Rechtbank Arnhem, 28-04-2004, AP4225, 90407

Rechtbank Arnhem

Sector civiel recht

Zaak-/rolnummer: 90407 / HA ZA 02-1272

Datum vonnis: 28 april 2004

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

MAAS EN WAAL VASTGOED & PROJECTONTWIKKELING B.V.,

gevestigd te Brakel, gemeente Zaltbommel,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

BAX BEHEER B.V.,

gevestigd te Wijk en Aalburg,

eisers in conventie bij dagvaardingen van 11 juli 2002,

verweerders in reconventie,

procureur mr. J.M.J. Huver te Arnhem,

advocaat mr. G.C. Kooijman te 's-Hertogenbosch,

1. X,

wonende te A,

2. Y,

wonende te B,

3. Z,

wonende te C,

4. U,

wonende te D,

5. V,

wonende te E,

6. W,

wonende te A,

gedaagden in conventie,

eisers in reconventie,

procureur mr. P.C. Plochg te Arnhem,

advocaat mr. K.W.H. Albert te Boxtel.

Na verkregen verlof daartoe hebben Maas & Waal c.s. op 27 juni 2002 ten laste van X c.s. conservatoir beslag gelegd onder de maatschap notariskantoor Merkx Vugts & Vlemmix, gevestigd te Heusden. Vervolgens hebben Maas & Waal c.s. de dagvaarding uitgebracht. Daarna zijn de volgende processtukken gewisseld:

* een conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie, met zestien producties,

* een conclusie van repliek in conventie en van antwoord in reconventie met zeven producties,

* een conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie, tevens houdende vermeerdering van eis in reconventie, met drie producties,

* een conclusie van dupliek in reconventie;

* een akteverzoek van de zijde van X c.s. met twee producties,

* een akteverzoek van de zijde van Maas & Waal c.s.

Ten slotte is vonnis bepaald.

“garantie van verkoper

9. Verkoper garandeert, onverminderd het hiervoor verklaarde in de artikelen 4 en 5, het volgende:

(…)

b. voor zover aan verkoper bekend, zijn er geen feiten die er op wijzen dat het verkochte enige verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het hiervoor omschreven gebruik door koper of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot sanering van de onroerende zaak, dan wel tot het nemen van maatregelen;

(…)

10. 1. Verkoper verklaart dat het registergoed uitsluitend is gebruikt voor agrarische doeleinden.

2. Het is hem niet bekend dat er feiten zijn, onder meer op grond van:

-eigen deskundigheid;

-publicaties in lokale bladen;

-een in het verleden uitgevoerd bodemonderzoek;

-het gebezigde gebruik van het registergoed;

-of anderszins;

-waaruit blijkt dat het registergoed in zodanige mate is verontreinigd met

giftige, chemische en/of andere (gevaarlijke) stoffen, dat het aannemelijk is dat deze verontreiniging ingevolge thans geldende milieuwetgeving en/of milieurechtspraak aanleiding zou geven tot het nemen van andere maatregelen.

(…)

4. Betreffende eventuele verontreiniging in het registergoed zal

geen opdracht voor een bodem- en grondwateronderzoek worden gegeven.

(…)

informatieplicht verkoper, onderzoeksplicht koper

11. Afgezien van het hiervoor bepaalde, staat verkoper er voor in aan

koper met betrekking tot het verkochte die informatie te hebben gegeven die naar geldende verkeersopvattingen door hem ter kennis van koper behoort te worden gebracht. Koper aanvaardt uitdrukkelijk dat de resultaten van het onderzoek naar die feiten en omstandigheden die naar geldende verkeersopvattingen tot zijn onderzoeksgebied behoren, voor zijn risico komen”.

“2.2. Onderzoeksopzet

(…)

Door een bewoner is tevens aangegeven dat in de oorlog er aan de zuidzijde (boringen 018 en 019) een bom is gevallen. De krater is opgevuld met zand. Ter plaatse van boring 018 en 019 zijn in de tweede onderzoeksronde op grond van de aangetoonde verontreinigingen aanvullende boringen verricht.

(….)

De zandlaag uit het voormalige kratergat is licht verontreinigd met cadmium, koper, kwik, lood en zink en matig verontreinigd met arseen. Aangezien het een mengmonster betrof zijn de betreffende monsters tevens apart geanalyseerd op arseen. De zandgrond uit boring 018 van 0,0-0,5 m-mv bevat een matig verhoogd gehalte arseen (47 mg/kg ds). De zandgrond uit boring 019 van 0,0-0,5 m-mv bevat een sterk verhoogd gehalte arseen (56 mg/kg ds). De kleilaag die zwak baksteenhoudend is bevat een licht verhoogd zink gehalte.

De analyses op extra geplaatste boringen wijzen uit dat de kleilaag geen verhoogde gehalten aan metalen bevat. De boven gelegen zandlaag bevat echter licht verhoogde gehalten aan cadmium, koper, kwik, lood en zink en een matig tot sterk verhoogd gehalte aan arseen. Opgemerkt dient te worden dat het in één geval om een mengmonster gaat. Echter gezien de locatie van de boringen (018 en 019) de zintuiglijke waarnemingen zullen alle monsters uit het mengmonster verhoogde gehalten aan metalen bevatten.

(…)

De verontreiniging met cadmium, koper, kwik, lood, zink, PAK en arseen is in de antropogene ophooglaag op het zuidelijke terreingedeelte aanwezig. Zintuiglijk is de grond als ijzerhoudend beoordeeld. De zandlaag is niet de oorspronkelijke laag gezien de aangetroffen kolen-, puin- en aardewerkresten. Arseen is niet oplosbaar in water, waardoor geen verspreiding zal optreden. De risico’s van arseen in de grond zijn klein zolang er geen contact met de grond bestaat. Gezien de aanwezigheid van arseen in de toplaag en de contact mogelijkheden daarmee, zijn er risico’s voor de mens te verwachten. Arseen is kankerverwekkend en kan schade aanrichten aan de erfelijke eigenschappen.

(…)

De hypothese grootschalig onverdacht (…) wordt geaccepteerd met uitzondering van de antropogene zandlaag op het zuidelijk deel van de locatie. De streefwaarden worden op het zuidelijk deel van de locatie en in het baksteenhoudend mengmonster overschreden.

De aangetoonde verontreinigingen met arseen, cadmium, koper, kwik, lood, zink en PAK worden beschouwd als één geval van bodemverontreiniging omdat sprake is van samenhang in technische, organisatorische en ruimtelijke zin. Er is vermoedelijk sprake van een ernstig geval van bodemverontreiniging, op basis van de verhoogde gehalten aan arseen.

1.8. X c.s. hebben tegen dat vonnis hoger beroep ingesteld. Bij arrest van 7 mei 2002 heeft het Hof het vonnis van de voorzieningenrechter vernietigd en Maas & Waal c.s. veroordeeld mee te werken aan het transport van de grond en de koopsom van

€ 228.523,71 onder de notaris te storten. Ten aanzien van de beslissing tot weigering van de gevorderde voorziening Maas & Waal c.s. te verbieden na transport conservatoir derdenbeslag te doen leggen op de koopsom heeft het Hof het vonnis van de voorzieningenrechter bekrachtigd. X c.s. zijn in de kosten van de procedure veroordeeld.

1.10. In opdracht van Z (de gedaagde sub 3) heeft Royal Haskoning expertise op het in geschil zijnde perceel gedaan en daarvan op 9 december 2002 rapport uitgebracht.

In dat rapport zijn de navolgende conclusies neergelegd:

a. Aangetoond is dat op de zuidkant geen bomkrater aanwezig was. Het is bovendien onwaarschijnlijk dat door de inslag van een bom een (rechthoekig) terrein over een ½ meter verlaagd zou zijn.

b. De veronderstelling van een opvulling met zand wordt dan ook verworpen op basis van de analyses in het rapport van Consulmij.

c. De locale bodemgenese toont dat als gevolg van natuurlijke processen een overslaggrond aanwezig is met een plaatselijk wisselende bodemopbouw. De wisseling uit zich onder meer in het gebruik van het terrein. Hierbij valt op dat de zuidkant van het terrein een unieke plaats inneemt omdat hier, in afwijking van de rest van de polder, als enige een griend gelegen was.

d. Uit het overeenkomen van het greppelpatroon van 1945 met de huidige situatie wordt aangenomen dat op het terrein geen opvullingen/ophogingen hebben plaatsgevonden. Was dat het geval geweest dan was ook het greppelpatroon gewijzigd of zelfs afwezig.

e. De bodemopbouw en de minieme sporen puin- en aardewerkresten duiden niet op een antropogene ophooglaag. De rode kleur en de aanwezigheid van ijzer duiden evenmin op een antropogene oorsprong van de bovengrond. De kleur wordt veroorzaakt door ijzerafzetting van opkwellend ijzerhoudend grondwater.

f. Op basis van bovenstaande eliminatie kan een antropogene bron van arseen uitgesloten worden.

g. Hiermee is aan de randvoorwaarden voldaan voor het ontstaan van natuurlijk verhoogde concentraties arseen: kwel van ijzer- en arseenhoudend grondwater en de aanwezigheid van een grensvlak reducerend/oxyderend milieu op een zodanige plaats, dat het ijzer kan neerslaan en zich kan stabiliseren.

h. Niet alleen op de zuidkant, maar op de gehele onderzoekslocatie is sprake van een natuurlijke aanrijking van de grond met arseen door ijzer- en arseenhoudend kwelwater. Door de plaatselijke condities op de zuidkant (redox, bodemtextuur, hoogteligging) manifesteert de aanrijking met arseen zich hier nadrukkelijker doordat hogere ijzerconcentraties aanwezig zijn.

i. Humane risico’s zijn niet aanwezig, noch bij de functie landbouw noch bij de functie ‘wonen met tuin’. De aangetroffen concentraties liggen ruim beneden de humane risicogrenzen (ongeveer een factor 10); Ecologische risico’s worden evenmin aanwezig geacht. De concentraties zijn beneden de nieuwe, beter onderbouwde ecologische risicogrens. Ook volgens de urgentiesystematiek (Wbb kader) is er geen sprake van een ecologisch risico; De LAC-signaalwaarde voor arseen wordt in de toplaag overschreden. Aangezien er geen schade aan het gras bekend is, wordt het risico voor de landbouw verwaarloosbaar geacht. Een risico voor veeteelt is niet aanwezig.

j. Gebruik van het terrein kent beperkingen vanuit de Belemmeringenwet Privaatrecht, de aanwezigheid van een waterschapssloot en de aanwezigheid van een dijklichaam. Als gevolg hiervan wordt gesteld dat op het zuidelijke terreindeel tenminste een strook van 8 meter vanaf de sloot niet bebouwd kan worden en maximaal een strook van 30 meter beperkingen kent.

“In deze rapportage is aangetoond dat de aangetroffen verhoogde arseenconcentratie een natuurlijke oorzaak kent. De verhoging met arseen kent geen antropogene oorzaak en is dan ook niet veroorzaakt door enig handelen of nalatigheid van de zijde van de verkopers. Bovendien is, zoals betoogd in hoofdstuk 8, en meer specifiek par. 8.5, geen sprake van enig risico.

Het is de vraag of een dergelijke, door de natuur veroorzaakte, verhoogde concentratie aangemerkt mag worden als een ernstig geval van bodemverontreiniging. In de “Circulaire Saneringsregeling Wet Bodembescherming: Beoordeling en Afstemming” wordt het begrip verontreiniging toegelicht. Hierin wordt nadrukkelijk gesteld dat “In gebieden waarin van nature de streefwaarden worden overschreden, zijn deze van nature verhoogde gehalten de streefwaarden voor het betreffende gebied”. Dit betekent dat de plaatselijk verhoogde concentraties dan ook als locale streefwaarde beschouwd moeten worden. Bovendien wordt in deze circulaire gesteld dat menselijk handelen of nalaten daarvan, met als direct gevolg het ontstaan van bodemverontreiniging, hieraan ten grondslag moet liggen.

Op basis van de aangedragen informatie is, ons inziens, de Wet Bodembescherming niet van toepassing en wij stellen dan ook dat geen sprake is van een ernstig geval van bodemverontreiniging te meer daar geen risico aanwezig blijkt te zijn”.

Maas & Waal c.s. hebben daaraan het volgende ten grondslag gelegd.

Uit het rapport van Consulmij blijkt dat vermoedelijk sprake is van een ernstig geval van bodemverontreiniging op basis van de verhoogde gehalten aan arseen, hetgeen is veroorzaakt omdat een zich op het perceel bevindende bomkrater uit de Tweede Wereldoorlog in de jaren vijftig is opgevuld met diverse afvalmaterialen. Deze aangetroffen verontreiniging verhindert het gebruik van de grond als bouwlocatie

- een bouwvergunning kan niet worden verkregen- zodat niet is voldaan aan het conformiteitsvereiste. Weliswaar is in de koopovereenkomst vermeld dat het gekochte zal worden gebruikt als weiland, maar het was voor X c.s., mede op basis van de door Maas & Waal c.s betaalde prijs per m2, duidelijk dat Maas & Waal c.s. de grond kochten om daar in de toekomst bouwactiviteiten te ontplooien. X c.s. wisten of konden weten dat zich op het perceel een met afval gevulde bomkrater bevond omdat dat in de directe omgeving een feit van algemene bekendheid was. X c.s. hadden dat dan ook aan Maas & Waal c.s. moeten meedelen. Maar ook als X c.s. ten tijde van het sluiten van de koop niet van de verontreiniging op de hoogte waren, dan nog moeten de gevolgen van eventuele onwetendheid ten aanzien van de omvang van de verontreiniging op grond van de redelijkheid en billijkheid aan de verkopers worden toegerekend.

3. X c.s. hebben het gevorderde gemotiveerd weersproken. Zij hebben van hun kant in reconventie gevorderd:

a. te verklaren voor recht dat Maas & Waal c.s. door hun handelwijze onrechtmatig jegens X c.s. hebben gehandeld, althans jegens hen toerekenbaar tekort zijn geschoten en gehouden zijn de als gevolg daarvan door hen geleden schade te vergoeden,

b. Maas & Waal c.s. hoofdelijk te veroordelen aan hen te betalen de wettelijke rente over de koopsom ad (omgerekend) € 228.523,71 vanaf 1 juni 2001 tot 27 juni 2002, en de wettelijke rente over het bedrag waarop beslag is gelegd (€ 90.529,15) vanaf 27 juni 2002 althans vanaf 8 januari 2003 tot aan de datum waarop het beslag wordt opgeheven,

c. Maas & Waal c.s. hoofdelijk te veroordelen aan X c.s. te betalen:

-€ 4.964,93 wegens kosten van rechtsbijstand,

-€ 467,-- wegens kosten van de milieukundige drs. Boerboom,

-€ 14.532,88 (na vermeerdering van eis) wegens kosten van Royal

Haskoning,

-€ 680,67 wegens door Maas & Waal c.s. over 2001 ten onrechte

geïncasseerde huur,

-de immateriële schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,

een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente over de

verschillende bedragen vanaf 8 januari 2003 tot aan de dag der

algehele voldoening,

d. het door Maas & Waal c.s. ten laste van X c.s. gelegde conservatoire derdenbeslag op te heffen en te verklaren voor recht dat X c.s. vrijelijk over het bedrag waarop beslag is gelegd kunnen beschikken.

7. Maas & Waal c.s., die het rapport van Royal Haskoning aan Consulmij hebben voorgelegd, hebben beaamd/onderkend dat

-het onwaarschijnlijk is dat een bomkrater een rechthoekig terrein een halve meter zou verlagen,

-grootschalige ophoging/opvulling niet zal hebben plaatsgevonden,

-het huidige greppelpatroon grote overeenkomsten vertoont met het patroon uit 1945,

-er geen humane risico’s zijn.

a. ook uit het onderzoek van Royal Haskoning blijkt dat er bodemvreemde materialen zijn aangetroffen en

b. dat Royal Haskoning bij haar conclusie dat de verhoogde concentratie arseen een natuurlijke oorzaak kent er aan is voorbijgegaan dat er hoe dan ook antropogene beïnvloeding van de bodemopbouw en samenstelling heeft plaatsgevonden (er zijn bodemvreemde materialen aangetroffen). Indien, aldus Maas & Waal c.s., “de mate van menselijk handelen voor een substantieel deel heeft bijgedragen luidt de conclusie van Consulmij dat er wel degelijk sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging”.

15. X c.s. hebben gesteld dat zij schade hebben geleden omdat Maas & Waal c.s. ten onrechte hebben geweigerd mee te werken aan het transport van de grond. Als gevolg daarvan hebben zij de onder de feiten (onder 1.7 en 1.8) bedoelde procedure moeten voeren. De daaruit voortvloeiende kosten van rechtsbijstand hebben

€ 4.964,93 bedragen.

veroordeelt Maas & Waal c.s. hoofdelijk, met dien verstande dat indien en voor zover de een betaalt, ook de anderen daardoor zullen zijn bevrijd, tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan X c.s. te vergoeden de wettelijke rente over de koopsom ad (omgerekend)

€ 228.523,71 vanaf 1 juni 2001 tot 27 juni 2002, en de wettelijke rente over het bedrag waarop beslag is gelegd (€ 90.529,15) vanaf 27 juni 2002 tot aan de datum waarop het beslag zal zijn opgeheven, een en ander onder aftrek van de door de notaris ten behoeve van X c.s. gekweekte rente over het beslagen bedrag,