Rechtbank Haarlem, 24-12-2008, BG8800, 354890 CV EXPL 07-7159

Gegevens

Instantie: Rechtbank Haarlem

Datum uitspraak: 24 december 2008

Datum publicatie: 5 januari 2009

ECLI: ECLI:NL:RBHAA:2008:BG8800

Zaaknummer: 354890 CV EXPL 07-7159

Relevante informatie: Burgerlijk Wetboek Boek 6 [Tekst geldig vanaf 01-07-2023 tot 01-01-2024], Burgerlijk Wetboek Boek 6 [Tekst geldig vanaf 01-07-2023 tot 01-01-2024] art. 265

Inhoudsindicatie

Huurzaak. Overlast. Op grond van getuigenverklaringen is niet komen vast te staan dat gedaagde na 23 oktober 2007 zodanige overlast aan de omwonenden heeft bezorgd dat haar gedrag als wanprestatie ten opzichte van eiseres als verhuurder moet worden aangemerkt. Betalingsachterstanden uit het verleden kunnen de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst niet dragen.

Uitspraak

RECHTBANK HAARLEM

Sector kanton

Locatie Haarlem

zaak/rolnr.: 354890 CV EXPL 07-7159

datum uitspraak: 24 december 2008

VONNIS VAN DE KANTONRECHTER

inzake

STICHTING WONINGBEDRIJF VELSEN

te IJmuiden, gemeente Velsen

eisende partij

hierna te noemen Woningbedrijf Velsen

gemachtigde B.A. Donker

tegen

[gedaagde]

te [woonplaats]

gedaagde partij

hierna te noemen [gedaagde]

gemachtigde mr M. Obbes

De procedure

Voor de inhoud van het geding verwijst de kantonrechter naar de volgende stukken, waarvan de inhoud als hier ingevoegd is te beschouwen:

- het tussenvonnis van de kantonrechter te Haarlem van 25 juni 2008;

- het proces-verbaal van getuigenverhoor van 7 augustus 2008;

- het proces-verbaal van getuigenverhoor van 3 oktober 2008;

- de post-interlocutoire conclusie van Woningbedrijf Velsen;

- de conclusie na enquete c.q. na tussenvonnis van [gedaagde];

De verdere beoordeling van het geschil

De kantonrechter neemt over hetgeen is overwogen en beslist in het tussenvonnis van 25 juni 2008 ten aanzien van de gestelde overlast aan omwonenden c.q. vervuiling van het gehuurde.

In voornoemd tussenvonnis is aan Woningbedrijf Velsen opgedragen te bewijzen

(a) dat [gedaagde] zich na de datum van de op 23 oktober 2007 gehouden comparitie van partijen

zodanig heeft gedragen dat de omwonenden daardoor ernstige (geluids-) overlast hebben ondervonden en

(b) dat [gedaagde] zich na 23 oktober 2007 zodanig heeft gedragen dat de woning daardoor volledig is/wordt uitgewoond, dat het een bende in het gehuurde is en dat de voor- en achtertuin niet worden onderhouden.

Woningbedrijf Velsen heeft de door haar gestelde overlast onderbouwd met de een klacht e-mail van [XXX] van 16 januari 2008 en een klachtbrief van [YYY] van 6 februari 2008. Omdat deze klachten betrekking hebben op gedragingen van [gedaagde] na oktober 2007 heeft Woningbedrijf Velsen kennelijk eerdere gedragingen van [gedaagde] niet aan de vordering tot onbinding van de huurovereenkomst ten grondslag gelegd. Die wegen dan ook in de navolgende beoordeling niet mee.

Ter voldoening aan de bewijsopdracht heeft Woningbedrijf Velsen als getuigen doen horen de overburen [YYY] en zijn echtgenote [ZZZ], de direct naaste buurvrouw [XXX], de woonconsulent van Woningbedrijf Velsen, [AAA] en de wijkagent E.J.H. Verweij. Deze getuigen hebben over de gedragingen van [gedaagde], voor zover van belang, het volgende verklaard:

[YYY]: Ik kan mij niet herinneren dat wij last van mevr. [gedaagde] hebben gehad. Het is sinds februari 2008 rustig. (…) Het klopt dat ik in februari 2008 een klachtbrief over mevr. [gedaagde] heb geschreven. De wekker liep om 4.00 uur ’s morgens af en dat ging door tot 09.30. Dat was elke morgen zo, ongeveer van oktober 2007 tot februari 2008. ik heb één keer in die periode op straat tegen mevr. [gedaagde] gezegd dat ze dat ding uit moest zetten, en toen was het meteen over.

De voortuin is een rimboe.

[ZZZ]: Ik woon recht tegenover mevr. [gedaagde]. De wekker van mevr. [gedaagde] (…) is wel een half jaar (regelmatig maar niet elke ochtend) om 5.00 of 5.30 uur afgegaan. Hij werd dan niet uitgezet maar kraaide door tot 9.30 uur. (…) Ik heb daar tegen mevr. [gedaagde] zelf niets over gezegd. (…)

Ik weet niet of de periode van oktober 2007 tot februari 2008 mevr. [gedaagde] rustig is geweest. Het is wel zo dat het sinds februari 2008 rustig in de straat is.

De voortuin van mevr. [gedaagde] is een rommeltje.(…)

[XXX]: (…) Het is in de periode van oktober 2007 tot februari 2008 rustig geweest. In februari 2008 was er een ruzie in het café tussen mevr. [gedaagde] en een vriend van mij (…). Vanaf de volgende ochtend (…) tot laat in de middag is mevr. [gedaagde] vreselijk uit haar slof geschoten. Ze was aan het schreeuwen, gillen en huilen door de muur heen. Dat was allemaal in mijn richting. (…) Uit het feit dat mevr. [gedaagde] door de muur schreeuwde dat alles mijn schuld was, dat ik haar leven had verwoest, leidde ik af dat ze het tegen mij had. Ze riep mijn naam overigens niet. (…)

De voortuin van mevr. [gedaagde] is net zo’n chaotische rommel als mijn tuin. Over de achtertuin kan ik niets zeggen, daar zit een heg tussen.(…) Ik heb niet gezien dat de voortuin van mevr. [gedaagde] er op dit moment anders/netter uitziet dan voorheen.

[AAA]: Ik ben tot 1 juli 2008 als woonconsulent bij Woningbedrijf Velsen werkzaam geweest. (…) In april/mei 2008 ben ik voor het laatst bij mevr. [gedaagde] in huis geweest. Ik heb haar toen gezegd dat zij iets aan haar voortuin moest doen, en dat heeft zij ook gedaan. (…) De situatie in huis was in mei 2008 nauwelijks beter dan wat ik eerder had aangetroffen. Het was er een chaos, vies, stinken, stapels kleding en een troep in de douche. Ik noem dat wanbewoning. Ik heb mevr. [gedaagde] daar toen weer op aangesproken. Na mei 2008 heb ik nog één keer een blik bij mevr. [gedaagde] naar binnen geworpen. Ik kon toen zien dat er aan de benedenverdieping wel iets gedaan was, het was opgeruimder. Op een vraag van de gemachtigde Donker antwoord ik dat er na februari 2008 geen klachtbrieven meer zijn gekomen.(…)

E.J.H. Verweij: (…) Mevrouw [gedaagde] heeft ook een aantal keren gebeld naar aanleiding van overlastmeldingen, die kwamen meestal van haar directe buurvrouw [XXX]. Mevrouw [gedaagde] belde mij ook wel om zelf te klagen over mevrouw [XXX]. (…) Ik ben in januari 2008 in het huis van mevrouw [gedaagde] aan de [adres] geweest. (…) Ik zag toen in huis overal rommel, de vaat was opgestapeld in de keuken, overal lagen zakken en spullen in de woning. Van mijn collega’s hoorde ik dat het er op de eerste verdieping net zo uitzag als beneden. (…) Ik zag ook dat er een konijn in huis had rondlopen, en ik heb ook een kattenbak en kattenvoer zien staat. Het was een enorme stank in huis. Ik ben kort daarna nog een keer bij mevr. [gedaagde] thuis geweest (…). Het was toen iets minder troep in huis dan in januari 2008.

In het tegen-getuigenverhoor heeft [gedaagde] als partijgetuige verklaard, voor zover van belang:

(…) Ik heb in januari 2008 zelf de politie gebeld nadat ik de avond daarvoor ruzie had gehad in Café De Halve Maan. (…) Het klopt dat het in januari een rommel en stank in huis was. Ik heb mij sinds oktober 2007 als een kluizenaar opgesloten, dat was omdat ik op de zitting in oktober 2007 had beloofd om geen bezoek meer te zullen ontvangen. Rond kerstmis 2007 ben ik bij de pakken gaan neerzitten. Ik heb toen niets meer in huis gedaan behalve de verzorging van mijn katten en het schoonhouden van de kattenbak. (…) Eind januari 2008, kort na de ruzie in het café, was ik de troep zelf zat, ik was ook boos op mijzelf. Ik ben toen drastisch gaan opruimen. Binnen een week had ik de meeste rommel opgeruimd, en mijn huis is nu netjes. Ik toon u een pakje van 21 foto’s, die vandaag zijn afgedrukt en die gisteren zijn genomen. (…)

De voor- en achtertuin heb ik altijd onderhouden. (…)

Uit de aangehaalde gedeelten van de getuigenverklaringen kan niet worden geconcludeerd dat [gedaagde] met haar gedragingen van na 23 oktober 2007 zodanige overlast aan de omwonenden heeft bezorgd, dat haar gedrag als wanprestatie ten opzichte van Woningbedrijf Velsen als verhuurder moet worden aangemerkt. De buren [YYY] hebben volgens hun verklaringen weliswaar gedurende een aantal maanden last gehad van een vroeg aflopende wekker (die door [gedaagde] niet werd uitgezet), maar de getuige [YYY] heeft in dit verband ook verklaard dat hij een keer tegen [gedaagde] heeft gezegd dat zij de wekker uit moest zetten, en dat het vanaf dat moment meteen over was. Hieruit volgt al dat van geluidsoverlast geen sprake is geweest. Daarvoor is immers vereist dat de hinder voortduurt ook nadat de veroorzaker op haar gedrag is aangesproken, en in dit geval was de hinder meteen beëindigd nadat [YYY] [gedaagde] heeft gevraagd de wekker uit te zetten.

Uit de verklaring van de buurvrouw [XXX] kan ook niet worden afgeleid dat [gedaagde] in de periode na 23 oktober 2007 zich heeft schuldig gemaakt aan zodanige overlast voor de omwonenden dat van wanprestatie moet worden gesproken. De getuige [XXX] verklaart dat [gedaagde] rustig is geweest van oktober 2007 tot februari 2008. De ruzie in het café in februari met een vriend van [XXX] heeft de volgende dag geleid tot geschreeuw door [gedaagde], door de muur die de woningen van [gedaagde] en [XXX] scheidt. Aan de hand van de getuigenverklaringen kan evenwel niet worden vastgesteld of dit als geluidsoverlast is aan te merken, of eerder te maken heeft met een persoonlijk conflict tussen [gedaagde] en [XXX]. Dit vervolg op een café-ruzie kan evenwel niet worden geduid als een zodanige overlast die [gedaagde] in haar hoedanigheid van huurster aan de buren heeft berokkend.

Ten aanzien van de te bewijzen stelling van Woningbedrijf Velsen dat [gedaagde] zich zodanig heeft gedragen dat de woning daardoor volledig is/wordt uitgewoond, en dat de voor- en achtertuin niet worden onderhouden, kan aan de hand van de verklaringen van de getuige [AAA] en Verweij worden geconcludeerd dat het in januari 2008 in het gehuurde een troep was. Bij langer voortduren van die situatie zou van wanbewoning sprake kunnen zijn. Uit de verklaring van de wijkagent blijkt evenwel dat de rotzooi iets minder was toen hij -na de café-ruzie in februari 2008- opnieuw in de woning is geweest. Uit de verklaring van de partijgetuige [gedaagde], ondersteund door de door haar overgelegde foto’s van het interieur van de gehuurde woning op 2 oktober 2008 moet evenwel worden geconcludeerd dat niet is komen vast te staan dat het gehuurde gedurende een langere periode zodanig is verwaarloosd dat moet worden gezegd dat de woning door [gedaagde] is uitgewoond. De foto’s bevestigen bovendien dat het gehuurde in oktober 2008 is opgeruimd en er schoon uitziet. Ten aanzien van het gestelde achterstallig onderhoud aan de voor- en achtertuin geldt dat de struiken in de voortuin wel gesnoeid moeten worden maar dat hiervan niet gezegd kan worden dat dit gebrek aan onderhoud zodanig ernstig is dat dit in de gegeven omstandigheden ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

In tegenstelling tot hetgeen in het tussenvonnis ten aanzien van de per 27 februari 2008 gestelde huurachterstand is overwogen, is de kantonrechter thans gebleken dat die achterstand ten tijde van het wijzen van dat tussenvonnis wel door [gedaagde] was voldaan.

De betalingsachterstanden uit het verleden kunnen in de gegeven omstandigheden de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst niet dragen. Dit geldt in het bijzonder nu [gedaagde] de dag na het uitbrengen van de dagvaarding de gehele achterstand met rente en kosten heeft betaald, en op 26 februari 2008 de alstoen ontstane huurschuld, tezamen met de huur over maart 2008 heeft betaald. Niet is gesteld of gebleken dat daarna opnieuw een huurachterstand is ontstaan. Nu hiervoor is geoordeeld dat na bewijslevering niet is komen vast te staan dat [gedaagde] overlast aan haar buren heeft veroorzaakt, en evenmin is gebleken dat de woning er thans uitgewoond uitziet, kan de ontbinding niet gedragen worden door “oude” huurschulden. Hierbij past evenwel de kanttekening dat de huurachterstanden die [gedaagde] in juli 2007 en augustus 2008 heeft veroorzaakt, in een volgende procedure tot ontbinding wegens wanbetaling, wel kunnen worden meegewogen in het oordeel omtrent de alsdan eventueel te vorderen ontbinding van de huur.

Uit het bovenstaande volgt dat de vordering van Woningbedrijf Velsen bij gebreke van een deugdelijke rechtsgrond moet worden afgewezen.

De proceskosten komen voor rekening van Woningbedrijf Velsen omdat deze in het ongelijk wordt gesteld. Niet valt in te zien, zoals Woningbedrijf Velsen stelt, op welke grond [gedaagde] in de gegeven omstandigheden in de kosten veroordeeld zou moeten worden.

Beslissing

De kantonrechter:

- wijst de vordering af;

- veroordeelt Woningbedrijf Velsen tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde] tot en met vandaag worden begroot op € 600,-- aan salaris van de gemachtigde, te voldoen aan de griffier door overmaking op rekeningnummer 19.23.25.833 ten name van Ministerie van Justitie, Arrondissement Haarlem onder vermelding van "proceskostenveroordeling" en het zaak- en rolnummer.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. Dubois en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.