Rechtbank Amsterdam, 21-11-2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:7363, 10741956 CV EXPL 23-13390

1. De overeenkomst die in deze procedure centraal staat is gesloten met een consument, zodat ambtshalve toetsing aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht moet plaatsvinden, in het bijzonder aan de Richtlijn 93/13 EG (Richtlijn oneerlijke bedingen).

2. Eisende partij heeft de tussen partijen gesloten huurovereenkomst en de algemene voorwaarden in het geding gebracht, zodat de kantonrechter ambtshalve kan beoordelen of de bedingen die daarin staan een oneerlijk karakter hebben.

3. Bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding gaat het erom of dat beding, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort (artikel 3 lid 1 van de richtlijn). Hierbij moeten alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst worden meegewogen en alle andere bedingen van de overeenkomst, rekening houdend met de aard van de goederen of de diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft, in aanmerking worden genomen. Voor het toetsingsmoment moet worden uitgegaan van de datum waarop de overeenkomst is gesloten. Irrelevant voor deze toets is daarom de feitelijke toepassing en uitvoering van de bedingen, of een achteraf gegeven uitleg. Verder moet rekening worden gehouden met de toepasselijke regels van het nationale recht wanneer partijen geen regeling zouden hebben getroffen.

4. De bedingen die voor de beoordeling van de vordering relevant zijn, te weten artikel 5.2 van de huurovereenkomst en de artikelen 17.13, 17.14 en 25.2 van de algemene voorwaarden (ROZ 2017) zijn door de kantonrechter getoetst.

5. Artikel 17.13 en 17.14 van de algemene voorwaarden worden niet oneerlijk bevonden.

6. Ten aanzien van de artikelen 5.2 van de huurovereenkomst en artikel 25.2 van de algemene voorwaarden wordt het volgende overwogen.

7. Artikel 5.2 van de huurovereenkomst luidt als volgt:

Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft, is het onder 5.1 gestelde niet van toepassing. In dat geval wordt de huurprijs voor het eerst per 1-7-2018 en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde in artikel 16 van de algemene bepalingen. Bovenop en gelijktijdig met de jaarlijkse aanpassing overeenkomstig artikel 16 van de algemene bepalingen, heeft de verhuurder het recht om de huurprijs te verhogen met maximaal 5%.

8. Artikel 25.2 van de algemene voorwaarden luidt als volgt:

In alle gevallen waarin (ver)huurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan (ver)huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen (ver)huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of huurder tot ontruiming te dwingen, is (ver)huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door (ver)huurder te betalen proceskosten – aan (ver)huurder te voldoen, voor zover op de vergoeding van die kosten de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het Besluit incassokosten niet van toepassing is.

9. De hiervoor geciteerde bedingen zijn te beschouwen als bedingen die zijn bedoeld om in meerdere overeenkomsten te worden gebruikt en zijn geen kernbedingen. Gesteld noch gebleken is dat over de bedingen is onderhandeld.

10. Uit de jurisprudentie (o.a ECLI:C:EU:2013:180 RWE Vertrieb en C-472/10, ECLI:EU:C:2012:242 Invitel) volgt dat het Hof van Justitie vergaande beperkingen aan de geldigheid van prijswijzigingsbedingen stelt. Een dergelijk beding moet in duidelijke en begrijpelijke taal gesteld zijn, ofwel objectief bepaalbaar zijn. Het beding moet de gronden op basis waarvan en de wijze waarop de huurprijs kan worden aangepast bevatten en deze gronden moeten een geldige reden voor de wijziging van de huurprijs vormen. Het huurprijswijzigingsbeding moet zijn opgenomen in het huurcontract of de bijgesloten algemene voorwaarden. Andere omstandigheden die meewegen bij de beoordeling of een beding oneerlijk is zijn de volgende: of in de huurovereenkomst is opgenomen dat het huurprijswijzigingsbeding al dan niet ook tot huurverlaging kan leiden, of in het huurcontract is bepaald dat de huurder bij gebruikmaking van de wijzigingsbevoegdheid de huurovereenkomst kan beëindigen, alsmede of de huurder nadat hij geïnformeerd is over de huurverhoging een reële mogelijkheid heeft om de huurovereenkomst daadwerkelijk op te zeggen of te ontbinden.

11. In beginsel is een beding dat een wijziging van de huurprijs regelt eerlijk wanneer die wijziging is gegrond op de consumentenprijsindex en is toegelicht hoe de aanpassing van de huurprijs wordt berekend, of indien het beding verwijst naar de wettelijke regels omtrent het wijziging van de huurprijs. Op grond van de onderhavige bedingen is het naast een verhoging met de inflatiecorrectie ook mogelijk om daar bovenop nog ieder jaar 5% verhoging aan te zeggen. Daardoor is het evenwicht in strijd met de goede trouw ten nadele van huurder als consument aanzienlijk verstoord. Ook overigens voldoet het beding niet aan de hiervoor gestelde voorwaarden. Er ontbreekt een geldige grond voor de jaarlijkse wijziging met 5% boven de inflatiecorrectie, waardoor de huurder op dit punt aan de willekeur van de verhuurder is overgeleverd.

12. De kantonrechter is voorshands van oordeel dat artikel 25.2 van de algemene voorwaarden eveneens als oneerlijk moet worden aangemerkt, omdat het ten nadele van de consument afwijkt van de wettelijke regeling over buitengerechtelijke incassokosten. Gedaagden zijn als consument slechts de (gemaximeerde) kosten als bedoeld in het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd, voor zover is voldaan aan het bepaalde in artikel 6:96 van het Burgerlijk Wetboek. Op grond van het Hoge Raad arrest van 10 februari 2023 (ECLI:NL:HR:2023:198, r.o. 3.8.4) is contractuele afwijking van dwingendrechtelijke bepalingen oneerlijk. Artikel 25.2 verwijst weliswaar naar die wettelijke bepalingen, maar dat neemt niet weg dat gedaagden op grond van dat artikel in beginsel verplicht zijn om bij niet nakoming van de huurovereenkomst alle in dat verband door eisende partij gemaakte kosten te voldoen. Dit kan er kennelijk toe leiden dat onbeperkte kosten voor rekening van gedaagden komen, althans de redactie van artikel 25.2 van de algemene bepalingen maakt onvoldoende duidelijk dat slechts de wettelijke kosten in rekening kunnen worden gebracht. Het beding heeft aldus een aanzienlijk bredere strekking dat wat aan de consument op grond van de wet in rekening mag worden gebracht.

13. De kantonrechter is gelet op het voorgaande dan ook voornemens om de hiervoor geciteerde artikelen te vernietigen vanwege hun oneerlijke karakter. Alvorens daartoe over te gaan, wordt eisende partij in de gelegenheid gesteld zich bij akte over dat voornemen en de eventuele gevolgen voor de vordering uit te laten. Voor zover sprake is van een oneerlijk huurverhogingsbeding, dient eisende partij ter onderbouwing van haar vordering onder meer aan te geven wat er meer aan huur betaald is dan de aanvangshuurprijs over de duur van de huurovereenkomst.

14. De zaak wordt daartoe verwezen naar de hieronder genoemde rol.

15. Eisende partij dient een kopie van haar akte, inclusief dit vonnis, ten minste twee weken vóór de hierna te bepalen rolzitting aan de gedaagde partij toe te sturen. Daarbij dient eiseres aan gedaagde mee te delen dat gedaagde op die akte mag reageren of daarvoor uitstel mag vragen, en op welke wijze dat kan: mondeling door verschijning op de rolzitting of schriftelijk, in welk geval dit stuk uiterlijk op de laatste werkdag voorafgaand aan de rolzitting door de rechtbank moet zijn ontvangen. Eiseres dient in dat kader niet alleen de akte, maar ook de hiervoor bedoelde mededeling/brief aan gedaagde partij in het geding te brengen. Wanneer niet kan worden vastgesteld dat de akte tijdig en met de juiste mededeling aan gedaagde partij is toegestuurd, wordt deze akte in beginsel buiten beschouwing gelaten.