Rechtbank Amsterdam, 10-03-2022, ECLI:NL:RBAMS:2022:1506, C/13/713248 / KG ZA 22-89
Rechtbank Amsterdam, 10-03-2022, ECLI:NL:RBAMS:2022:1506, C/13/713248 / KG ZA 22-89
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Amsterdam
- Datum uitspraak
- 10 maart 2022
- Datum publicatie
- 6 april 2022
- ECLI
- ECLI:NL:RBAMS:2022:1506
- Zaaknummer
- C/13/713248 / KG ZA 22-89
Inhoudsindicatie
Kort geding 505 lid 2 Rv. In veilingvoorwaarden beroep gedaan op onverbindendheid van na beslaglegging aangegane huurovereenkomst 290-bedrijfsruimte. Toch mag huurder in het gehuurde blijven, omdat verhuurder door zijn handelwijze huurder heeft aanvaard.
Uitspraak
vonnis
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/713248 / KG ZA 22-89 MDvH/MvG
Vonnis in kort geding van 10 maart 2022
in de zaak van
[eiser] ,
wonende te [woonplaats 1] ,
eiser bij dagvaarding van 9 februari 2022,
advocaat mr. E.T. van Dalen te Groningen,
tegen
1 [gedaagde 1] ,
wonende te [woonplaats 2] ,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde 2] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
gedaagden,
advocaat mr. D.A. Boor te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [eiser] , [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden genoemd.
1 De procedure
Op de mondelinge behandeling van dit kort geding op 1 maart 2022 heeft [eiser] de vordering toegelicht. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben verweer gevoerd mede aan de hand een van een van tevoren ingediend schriftelijk stuk (conclusie van antwoord). Beide partijen hebben producties in het geding gebracht en [eiser] tevens een pleitnota.
Bij de mondelinge behandeling waren aanwezig:
- [eiser] met mr. Van Dalen,
- [gedaagde 1] , tevens als bestuurder en enig aandeelhouder van [gedaagde 2] , zijn echtgenote en [naam 1] , boekhouder, met mr. Boor.
2 De feiten
[eiser] houdt zich bezig, mede via executieveilingen, met de in- en verkoop van onroerend goed, alsmede met de verhuur van onroerend goed.
[gedaagde 2] is gevestigd op de benedenverdieping van de [de panden] .
In 2007 was [naam 2] (hierna: [naam 2] ) eigenaar van de [de panden] (hierna: de panden). In 2007 heeft de Officier van Justitie conservatoir beslag gelegd op de panden. Hij deed dat op verzoek van de Belgische autoriteiten, in verband met een strafrechtelijk onderzoek dat in België tegen [naam 2] liep.
Bij vonnis van 16 december 2009 van de rechtbank Antwerpen is [naam 2] veroordeeld voor strafbare feiten. In dat vonnis is zijn de panden verbeurd verklaard. Dat vonnis is bij arrest van 17 juni 2010 van het Hof van Beroep te Antwerpen bekrachtigd.
Op 15 september 2019 hebben [naam 2] en [gedaagde 1] een huurovereenkomst betreffende 7:290 bedrijfsruimte gesloten (hierna: de huurovereenkomst). Op grond van de huurovereenkomst huurt [gedaagde 1] met ingang van 1 september 2019 en voor de duur van vijf jaar de benedenverdieping van de panden (hierna: de bedrijfsruimte). [gedaagde 1] exploiteert in de bedrijfsruimte [gedaagde 2] . In artikel 4.4. van de huurovereenkomst staat het volgende:
“Het is aan huurder, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder, verboden het huurobject aan enige derde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of anderzins in enige vorm van gebruik of medegebruik te geven. Verhuurder geeft bij voorbaat zijn toestemming voor de indeplaatsstelling van een andere rechtsvorm als huurder, voorzover huurder zijn bedrijf inbrengt in die andere rechtsvorm. Bij het verkopen van de firma ‘ [gedaagde 2] B.V.’ is huurder in de mogelijkheid om indeplaatsstelling van een andere bestuurder toe te passen.”
[gedaagde 2] is op 19 september 2019 opgericht en ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel.
Op een executieveiling van 28 mei 2021, aangezegd door het Centraal Justitieel Incasso Bureau (hierna: CJIB), heeft [eiser] de panden gekocht. Op deze veiling waren, voor zover van belang, van toepassing de Bijzondere Veilingvoorwaarden en de Algemene Voorwaarden Voor Executieverkopen 2017 (hierna: AVVE 2017). In artikel 24 leden 2 en 4 AVVE 2017 staat, voor zover van belang, het volgende:
“2. Indien het Registergoed ten tijde van de Levering:
- is verhuurd op basis van een huurovereenkomst die niet vermeld is in de Bijzondere Veilingvoorwaarden omdat de Verkoper niet met deze huurovereenkomst bekend was; of
- op andere wijze is verhuurd dan vermeld in de Bijzondere Veilingvoorwaarden,
komt het risico van de betreffende huurovereenkomst desalniettemin voor rekening van de Koper en aanvaardt de Koper het Registergoed onder gestanddoening van de betreffende huurovereenkomst, onverminderd de eventuele mogelijkheid voor de Koper om de betreffende huurovereenkomst te vernietigen op grond van artikel 3:264 Burgerlijk Wetboek.
(…)
4. Ingeval van een executieveiling door een beslaglegger doet deze een beroep op nietigheid van na de beslaglegging gesloten huurovereenkomsten, behoudens het bepaalde in artikel 505 lid 2 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering ten aanzien van de verhuur van woonruimte”
Begin juni 2021 hebben [eiser] en [gedaagde 1] kennis gemaakt.
De panden zijn op 29 juli 2021 aan [eiser] geleverd.
In augustus, september en oktober 2021 hebben [eiser] en [gedaagde 1] elkaar WhatsApp-berichten gestuurd. Voor zover van belang gaat het om de volgende berichten:
“[eiser] op 1-8-2021: Hallo (…) wil je de huur overboeken op (…)
[gedaagde 1] op 3-8-2021: Volgens de door [naam 2] , vzr] getoonde uitdraai van het Kadaster is hij nog steeds eigenaar en verzoekt mij de huur aan hem over te maken wat ook correct is zodra de zaken zal tussen u en [naam 2] verrekening plaats vinden (…)
[eiser] op 3-8-21: (…) dat is jouw verantwoordelijk als je de notaris belt kan hij je vertellen dat ik juridisch eigenaar ben dus lijkt het me verstandig om de huur niet aan [naam 2] te betalen
[gedaagde 1] op 30-8-2021: Een goede morgen Kunt u mij factuur van €1750 sturen voor de huur (…)
[eiser] op 2-9-2021: (…) mijn accountant vraagt om een copie van het huurcontract zodat hij een factuur kan sturen
[gedaagde 1] op 29-10-2021: Goede morgen heeft u voor mij de huur facturen van september oktober en november (…)”
Sinds augustus 2021 betaalt [gedaagde 2] maandelijks € 1.750,00 op een door [eiser] aangewezen bankrekening.
Tussen [naam 2] en zijn zoon [naam 3] als eisers en [eiser] als gedaagde is eind 2021 een kortgedingprocedure bij deze rechtbank gevoerd. [naam 2] en [naam 3] vorderden in die procedure om [eiser] te verbieden de [pand 2 1e] te ontruimen. Bij vonnis van 22 november 2021 heeft de voorzieningenrechter de vordering van [naam 2] en [naam 3] afgewezen. In het vonnis staat de volgende overweging:
“3.5. De huurovereenkomsten die [naam 2] stelt te hebben gesloten met zijn eigen vennootschap en met de eenmanszaak van [naam 3] voor het gebruik van nummer [pand 2 1e] – wat daar verder ook van zij – dateren van ná de conservatoire beslaglegging. Wanneer een huurovereenkomst is gesloten nadat op het gehuurde conservatoir beslag is gelegd, komt de huurder geen beroep op huurbescherming toe. De (gestelde) huurovereenkomsten vormen dan ook evenmin grond om [eiser] te verbieden om tot ontruiming over te gaan.”
Op 30 november 2021 heeft [gedaagde 1] aan [eiser] het volgende WhatsApp-bericht gestuurd:
“Ons vorige afspraak kwam te vervallen wegens ziekte en verder niets meer van y vernomen en tot op heden ook nog geen huur facturen ontvangen (…)
[eiser] heeft diezelfde dag als volgt geantwoord:
“Ik stuur geen facturen omdat ik met U ook geen huurovereenkomst heb”
Bij deurwaardersexploot van 16 december 2021 heeft [eiser] [gedaagde 2] gesommeerd de bedrijfsruimte te ontruimen. [gedaagde 2] heeft hieraan geen gehoor gegeven.