Rechtbank Rotterdam, 13-03-2014, ECLI:NL:RBROT:2014:1689, ROT-13_03582

Ingevolge artikel 6.2, eerste lid, van de Wro blijft binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager.

Ingevolge het tweede lid, aanhef en onder b, voor zover thans van belang, blijft van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak in ieder geval voor rekening van de aanvrager: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade.

Uit de (oude) voorschriften volgt voorts dat de bestaande diepte van het hoofdgebouw niet mocht worden vergroot. Het hoofdgebouw mag daarbij een goothoogte bereiken van 6 m waarboven een kapconstructie mogelijk was, waarbij de bebouwing een totale bouwhoogte mocht bereiken van 11 m. Het was daarbij niet uitgesloten dat de kapconstructie evenwijdig aan de Burgemeester Aalberslaan mocht worden geprojecteerd, waardoor bezien vanaf het perceel van eiser zicht mogelijk was op een kopgevel die een hoogte mocht bereiken van 11 m. Gloudemans is van mening dat het zicht vanaf het perceel van eiser in zuidelijke richting ernstig zou worden verstoord door het op te richten hoofdgebouw. Dit te realiseren hoofdgebouw zou een forse schaduwwerking met zich brengen op eisers perceel.

Het nieuwe bestemmingsplan “Kerkdreef 1” maakt het mogelijk een hoofdgebouw op te richten dat een goothoogte bereikt van 6 m en een nokhoogte van 11 m. Deze maatvoering is gelijk aan hetgeen reeds mogelijk was op basis van het bestemmingsplan “Kortland”. Het nieuwe bestemmingsplan brengt aldus geen verslechtering met zich op dit onderdeel. Het nieuwe bestemmingsplan geeft een beperking aan de maximaal te bebouwen oppervlakte aan gebouwen, namelijk 2000 m2. Het bestemmingsplan “Kortland” kende hierin geen beperking, doch wel ten aanzien van de diepte van het te bebouwen hoofdgebouw. Deze beperking kent het nieuwe bestemmingsplan weer niet. Dit zou impliceren dat de bebouwing overeenkomstig het nieuwe bestemmingsplan over een grotere breedte langs de perceelsgrens geplaatst mag worden. Gloudemans is echter van mening dat de bestaande footprint van de bebouwing onder het bestemmingsplan “Kortland” dermate groot en bepalend was voor het woongenot, dat deze verruiming in het nieuwe bestemmingsplan niet zal leiden tot een verdergaande aantasting van het woongenot. Gloudemans is van mening dat het bestemmingsplan “Kerkdreef 1” voor wat betreft de bebouwingsmogelijkheden op het perceel ten zuiden van eiser geen planologisch nadeliger situatie met zich brengt.

Ter zake van het gebruik heeft Gloudemans gesteld dat het bestemmingsplan “Kortland” voorschrijft dat de gronden bestemd tot “Woongebied” gebruikt mochten worden voor woningen en dat de gronden met de subbestemming “b” mede gebruikt mochten worden voor een bedrijfsmatige functie. De bouw van nieuwe woningen was niet mogelijk omdat deze binnen de geluidscontour van 55 dB(A) van het bedrijfsterrein IJsseldijk zouden vallen. Ter plaatse was bedrijvigheid toegestaan die vermeld stond in de categorieën 1 en 2 van de Staat van Inrichtingen. Het bestemmingsplan “Kortland” schreef voor dat het bedrijfsdeel op de begane grond moest plaatsvinden. Dit neemt niet weg dat kantoren gerelateerd aan de bedrijfsfunctie op de verdiepingen gelegen mochten zijn. De invloed op het woongenot in en rondom de objecten van eiser beperkte zich tot enige geluidhinder inherent aan de bedrijfsmatige functie. Denk hierbij aan overlast als gevolg van de verkeersbewegingen van en naar de bedrijfsfunctie. Zo waren bijvoorbeeld een papierwarenindustrie, confectiekledingindustrie en bepaalde drukkerijen toegestaan. De invloed hiervan op het woongenot zou beperkt zijn doch wel merkbaar. Voorts was inkijk mogelijk vanuit de op de verdiepingen gelegen kantoorruimten op het perceel van eiser.

Het bestemmingsplan “Kerkdreef 1” staat een onderwijsinstelling toe met hieraan ondergeschikt een kinderdagverblijf en depotruimte dan wel een werkplaats voor een museum. Deze functie brengt met zich dat er veel personen verblijven in het op het perceel op te richten hoofdgebouw. Gloudemans is van mening dat het intensievere gebruik van het op te richten hoofdgebouw door meerdere personen een verdergaande aantasting van het woongenot met zich zal brengen in de vorm van een aantasting van de privacy alsmede overlast in de vorm van geluid. Het gebruik van de locatie voor een school brengt ook met zich dat gedurende de dag kinderen van en naar school gaan en buiten verblijven op de speelplaats. Een dergelijke vorm van geluidsoverlast was onder het bestemmingsplan “Kortland” niet te verwachten. De intensivering van het gebruik van de locatie zal leiden tot een verdergaande aantasting van het woongenot. De inbreuk op het woongenot kan daarbij als licht worden aangemerkt. Van voorzienbaarheid acht Gloudemans geen sprake.

Voor wat betreft het [perceel 1] zal de beperkte inbreuk op het woongenot als gevolg van het schoolgebouw, aldus Gloudemans, niet leiden tot een waardedaling van dit object. Er kan tussen de woning en het schoolgebouw op kavel[perceel 2]een woning gebouwd worden. In dit kader is van belang dat op 17 april 2009 aan eiser een bouwvergunning is verleend voor het oprichten van een nieuwe (vervangende) woning aan de [perceel 2].

Bij de waardering van het object [perceel 2] heeft de taxateur rekening gehouden met de omstandigheid dat de locatie per peildatum 17 februari 2011 aangemerkt moet worden als een bouwkavel. Dat eiser per peildatum een vergunning had voor de bouw van een woning doet hier voor wat betreft de waardering niet aan af. Bij het bepalen van de waarde van de bouwkavel is rekening gehouden met eventuele extra bijkomende kosten en is uitgegaan van een bouwkavel ter grootte van 550 m2. De waarde van de bouwkavel wordt op 17 februari 2011 overeenkomstig het bestemmingsplan “Kortland” getaxeerd op € 220.000,- en overeenkomstig het bestemmingsplan “Kerkdreef 1” gewaardeerd op € 214.500,-. Sprake is dus van een nadelig saldo van € 5.500,-. Nu het maatschappelijk risico volgens Gloudemans 2% van de waarde van de bouwkavel vóór de gewraakte planologische mutatie omvat, zijnde € 220.000,-, brengt dit met zich dat er een bedrag ter tegemoetkoming resteert van

€ 1.100,-. Verweerder heeft het advies van Gloudemans aan het primaire besluit ten grondslag gelegd en aan eiser een tegemoetkoming in planschade van € 1.100,- toegekend.

Minderhoud is van mening dat de planologische vergelijking en de technische planologische bouwmogelijkheden, zoals uiteengezet in het rapport van Gloudemans, correct zijn weergegeven. Minderhoud is het echter niet eens met de hoogte van de tegemoetkoming. Terecht is geconstateerd dat het gebruik intensiever is en er sprake is van een aantasting van het woongenot in de vorm van aantasting privacy en geluidsoverlast. Nu het schoolgebouw slechts op enkele meters van de erfgrens is gebouwd en op 10 meter afstand van de gevel van de nieuw te bouwen woning, taxeert Minderhoud de planschade aanzienlijk hoger dan in het rapport van Gloudemans is berekend. Omdat door het speelterrein dicht bij de woning [perceel 2]de geluidnorm voor die woning wel eens fors zou kunnen overschrijden is Minderhoud het niet eens met de kwalificatie van Gloudemans, dat er slechts sprake is van een lichte inbreuk op het woongenot.

Naar de mening van Minderhoud is de invloed van de wijziging van de bestemming woongebied naar maatschappelijke doeleinden zoals onderwijsinstellingen aanzienlijk groter dan de door Gloudemans getaxeerde € 5.500,-. In de nieuwe situatie is het perceel, afgezien van de huidige economische situatie, zeer moeilijk te verkopen en alleen tegen een ongunstige prijs. Gelet op de mate van de nadelige planologische situatie is er sprake van een middelzware tot zware planschade, die door Minderhoud wordt geschat op circa 15% van de waarde van het perceel, zijnde € 32.000,-. Na aftrek van het normaal maatschappelijk risico van 2% resteert een bedrag van € 27.400,-.

Wat betreft het gebruik is ook de SAOZ van mening dat de planwijziging nadelig voor eiser is. Van de voorheen toegestane bedrijfsfunctie kon eiser ondanks de beperking tot milieucategorie 1 en 2 en de in acht te nemen technische milieunormen toch de nodige hinder ondervinden. Het toelaten van een onderwijsinstelling en kinderopvang levert echter ook de nodige hinder op, die meer gepaard gaat met piekmomenten. Daar komt bij dat deze activiteiten thans ook op de verdiepingen zijn toegestaan, hetgeen met name voor de privacy van eiser als nadelig is te beschouwen.

De SAOZ is van mening dat de planologische inbreuk zwaarder is dan waar Gloudemans van uit is gegaan. Dit komt omdat Gloudemans er ten onrechte van uit is gegaan dat onder het oude bestemmingsplan gebruik van de verdieping(en) van de hoofdbebouwing voor kantoorruimte was toegestaan. Daardoor is de impact van de planwijziging op vooral de privacy van eiser groter dan door Gloudemans is aangehouden.

De SAOZ is met Gloudemans van mening dat de nadelige gevolgen van het gewijzigde planologisch regime zich in het concrete geval niet manifesteren voor het bestaande pand [perceel 1], doch alleen voor het bouwperceel [perceel 2]. [perceel 1]wordt namelijk al dermate beïnvloed en afgeschermd door de bouwmogelijkheden van [perceel 2], dat de nadelen van de planmutatie zich hier niet reëel zullen laten gevoelen.

Het [perceel 2] taxeert de SAOZ per peildatum op € 220.000,-. Zij volgt hierbij de taxatieopbouw van Gloudemans en niet die van eiser zelf, omdat de werkzaamheden voor het technisch bouwrijp maken van de gronden meer omvatten dan eiser zelf aanhoudt. De SAOZ taxeert de waarde van het object op basis van het nieuwe planologische regime op

€ 210.000,-. Die waarde is dus per peildatum gedaald met een bedrag van € 10.000,-. De SAOZ acht de inbreuk zeker niet zo zwaar als eiser en zijn taxateur Minderhoud aanvoeren. Een schade van 14% komt alleen voor bij een planologische inbreuk die als bovenmatig zwaar zou moeten worden aangemerkt, hetgeen blijkens de jurisprudentie slechts bij hoge uitzondering het geval is. De onderhavige inbreuk is hier zonder meer duidelijk merkbaar, doch zeker niet als erg zwaar, laat staan bovenmatig te kwalificeren. Nu de schade een bedrag beloopt van € 10.000,- resteert na aftrek van € 4.400,- van het vastgestelde bedrag wegens normaal maatschappelijk risico, een tegemoetkoming van € 5.600,-.

L&W onderschrijft in haar rapport in grote lijnen de conclusie van de SAOZ, dat er qua bebouwingsmogelijkheden geen planologisch nadeel is opgetreden. Met betrekking tot de gebruiksmogelijkheden meent L&W dat een bestemming “maatschappelijk-onderwijs” planologisch een wezenlijke grotere impact op het woongenot heeft dan de voorafgaande bestemming “woongebied”. Er is sprake van een grote verkeersaantrekkende werking met de daaraan inherente parkeer- en geluidsoverlast. Voorts zij gewezen op de aanwezigheid van een schoolplein vrijwel onmiddellijk grenzend aan het perceel van eiser. De SAOZ gooit beide schadefactoren op één hoop en stelt dat dergelijke overlast gepaard gaat met piekmomenten. Deze opvatting is niet juist. Van ’s morgens vroeg tot ’s avonds laat, maar ook in het weekeinde, kunnen kinderen aanwezig zijn. Voorts is er sprake van een forse aantasting van de privacy. Thans kan vanuit 3 bouwlagen de privacy worden aangetast. Volgens L&W is de situeringswaarde van de eigendommen van eiser wezenlijk verslechterd.

Daarnaast geeft L&W aan dat de planologische verslechtering is opgetreden voor zowel het [perceel 1] als [perceel 2]. Wat betreft [perceel 2]komt de waarde die de SAOZ aan het perceel toekent voorafgaand aan de planologische wijziging L&W niet als onjuist voor. Als gevolg van de planologische wijziging is aantasting van de privacy fors toegenomen. Voorts is sprake van een wezenlijke toename van geluidsoverlast als gevolg van kinderen op het schoolplein. L&W komt daarbij aan een schadebedrag van € 20.000,-.

De afstand van de perceelsgrens van[perceel 1] tot de bestemming “maatschappelijk-onderwijs” bedraagt circa 22 meter. Naar de mening van W&L neemt de op het tussenliggende perceel nog op te richten woning de toename van de aantasting van de privacy niet geheel weg. Voorts bevindt de woning zich binnen de invloedssfeer van het schoolplein. Er treedt een wezenlijke toename van geluidsoverlast op als gevolg van kinderen op het schoolplein. De waarde van de woning van eiser onmiddellijk voorafgaand aan het nieuwe bestemmingsplan bedraagt circa € 410.000,- Na de peildatum € 395.000,-. De schade bedraagt dus € 15.000,-.

Hierdoor komt L&W tot de volgende schadevaststelling:

[perceel 2] schade 20.000 - 4.400= € 15.600

[perceel 1]: schade 15.000 - 8.200= € 6.800

De tegemoetkoming in schade dient, aldus L&W, dan ook in totaal € 22.400 te bedragen.

Eiser zelf heeft in zijn aanvullend schrijven van 10 oktober 2013 – kort samengevat – aangegeven dat de wijziging van de bestemming “Woongebied” naar “Maatschappelijk gebied” tot gevolg heeft dat er flink veel geluidsoverlast zal ontstaan, zeker niet alleen door geluidspieken. Geluidsoverlast zal ontstaan verspreid over de hele dag. Daarnaast kunnen in het weekeinde ook kinderen op het schoolplein vertoeven. Voorts heeft de komst van de school de plannen van eiser doorkruist. Hij wilde [perceel 1] verkopen en een nieuwe woning op [perceel 2] plaatsen om daar te gaan wonen. Als gevolg van de komst van de school waren er niet veel mensen meer geïnteresseerd in de woning op [perceel 1]. Dit betekent dat het maar zeer de vraag is of de woning op [perceel 2] er wel komt. Eiser heeft verder berekend dat de waarde van de kavel [perceel 2] veel hoger ligt dan waar alle deskundigen van uit zijn gegaan en komt zelf op een waarde van € 295.525,-.

In dat kader hebben de deskundigen (van) Gloudemans, de SAOZ en L&W de waarde van het object [perceel 2] op de peildatum van 17 februari 2011 eensluidend op

€ 220.000 getaxeerd. De rechtbank ziet in al hetgeen eiser zelf in dit kader, in afwijking van het advies van zijn eigen deskundigen, heeft aangevoerd geen aanleiding de deskundigen hierin niet te volgen.

Gelet op de beschikbare adviezen en mede in aanmerking genomen de duur en het verloop van de procedure, acht de rechtbank het aangewezen om het geschil finaal te beslechten en met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Awb zelf in de zaak te voorzien en het primaire besluit te herroepen. De rechtbank zal bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van het primaire- en het vernietigde besluit.