Rechtbank Amsterdam, 01-11-2022, ECLI:NL:RBAMS:2022:6301, 10106900 KK EXPL 22-582
Rechtbank Amsterdam, 01-11-2022, ECLI:NL:RBAMS:2022:6301, 10106900 KK EXPL 22-582
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Amsterdam
- Datum uitspraak
- 1 november 2022
- Datum publicatie
- 25 november 2022
- ECLI
- ECLI:NL:RBAMS:2022:6301
- Zaaknummer
- 10106900 KK EXPL 22-582
Inhoudsindicatie
Huurzaak. Kort geding. Illegale prostitutie vanuit gehuurde. Ontruiming afgewezen. Koopovereenkomst niet tot stand gekomen want geen sprake van aanbod en aanvaarding.
Uitspraak
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 10106900 KK EXPL 22-582
vonnis van: 1 november 2022
func.: 51491
I n z a k e
gevestigd te Amsterdam
eiseres in conventie, verweerster in reconventie
nader te noemen: Marsare
gemachtigde: mr. L.G.B. Jansen
t e g e n
wonende te [woonplaats]
verweerder in conventie, eiser in reconventie
nader te noemen: [verweerder]
gemachtigde: mr. B.J.C. Pleiter
Bij dagvaarding (met producties) van 26 september 2022, heeft Marsare een voorziening gevorderd. Bij de op voorhand toegestuurde conclusie van antwoord, eveneens met producties, heeft [verweerder] in reconventie eveneens een voorziening gevorderd.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 18 oktober 2022. Namens Marsare is verschenen [naam] (namens de beheerder), vergezeld door de gemachtigde. [verweerder] is verschenen in persoon, vergezeld door de gemachtigde. Partijen hebben, beiden aan de hand van een pleitnota ter zitting hun standpunten toegelicht. Na beantwoording van vragen van de kantonrechter en verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Uitgangspunten in conventie en reconventie
1. Als uitgangspunt geldt het volgende.
[verweerder] huurt sinds 1 november 2008 van Marsare een bedrijfsruimte aan de [adres] .
Partijen zijn als bestemming voor het gehuurde overeengekomen: een cafe/restaurant voor de begane grond ( [bg] ) en een bed & breakfast voor de bovengelegen etages, waarbij [verweerder] zelf in het gehuurde moest wonen ( [bovenste etage] ).
De huurovereenkomst bevat onder meer de volgende bepalingen:
“1.3 Het is huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in 1.2.
(…)
Huurder heeft het recht van onderverhuur na schriftelijk verkregen toestemming van verhuurder, die zijn toestemming niet op onredelijke gronden zal onthouden. Toetsing geschiedt op basis van moraliteit, liquiditeit en solvabiliteit.”
Partijen waren overeengekomen dat [verweerder] (met voorgaande toestemming van Marsare) de [bg] mocht onderverhuren aan een restaurant, hetgeen [verweerder] [bg] vanaf 1 november 2008 heeft gedaan aan diverse restaurants.
Op 11 maart 2010 heeft de gemeente ten behoeve van [bovenste etage] een vergunning verleend voor short stay, voor de duur van 10 jaar. Volgens een definitie van op de website van de gemeente Amsterdam is short stay: “het tijdelijk wonen in een zelfstandige woning voor een periode van minimaal 7 nachten en maximaal 6 maanden” en “niet voor verhuur aan toeristen”.
In 2015 is [verweerder] het hotel “ [naam hotel] ” gestart in [bovenste etage] .
Op 26 mei 2020 ontving Marsare een brief van de gemeente, waarin onder meer stond:
“(…) Op 11 maart 2010 is voor het adres [bovenste etage] een tijdelijke short stay-vergunning verstrekt. Deze tijdelijke vergunning is op 12 maart 2020 verlopen en zal niet worden verlengd.(…)
Na deze datum is het niet langer toegestaan om de woning als short stay appartement te verhuren. De woonruimte behoort vanaf die datum weer tot de woningvoorraad. Conform de bestemming ‘wonen’ dient de woning vanaf 12 maart 2020 gebruikt te worden voor permanente bewoning.
Op 26 juni 2020 heeft [verweerder] een bed & breakfast-vergunning aangevraagd bij de gemeente. Op de website van de gemeente Amsterdam staat als vereiste: “U gebruikt maximaal 40% van de totale gebruiksoppervlakte van de woning of woonboot voor uw B&B”.
Bij besluit van 16 juli 2020 heeft de gemeente de bed & breakfast-vergunning afgewezen en geschreven: “Volgens de WOZ berust er een hotel/motel functie op dit adres. Het is dan niet mogelijk om op dit adres een vergunning aan te vragen voor een Bed en Breakfast. U zal als u dat wilt de bestemming moeten wijzigen voor dit adres naar woning in zijn geheel.”
[verweerder] heeft meermaals interesse getoond in aankoop van het gehele gehuurde. Bij e-mail van 21 juli 2022 is namens Marsare aan [verweerder] een voorstel gedaan voor een aankoopprijs van € 1.200.515,00, onder voorwaarde “dat de ruimte wordt opgeleverd ‘as is’. Tot aan oplevering zullen er geen onderhoudswerkzaamheden meer worden uitgevoerd aan het pand.”
In reactie hierop is [verweerder] op 21 juli 2022 zijn akkoord gegeven op deze koopsom en hierbij geschreven: “Wil ik als ontbindende voorwaarde vastleggen dat mocht er tijdens de bouwkundig onderzoek blijken dat fundering niet in orde is ik afzie van de koop”.
Op 15 augustus 2022 ontving Marsare een brief van het Team Prostitutie van de gemeente, waarin onder meer stond:
“(…) Op 21 juli 2022 heeft een toezichthouder van het BTP een seksadvertentie gevonden op de website [website] . in deze advertentie biedt een sekswerker verschillende seksuele diensten aan voor 200 euro per uur. De toezichthouder heeft een afspraak met deze sekswerker gemaakt. Het adres waar de ontmoeting plaats zou vinden betrof de [bovenste etage] .
(…)
In de woning bleek het volgende:
Bij binnenkomst herkende de toezichthouder de sekswerker van de foto’s die hij had gezien in de seksadvertentie op de website [website] en waarmee hij een seksafspraak had gemaakt.
(…)
De sekswerker vertelde dat het klopt dat zij de persoon is waarmee de seksafspraak is gemaakt. Ze heeft de seksadvertentie op de website [website] zelf gemaakt. Ze deelt de badkamer en keuken met een andere man op deze verdieping. Ze woonde ten tijde van de controle acht dagen in de woning. Ze hoeft hier naar eigen zeggen niks voor te betalen of andere diensten te verrichten. Ze verblijft hier dus gratis.
Verklaring omwonende
De toezichthouders hebben vervolgens gesproken met een omwonende. Volgens deze omwonende is Draijer vastgoed de vastgoedeigenaar van het gehele pand en is [verweerder] de hoofdhuurder. Dhr. [verweerder] verhuurt het onder aan verschillende mensen. Eerst werd er verhuurd via Airbnb (met bijkomende overlast voor de buurt), maar vanwege de corona pandemie is het nu volgens hem een longstay verhuur geworden. De omwonende vraagt zich af hoeveel mensen er boven wonen, aangezien het een komen en gaan is van mensen. Voor zover hij het kan inschatten, verblijven er drie mensen op de [bovenste etage] .(…)”
In de brief wordt aan Marsare medegedeeld dat zij als eigenaar verantwoordelijkheid heeft ten aanzien van het pand en daarom als overtreder van het geldende bestemmingsplan wordt aangemerkt. De gemeente schrijft voornemens te zijn een last onder dwangsom van € 25.000,00 op te leggen. Dit bedrag moet betaald worden indien de overtreding niet wordt beëindigd binnen een dag na het verzenden van het besluit.
Bij brief van 16 augustus 2022 heeft de gemachtigde van Marsare [verweerder] geconfronteerd met de bevindingen van de gemeente en voorgesteld om de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden te beëindigen, ter voorkoming van een gerechtelijke procedure.
Bij e-mail van 22 augustus 2022 heeft [verweerder] hier afwijzend op gereageerd.
Namens Marsare is het voorstel tot koop van het gehuurde ingetrokken op 22 augustus 2022.
Vordering in conventie
2. Marsare vordert, kort samengevat, dat [verweerder] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis veroordeeld zal worden tot primair ontruiming van [bg] en [bovenste etage] , subsidiair nakoming van artikelen 1.2, 1.3, 8.1 van de huurovereenkomst en 6.1, 6.2, 6.8.1, 8.1 van de algemene bepalingen, en naleving van goed huurderschap (voorkoming illegale activiteiten) op straffe van dwangsommen, en meer subsidiair betaling van een contractuele boete, alles met veroordeling van [verweerder] in de proces- en nakosten.
3. Marsare stelt hiertoe, samengevat en zakelijk weergegeven, dat [verweerder] meervoudig tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst. In de eerste plaats heeft [verweerder] vanuit het gehuurde seksuele diensten laten verrichten, althans heeft hij niet belet dat deze diensten werden verricht. Ten tweede heeft [verweerder] de bovenverdiepingen ( [bovenste etage] ) jarenlang als hotel geëxploiteerd en het gehuurde niet zelf bewoond, hetgeen in strijd is met de contractuele bestemming en de vergunning. Ten derde is [verweerder] doorgegaan met short stay-verhuur via platforms, nadat de vergunning was verlopen per 12 maart 2020. Tot slot volgt uit de rapportage van de gemeente dat [verweerder] [bovenste etage] heeft onderverhuurd zonder voorgaande toestemming van Marsare. Deze tekortkomingen rechtvaardigen zelfstandig of in ieder geval in onderlinge samenhang bezien de ontbinding van de huurovereenkomst en daarop vooruitlopend ontruiming van het gehuurde.
4. Subsidiair stelt Marsare dat [verweerder] het gehuurde conform de bestemming moet gebruiken en het gehuurde daadwerkelijk zelf moet bewonen. Ook dient [verweerder] het gehuurde te gebruiken in overeenstemming met van overheidswege gestelde eisen en voorschriften en dient hij zorg te dragen dat gebruik niet in strijd is met wet of bestemmingsplan, alles op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag met een maximum van € 100.000,00. Voorts dient [verweerder] zich als goed huurder te gedragen, in het bijzonder in die zin dat hij zorg draagt dat in het gehuurde geen seksuele diensten verleend worden, op straffe van een dwangsom van € 10.000,00 per dagen met een maximum van € 1.000.000,00.
5. Meer subsidiair vordert Marsare op grond van artikel 8.2 van de algemene bepalingen een boete omdat [verweerder] [bovenste etage] illegaal heeft onderverhuurd aan diverse personen. Er is sprake van spoedeisend belang omdat de last onder dwangsom van de gemeente Marsare boven het hoofd hangt.