Home

Rechtbank Midden-Nederland, 21-11-2018, ECLI:NL:RBMNE:2018:5768, 6752407 UC EXPL 18-3204

Rechtbank Midden-Nederland, 21-11-2018, ECLI:NL:RBMNE:2018:5768, 6752407 UC EXPL 18-3204

Gegevens

Instantie
Rechtbank Midden-Nederland
Datum uitspraak
21 november 2018
Datum publicatie
29 november 2018
ECLI
ECLI:NL:RBMNE:2018:5768
Zaaknummer
6752407 UC EXPL 18-3204

Inhoudsindicatie

huurrecht, procedure na uitspraak van de huurcommissie over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs (artikel 7;249 BW), geen WOZ-beschikking aanwezig, bij de puntentelling moet worden uitgegaan van de wettelijk voorgeschreven minimumwaarde.

Uitspraak

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 6752407 UC EXPL 18-3204 FFCC/14562

Vonnis van 21 november 2018

inzake

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Delphi Hotels Nederland B.V.,

gevestigd te Den Haag,

verder ook te noemen Delphi Hotels,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

gemachtigde: mr. M. Kanhai,

tegen:

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen [gedaagde]

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

gemachtigde: mr. G. Gabrelian.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

-

het tussenvonnis van 30 mei 2018

-

de conclusie van antwoord in reconventie

-

het proces-verbaal van comparitie van 15 oktober 2018.

Deze zaak is op de comparitie gelijktijdig, maar niet gevoegd, behandeld met de zaak met zaaknummer 6731939 UC EXPL 18-2821.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

[gedaagde] huurt sinds 1 oktober 2016 van Delphi Hotels woonruimte op de eerste etage aan de [adres] in [woonplaats] (hierna te noemen: het gehuurde). De tussen partijen overeengekomen huurprijs bedraagt € 700,00 per maand (kale huurprijs).

2.2.

Het pand aan de [adres] in [woonplaats] heeft twee zelfstandige woonruimten. Een woonruimte op de eerste etage waarin [gedaagde] woont. En een woonruimte op de tweede etage waarin [A] tot 1 oktober 2018 woonachtig was. Op de begane grond is nog een zelfstandige woonruimte, genummerd [adres] .

2.3.

In een e-mail van 7 maart 2017 heeft de gemachtigde van Delphi Hotels [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor waterschade aan het pand en haar aangemaand tot betaling van het bedrag van € 5.200,00 binnen zeven dagen na heden.

2.4.

Op 24 maart 2017 heeft [gedaagde] de huurcommissie gevraagd de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs te beoordelen.

2.5.

Op 30 augustus 2017 heeft een voorbereidend onderzoek plaatsgevonden door de Dienst van de huurcommissie. Het daarna opgestelde Rapport van onderzoek (hierna te noemen: het rapport) waardeert het gehuurde op een puntenaantal van 72, met een maximale huurprijs op basis van het puntenaantal van € 339,11 per maand. In de berekening is voor de WOZ-waarde een puntenaantal van 14 genomen, gebaseerd op een WOZ-waarde van € 40.480,00.

2.6.

In een brief van 10 oktober 2017 heeft de gemachtigde van Delphi Hotels zijn standpunt weergegeven en, onder meer, gesteld dat de door de huurcommissie gehanteerde WOZ-waarde niet juist is. De woning heeft een WOZ-waarde van € 244.000,00. De berekening op grond van de richtlijnen komt dan op een puntentotaal van 140.

2.7.

De huurcommissie heeft op 31 oktober 2017 uitspraak gedaan en beslist dat de woningwaardering van het gehuurde 72 punten bedraagt, de met ingang van 1 oktober 2016 overeengekomen huurprijs van € 700,00 op basis van dit puntenaantal niet redelijk is, een huurprijs van € 339,11 per maand met ingang van 1 oktober 2016 redelijk is. In die uitspraak oordeelt de huurcommissie over de berekening van het puntenaantal voor de WOZ-waarde als volgt:

Ten aanzien van de door verhuurder betwiste in het rapport gehanteerde WOZ-waarde stelt de commissie dat, indien er voor de zelfstandige woonruimte geen aparte WOZ-beschikking is afgegeven – zoals in dit geval, dan worden de punten voor de WOZ-waarde berekend op basis van de wettelijk voorgeschreven minimumwaarde van € 40.480. Dit is geregeld in het Besluit huurprijzen woonruimte. (…)”.

2.8.

Delphi Hotels is het niet eens met de uitspraak van de huurcommissie en heeft zich tot de kantonrechter gewend.

2.9.

Tussen partijen lopen of hebben nog andere gerechtelijke procedures over het gehuurde gelopen waarin [gedaagde] is gedagvaard.

2.10.

In het aanslagbiljet, gedateerd 28 februari 2018, voor het belastingjaar 2018 van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [woonplaats] staat, onder meer en samengevat, het volgende vermeld:

WOZ-beschikking voor de periode 01-01-2018 - 31-12-2018 voor het belastingobject [adres] , 1e etage

WOZ-waarde: € 109.000, waardepeildatum 01-01-2017

WOZ-beschikking voor de periode 01-01-2018 - 31-12-2018 voor het belastingobject [adres] , 2e etage

WOZ-waarde: € 90.000, waardepeildatum 01-01-2017.

3 Het geschil

3.1.

Delphi Hotels vordert, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de uitspraak van de Huurcommissie van 31 oktober 2017 te vernietigen, en

primair:

de maandelijkse huurprijs van de woning [adres] te [woonplaats] , eerste etage, te handhaven op een bedrag van € 700,00 per maand, het een en ander zoals nader gesteld door Delphi Hotels in de brief van 10 oktober 2017;

subsidiair:

de maandelijkse huur van de woning [adres] te [woonplaats] , eerste etage, vast te stellen op basis van de beschikking van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [woonplaats] ( [afkorting] ), die onmiddellijk na ontvangst in het geding zal worden gebracht;

en met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

3.2.

Ter onderbouwing van die vordering stelt Delphi Hotels dat zij zich niet kan verenigen met de uitspraak van de huurcommissie. De huurcommissie is ten onrechte uitgegaan van de wettelijk voorgeschreven minimumwaarde van € 40.480,00. Delphi Hotels stelt zich op het standpunt dat de gemeente [woonplaats] in het verleden wel een aparte beschikking met betrekking tot de WOZ-waarde heeft afgegeven, maar dat de [afkorting] die waarde de laatste jaren in een verzamelbedrag kenbaar maakt. Volgens Delphi Hotels was de WOZ-waarde voor het jaar 2016 vastgesteld op € 244.000,00. De door de huurcommissie gebruikte WOZ-waarde van € 40.480,00 is te laag. Die WOZ-waarde biedt geen juiste grondslag voor de daadwerkelijke huurprijs van het gehuurde. Delphi Hotels wordt door de door de huurcommissie gebruikte normen in ernstige mate in haar belangen getroffen.

3.3.

[gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van Delphi Hotels in de proceskosten, inclusief de nakosten. [gedaagde] stelt zich daarbij, kort samengevat, op het standpunt dat de omvang van het geschil alleen ziet op de vaststelling van de WOZ-waarde. Het peilmoment voor de beoordeling van de redelijkheid van de huurprijs is de toestand op de datum van ingang van de huurovereenkomst (artikel 11 lid 5 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte). [gedaagde] stelt dat voor het door haar gehuurde geen (afzonderlijke) WOZ-waarde is vastgesteld. Zij betwist dat in het verleden wel een aparte WOZ-beschikking is afgegeven voor het gehuurde. De WOZ-waarde van € 244.000,00 die Delphi Hotels noemt, ziet daarbij op het huisnummer [nummeraanduiding] . Door het ontbreken van een aparte WOZ-beschikking bij de ingangsdatum van de huurovereenkomst is de huurcommissie op goede gronden overgegaan tot berekening van de punten voor de WOZ-waarde op basis van de wettelijk voorgeschreven minimumwaarde van € 40.480,00.

In reconventie

3.4.

[gedaagde] vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,

a. de huurprijs van de woning gelegen aan de [adres] , eerste etage per 1 oktober 2016 vast te stellen op een bedrag van € 339,11 per maand;

b. Delphi Hotels te veroordelen tot betaling van € 6.496,02 aan [gedaagde] , te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vroegst mogelijke datum, althans vanaf de indiening van de conclusie van eis in reconventie (28 maart 2018) tot aan de dag van de betaling;

en met veroordeling van Delphi Hotels in de proceskosten, inclusief de nakosten.

3.5.

Ter onderbouwing van die vordering stelt [gedaagde] , kort samengevat, dat de door de huurcommissie vastgestelde huurprijs van € 339,11 per maand moet worden gevolgd. Omdat [gedaagde] vanaf oktober 2016 tot en met maart 2018 steeds € 700,00 per maand heeft voldaan, heeft zij een deel daarvan onverschuldigd aan Delphi Hotels betaald (18 maanden x € 360,89).

3.6.

Delphi Hotels heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, dan wel het toegewezen bedrag zal verrekenen met de door [gedaagde] veroorzaakte schade, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

3.7.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

5 De beslissing