(…)

Hij vroeg mij nog wat mijn rol was

Heb gezegd, dat ik slechts de partijen bij elkaar breng

En jullie mans genoeg zijn om er al dan niet met elkaar uit te komen + allebei een streepje voor hebben bij mij (…)”,

waarop [naam 2] heeft gereageerd:

“(…) Das tof! We gaan kijken hoe ver we komen en jou sws niet vergeten (…)”

2.9.

[naam echtpaar] is met Fullhouse tot wilsovereenstemming gekomen over koop van [onroerende zaak 2] . Vervolgens heeft Fullhouse op 4 december 2017 aan Blok het navolgende WhatsApp bericht gestuurd:

‘Hey man. Heb je tijd vandaag een koopakte op te stellen?’

Antwoord Blok:

‘Vandaag niet. Morgen of overmorgen verwacht ik van wel.’

2.10.

Blok heeft de tekst van een koopovereenkomst tussen Fullhouse en [naam echtpaar] opgesteld. De koopovereenkomst tussen Fullhouse en [naam echtpaar] is gesloten op 19 december 2017 (hierna: de [naam echtpaar] Koopakte). De koopsom was € 1.370.000,- en levering zou plaatsvinden op 1 juni 2018.

2.11.

Op het moment dat Fullhouse [onroerende zaak 2] verkocht aan [naam echtpaar] (19 december 2017) had [naam bedrijf] [onroerende zaak 2] nog niet geleverd aan Fullhouse.

2.12.

In de [naam echtpaar] Koopakte staat een boetebeding van 10% van de koopsom (€ 137.000,-). Fullhouse verbeurt deze boete aan [naam echtpaar] onder meer indien Fullhouse [onroerende zaak 2] later dan 1 juni 2018 aan [naam echtpaar] levert.

2.13.

[naam bedrijf] heeft in een e-mailbericht van 15 maart 2018 aan Fullhouse medegedeeld dat de erfdienstbaarheden en de verdeling van de parkeerplaatsen nog geregeld moeten worden. Tussen [naam bedrijf] en Fullhouse is hierover een geschil ontstaan. Fullhouse heeft een kort gedingprocedure aangespannen tegen [naam bedrijf] om levering van het gekochte in rechte af te dwingen (zonder tegemoet te komen aan de eisen van [naam bedrijf] , omdat die eisen volgens Fullhouse geen onderdeel uitmaakten van de overeenkomst).

2.14.

Blok heeft ten behoeve van deze kort gedingprocedure een schriftelijke verklaring opgesteld gedateerd 19 april 2018, die erop neerkomt dat Blok het standpunt van [naam bedrijf] onderschrijft (dat de eisen van [naam bedrijf] wél onderdeel uitmaken van de overeenkomst).

2.15.

Het geschil tussen Fullhouse en [naam bedrijf] is geëindigd (niet in een vonnis maar) in een vaststellingsovereenkomst, gesloten op 28 mei 2018 tussen [naam bedrijf] , Fullhouse en ook [naam echtpaar] . In de vaststellingsovereenkomst staat onder meer, samengevat:

- dat [naam bedrijf] circa 50 m² minder grond zal leveren aan Fullhouse dan oorspronkelijk was overeengekomen;

- dat een recht van overpad zal worden gevestigd ten gunste van de onroerende zaken van [naam bedrijf] .

2.16.

Naar aanleiding van voornoemde regeling heeft Fullhouse aan [naam echtpaar] een korting op de koopprijs gegeven van € 80.000,-. Deze afspraak is neergelegd in een Addendum bij de [naam echtpaar] Koopakte, gedateerd op eveneens 28 mei 2018. In het Addendum staat dat de korting van € 80.000,- dient als compensatie omdat aan [naam echtpaar] circa 50 m² minder grond werd geleverd dan oorspronkelijk was overeengekomen.

2.17.

Blok heeft op 2 maart 2018 aan Fullhouse een bedrag van € 7.500,- (excl. BTW) gefactureerd voor werkzaamheden met betrekking tot de [naam echtpaar] Koopakte. Fullhouse heeft deze factuur ondanks sommaties van Blok niet betaald.

3. Het geschil in conventie en reconventie

3.1.

Blok vordert in conventie - na eisvermindering - om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, Fullhouse te veroordelen tot betaling aan Blok van een bedrag van € 7.500,-, te vermeerderen met buitengerechtelijke kosten en de wettelijke handelsrente en met veroordeling van Fullhouse in de proceskosten.

3.2.

Fullhouse concludeert tot afwijzing van het gevorderde in conventie. In reconventie vordert Fullhouse om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

de bemiddelingsovereenkomst te ontbinden; en
Blok te veroordelen tot betaling van de door Fullhouse als gevolg van de ontbinding van de bemiddelingsovereenkomst geleden schade, althans als gevolg van de toerekenbare tekortkomingen van Blok in de nakoming van de bemiddelingsovereenkomst, begroot op € 80.000,-, althans op een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente;
met veroordeling van Blok in de proceskosten, alsmede de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.3.

Blok concludeert tot afwijzing van het gevorderde in reconventie.

3.4.

Op de stellingen en weren van partijen in conventie en reconventie wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

4.1.

Het geschil tussen partijen komt kort gezegd op het volgende neer. Blok maakt aanspraak op betaling door Fullhouse van een vergoeding voor overeengekomen werkzaamheden bij het sluiten van de [naam echtpaar] Koopakte. Fullhouse betwist op zich niet dat zij met Blok een overeenkomst heeft gesloten en uit dien hoofde in beginsel een vergoeding verschuldigd is aan Blok, zij het dat partijen wel verdeeld houdt of het hier om slechts een finders fee gaat (standpunt Blok) dan wel om volledige makelaarswerkzaamheden (standpunt Fullhouse). Fullhouse voert het - bevrijdende - verweer dat Blok wanprestatie heeft gepleegd en dat daarom ontbinding van de overeenkomst gerechtvaardigd is, met de verplichting van Blok om de schade van Fullhouse te vergoeden (dat is de vordering in reconventie).

4.2.

Stelplicht en bewijslast dat Blok is tekort geschoten in de nakoming van haar contractuele verplichtingen jegens Fullhouse rusten op Fullhouse.

4.3.

Het tekortschieten van Blok houdt volgens Fullhouse, kort gezegd, het volgende in: tussen [naam bedrijf] en Fullhouse was een geschil ontstaan. Dit geschil is weliswaar geëindigd in een schikking, maar als gevolg daarvan hoefde [naam echtpaar] € 80.000,- minder te betalen aan Fullhouse. Die omzet loopt Fullhouse dus mis en dat is schade. Deze schade is een gevolg van door Blok gepleegde wanprestatie bij het uitvoeren van aan haar opgedragen werkzaamheden en zij is daarvoor dus aansprakelijk. Ten eerste heeft volgens Fullhouse Blok het verbod geschonden om tegelijkertijd twee heren te dienen. Voorts stelt Fullhouse dat Blok de [naam echtpaar] Koopakte zodanig had moeten redigeren dat Fullhouse geen contractuele boete kon verbeuren aan [naam echtpaar] wegens het niet tijdig leveren van [onroerende zaak 2] aan [naam echtpaar] in het geval dat [naam bedrijf] [onroerende zaak 2] niet tijdig zou leveren aan Fullhouse.

4.4.

Het verweer dat Blok het verbod heeft geschonden om tegelijkertijd twee heren te dienen (artikel 7:417 BW in verbinding met artikel 7:427 BW), faalt om zowel feitelijke als juridische redenen. Van het dienen van twee heren is sprake indien de lasthebber/ bemiddelaar optreedt voor de beide lastgevers, die beogen met elkaar een overeenkomst te sluiten. Dat is hier niet aan de orde. Het gaat hier om twee verschillende transacties. Blok heeft in opdracht van [naam bedrijf] werkzaamheden verricht (bemiddeling als makelaar) bij het sluiten van de overeenkomst tussen [naam bedrijf] en Fullhouse. De werkzaamheden die Blok in opdracht van Fullhouse heeft verricht betroffen een andere transactie, namelijk de overeenkomst tussen Fullhouse en [naam echtpaar] . Dat Fullhouse [onroerende zaak 2] pas kon doorleveren aan [naam echtpaar] nadat [naam bedrijf] [onroerende zaak 2] had geleverd aan Fullhouse maakt dit nog niet anders. Bovendien is het in artikel 7:417 BW neergelegde verbod om tegelijkertijd twee heren te dienen in beginsel, behoudens hier niet ter zake doende uitzonderingen, slechts van regelend recht. Fullhouse wist dat Blok in opdracht van [naam bedrijf] handelde ter zake van de [naam bedrijf] Koopakte toen zij Blok inschakelde voor de [naam echtpaar] Koopakte. Fullhouse heeft dus aanvaard dat Blok twee heren diende. Het verbod om twee heren te dienen is daarmee weggecontracteerd.

4.5.

Blok kan dus slechts wanprestatie hebben gepleegd in verband met werkzaamheden verricht ten behoeve van het sluiten van de [naam echtpaar] Koopakte, want met betrekking tot [naam bedrijf] Koopakte zijn door Fullhouse geen werkzaamheden aan Blok opgedragen. Met betrekking tot die laatste koopakte was [naam bedrijf] de opdrachtgever van Blok.

wanprestatie Blok bij de [naam echtpaar] Koopakte?

4.6.

De rechtbank is van oordeel dat Blok niet tekort is geschoten. Fullhouse heeft kennis kunnen nemen van de tekst van de concept-koopovereenkomst voordat zij de overeenkomst sloot met [naam echtpaar] . Fullhouse is een professionele projectontwikkelaar in vastgoed. Fullhouse had zelf ook wel van tevoren kunnen, en moeten, onderkennen dat zij een risico op zich nam toen zij de plicht tot tijdige levering van [onroerende zaak 2] aan [naam echtpaar] niet afhankelijk stelde van tijdige levering van [onroerende zaak 2] door [naam bedrijf] aan Fullhouse. Fullhouse beschrijft zichzelf als een recent opgerichte projectontwikkelaar. Een eventueel gebrek aan ervaring aan de zijde van Fullhouse om voor zichzelf een zo gunstig mogelijk contract af te sluiten mag echter niet worden afgewenteld op Blok. Blok is makelaar, geen juridisch adviseur. Het was natuurlijk zorgvuldiger geweest van Blok indien zij Fullhouse wél had gewezen op het onderhavige risico. Het nalaten daarvan is echter niet dusdanig zwaarwegend dat dit kwalificeert als een tekortkoming van Blok. Hierbij wordt nog daargelaten of [naam echtpaar] zou hebben ingestemd met het schrappen van het boetebeding, zoals Fullhouse kennelijk voor ogen staat dat Blok dit had moeten bewerkstelligen. Een boetebeding van 10% van de koopsom is immers geenszins ongebruikelijk in de onderhavige markt en dat behoort Fullhouse - een projectontwikkelaar - te weten.

4.7.

Bij het voorgaande komt dat de opdracht van Fullhouse aan Blok kennelijk van slechts zeer beperkte aard was. Blok heeft blijkens de onder de feiten geciteerde WhatsApp berichten Fullhouse en [naam echtpaar] tot elkaar gebracht. Blok heeft daarbij verklaard dat zij Fullhouse en [naam echtpaar] mans genoeg achtte om onderling de zaak te regelen. Vervolgens hebben [naam echtpaar] en Fullhouse kennelijk inderdaad onderling de zaak geregeld. Daarna is Fullhouse teruggekomen bij Blok met het verzoek om een koopovereenkomst op te stellen. Fullhouse had kennelijk haast want het moest nog liefst nog dezelfde dag geregeld worden. Dit impliceert dat Blok maar buitengewoon weinig tijd werd verleend. In het licht van de toch al beperkte taak van Blok en bovendien de geringe tijd die haar werd gegund om het contract op te stellen mag des te minder aan Blok worden verweten dat het bestreden boetebeding, dat toch een gebruikelijk beding vormt in de onroerend goedmarkt, in de [naam echtpaar] Koopakte terecht is gekomen.

aansprakelijkheid Blok op andere gronden?

4.8.

Fullhouse kan het ontstaan van het geschil tussen haar en [naam bedrijf] niet aan Blok verwijten. Voor zover Fullhouse om die reden een opschortings- en/of verrekeningsrecht mocht hebben willen inroepen, dan faalt dat. In de [naam bedrijf] Koopakte valt duidelijk te lezen dat Fullhouse zich tegenover [naam bedrijf] contractueel verplicht heeft om nog nader te onderhandelen over open eindjes in de [naam bedrijf] Koopakte, dit omdat [naam bedrijf] ter plaatse zelf ook wilde gaan ontwikkelen ( [onroerende zaak 3] ). Tot die open eindjes behoren volgens de tekst van de [naam bedrijf] Koopakte in ieder geval de parkeerplaatsen en het recht van overpad. In zoverre zaten [naam bedrijf] en Fullhouse nog contractueel aan elkaar vast. Als Fullhouse dat niet had gewild had zij de overeenkomst niet, of op andere voorwaarden moeten sluiten.

In haar e-mailbericht van 8 december 2017 brengt Blok deze kwestie onder de aandacht van Fullhouse. In antwoord daarop laat Fullhouse aan Blok weten dat “wij” de kwestie nog wel zullen gaan bespreken met [naam bedrijf] . “Wij” kan redelijkerwijs niet anders worden begrepen dan Fullhouse zelf, en dus niet: Blok. Fullhouse wist dus zelf ook wel dat zij nog nader overleg moest voeren met [naam bedrijf] . En bovendien stond dat ook al in de - toen al gesloten - [naam bedrijf] Koopakte.

4.9.

Niet van belang is dat Blok partij zou hebben gekozen voor [naam bedrijf] in het geschil met Fullhouse, zoals Fullhouse Blok lijkt te verwijten. Uit de stellingen van Fullhouse kan niet worden afgeleid dat Blok met een malicieus opzetje heeft bewerkstelligd dat Fullhouse een slecht/ongunstig contract heeft gesloten met [naam bedrijf] . Hoogstens kan uit deze stellingen worden afgeleid dat Fullhouse zich niet goed heeft gerealiseerd dat er nog wat open eindjes zaten in de [naam bedrijf] Koopakte. Fullhouse had er ook voor kunnen kiezen om de open eindjes niet te schikken met [naam bedrijf] indien zij meende dat [naam bedrijf] haar onrecht aandeed. Dat Fullhouse toch heeft geschikt komt voor haar risico, niet voor risico van Blok. Het voor Fullhouse financieel nadelige schikkingsresultaat mag zij niet afwentelen op Blok, die geen contractspartij was bij de schikking, bij de [naam bedrijf] Koopakte niet handelde in opdracht van Fullhouse en niet heeft in te staan voor het feit dat Fullhouse zich niet goed heeft gerealiseerd waarvoor zij tekende.

4.10.

Nu de weren falen, zal de hoofvordering in conventie ad € 7.500,-, worden toegewezen. Blok heeft haar vordering ter comparitie verminderd tot dit bedrag. De rechtbank begrijpt dat dit bedrag exclusief 21% btw is, nu de factuur van Blok aan Fullhouse (productie 8 van Blok) ook uitgaat van € 7.500,- exclusief 21% btw.

4.11.

De rechtbank zal de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten afwijzen, omdat Blok heeft verzuimd daarvoor een bedrag in het petitum op te nemen.

4.12.

Wel toegewezen zal worden de wettelijke handelsrente over de gevorderde hoofdsom. Het gaat hier immers om een handelstransactie en er wordt te laat betaald.

4.13.

Fullhouse zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van Blok. Deze kosten worden begroot op € 3.029,97, zijnde:

- € 952,- aan salaris advocaat (volgens het Liquidatietarief: twee punten, tarief I voor zaken met een waarde beneden € 10.000,- ad € 461,- per punt)

- € 1.992,- aan griffierecht (waarvan € 476,- al betaald in de kantongerechtprocedure)

- € 85,97 aan kosten dagvaarding.

in reconventie

4.14.

De rechtbank neemt haar oordelen in conventie hier over. Deze oordelen houden in dat Blok niet schadeplichtig jegens Fullhouse, noch op de grondslag van wanprestatie (contractuele aansprakelijkheid), noch op de grondslag van onrechtmatige daad (buitencontractuele aansprakelijkheid), voor zover dit laatste is beoogd. Het gevorderde zal daarom worden afgewezen.

4.15.

Fullhouse zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van Blok. Deze kosten worden begroot op € 2.148,- aan salaris advocaat (aan de hand van de Liquidatietarieven, 2 punten, Tarief IV voor zaken van € 40.000,- tot € 98.000,- ad € 1.074,- per punt). Halvering van dit salaris is gebruikelijk indien de vordering in reconventie voortvloeit uit het verweer in conventie. Die samenhang is in dit geval onvoldoende aanwezig. Het geschil in conventie betreft de [naam echtpaar] Koopakte en het geschil in reconventie betreft in wezen eerder de gevolgen van de [naam bedrijf] Koopakte dan de [naam echtpaar] Koopakte. Daarom zal geen halvering plaatsvinden.