Rechtbank Amsterdam, 08-11-2010, BO8430, CV 10-15510

RECHTBANK AMSTERDAM

SECTOR KANTON - LOCATIE AMSTERDAM

Kenmerk : CV 10-15510

Datum : 8 november 2010

438

de stichting WONINGSTICHTING EIGEN HAARD

gevestigd te Amsterdam

eiseres in conventie

verweerster in voorwaardelijke reconventie

nader te noemen Eigen Haard

gemachtigde: mr. B. Heldring

[naam 1]

wonende te [woonplaats]

gedaagde in conventie

eiser in voorwaardelijke reconventie

nader te noemen [naam 1]

gemachtigde: mr. E.J. Loos

- de dagvaarding van 16 april 2010 inhoudende de vordering van Eigen Haard;

- de conclusie van antwoord - met eis in reconventie - van [naam 1] met producties.

1. Als gesteld en onvoldoende weersproken staat vast:

1.1. Met ingang van 1 september 2001 huurt [naam 1] van Eigen Haard de bedrijfsruimte aan het [straatnaam] 5 en 7 te Amsterdam, in de schriftelijke huurovereenkomst beschreven als ‘de winkelruimte van ca. 86 m2 met aan- en toebehoren’. De huurovereenkomst is aanvankelijk aangegaan voor twee jaar en met twee jaar verlengd bij overeenkomst d.d. 2 september 2003.

1.2. [naam 1] exploiteerde in [straatnaam] nr. 7 een kapsalon en in nr. 5 een zogenoemde minimarkt. Beide delen van het gehuurde waren inpandig met een doorgang verbonden.

1.3. Ingevolge een vonnis van de kantonrechter te Amsterdam d.d. 18 juli 2006 is tussen partijen vast komen te staan dat – kort samengevat – de huurovereenkomst op grond van de wettelijke bepalingen is verlengd tot 1 september 2011.

1.4. Bij kort geding vonnis van de kantonrechter te Amsterdam d.d. 3 mei 2007 is [naam 1] veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde teneinde te voldoen aan zijn uit artikel 7:220 lid 2 BW voortvloeiende verplichtingen, onder de voorwaarde dat Eigen Haard bij wijze van voorschot € 15.000,- zal hebben betaald.

1.5. Op grond van dat vonnis heeft [naam 1] het gehuurde in februari 2007 ontruimd.

1.6. Bij arrest van 3 mei 2007 heeft het Hof te Amsterdam het onder 1.4 bedoelde vonnis vernietigd, onder meer omdat er geen sprake is geweest van een redelijk voorstel als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW op grond waarvan [naam 1] tot ontruiming verplicht zou zijn.

1.7. Bij vonnis van de kantonrechter te Amsterdam d.d. 16 februari 2009 is Eigen Haard veroordeeld tot betaling aan [naam 1] van een schadevergoeding van € 79.766,14 in verband met de onder 1.5 bedoelde ontruiming.

1.8. De renovatie van het complex waartoe het gehuurde behoort is voltooid in mei 2009 (volgens Eigen Haard) dan wel juni 2009 (volgens [naam 1]).

1.9. Als gevolg van de renovatie is het gehuurde in elk geval in die zin gewijzigd dat de tussenmuur tussen nr. 5 en nr. 7 is verplaatst, dat de doorgang tussen nr. 5 en nr. 7 is verdwenen en dat de oorspronkelijk bij nr. 5 behorende tuin met daarin een uitbouw ten behoeve van nr. 5 thans bij een ander pand (waarmee het een kadastrale eenheid vormt) in gebruik is.

1.10. Bij kort geding vonnis van de kantonrechter te Amsterdam d.d. 2 oktober 2009 is de vordering van Eigen Haard afgewezen, die was gericht op ontruiming en betaling van de sinds 6 juli 2009 onbetaald gebleven huur. De kantonrechter overwoog daarbij onder meer – kort samengevat – dat partijen op korte termijn in overleg dienden te treden over de wijze van oplevering door Eigen Haard van het gehuurde na de renovatie.

1.11. Op 12 oktober 2009 heeft in het gehuurde een bespreking plaatsgevonden tussen partijen en hun gemachtigden. Deze heeft niet tot een oplossing geleid.

1.12. Bij brief van 27 oktober 2009 heeft Eigen Haard de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 september 2011 op de grond dat Eigen Haard het gehuurde persoonlijk duurzaam in gebruik wil nemen teneinde deze bedrijfsruimte te verhuren aan een horecaonderneming, omdat dit in het belang van Eigen Haard is. [naam 1] heeft niet ingestemd met een beëindiging.

1.13. [naam 1] exploiteert een kapsalon in Alkmaar.

2. Eigen Haard vordert, zoals aangevuld ter comparitie, om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst tussen partijen te beëindigen dan wel te ontbinden en [naam 1] te veroordelen om het gehuurde te ontruimen en ter beschikking van Eigen Haard te stellen, met machtiging van Eigen Haard de ontruiming zelf te bewerkstelligen met de hulp van de sterke arm. Primair en subsidiair vordert Eigen Haard [naam 1] te veroordelen tot betaling van

€ 11.336,58 wegens huurachterstand, alsmede van € 1.148,29 per maand vanaf maart 2010 tot de ontruiming van het gehuurde. Eigen Haard stelt dat [naam 1] het gehuurde sinds mei 2009 weer kan betrekken. De oppervlakte van de kapsalon is volgens Eigen Haard slechts ongeveer 10% kleiner geworden, de oppervlakte van de minimarkt is dienovereenkomstig vergroot. Eigen Haard betwist dat zij het gehuurde na de renovatie heeft opgeleverd in een staat die het normale gebruik door [naam 1] belemmert. Volgens Eigen Haard weigert [naam 1] overleg te voeren over de (staat van) oplevering en blijkt uit zijn houding en uitlatingen dat hij helemaal niet terug wil keren in het gehuurde, maar de exploitatie van de kapsalon in Alkmaar wil voortzetten. Eigen Haard betwist dat [naam 1] grond heeft tot opschorting van zijn betalingsverplichtingen. Voorts steunt Eigen Haard het voornemen van het Stadsdeel om van het [straatnaam] een plein met hoogwaardige horecagelegenheden te maken. De exploitatie van een kapsalon en een minimarkt past niet in dat streven. Om die reden is de huurovereenkomst opgezegd. Haar belangen bij beëindiging van de huurovereenkomst wegen zwaarder dan de belangen van [naam 1], welke laatste belangen ook onduidelijk zijn, aldus Eigen Haard.

3. [naam 1] verweert zich tegen deze vordering en voert aan dat Eigen Haard zonder hem daarbij te hebben betrokken tijdens de renovatie het gehuurde zodanig heeft gewijzigd dat daarin thans geen rendabele kapsalon meer kan worden geëxploiteerd. Dit in elk geval omdat de oppervlakte van de kapsalon door het verplaatsen van een scheidingsmuur te klein is geworden, omdat er geen doorgang meer is tussen kapsalon en minimarkt en omdat de ruimte in de aanbouw in de tuin die werd gebruikt voor de koelfaciliteiten van de minimarkt niet meer aanwezig is. Zolang Eigen Haard niet heeft voldaan aan haar verplichting tot het na renovatie weer in de juiste staat ter beschikking stellen van het gehuurde, beroept [naam 1] zich op zijn bevoegdheid tot opschorting van zijn verplichtingen. Volgens [naam 1] is het juist Eigen Haard die geen overleg wil plegen over de oplevering en die toezeggingen tot verplaatsing van de tussenwand niet nakomt. [naam 1] wil graag terugkeren in het gehuurde. Daarvoor dient dit echter in zodanige staat te worden gebracht dat daarin wel een rendabele onderneming kan worden geëxploiteerd. De kapsalon in Alkmaar heeft hij gekocht om na de ontruiming van het gehuurde in zijn levensonderhoud te kunnen voorzien en deze zal na terugkeer in het gehuurde worden verhuurd of verkocht. [naam 1] betwist dat er een grond is voor beëindiging van de huurovereenkomst en voert onder meer aan dat het belang van het Stadsdeel niet hetzelfde is als het belang van Eigen Haard, althans dat zijn belangen bij voortzetting van de huurovereenkomst zwaarder wegen dan het belang van Eigen Haard bij beëindiging daarvan.

4. Voor het geval de vordering in conventie wordt afgewezen vordert [naam 1] om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Eigen Haard te veroordelen om binnen zes weken na betekening van het vonnis het gehuurde op te leveren zodanig (samengevat) dat de oppervlakten van de ruimtes zijn teruggebracht naar (ongeveer) de situatie van voor de renovatie, dat de doorgang tussen beide ruimten is hersteld, dat het afgesplitste deel van de tuin weer bij het gehuurde hoort, subsidiair dat de huurprijs evenredig wordt verlaagd en voorts dat de aansluitingen voor water en elektra in het gehuurde zijn aangebracht op de wijze zoals zij voor renovatie aanwezig waren, een en ander op straffe van een dwangsom als hier niet aan wordt voldaan.

5. Eigen Haard verweert zich tegen deze vordering maar zal zonodig nog in staat worden gesteld haar verweer te onderbouwen nadat op haar vordering tot ontbinding is beslist.

6. Waar nodig zal hierna nader worden ingegaan op de stellingen en verweren van partijen. Geoordeeld wordt als volgt.

7. Tijdens de comparitie is met partijen besproken en door de kantonrechter toegezegd dat eerst een beslissing zal worden gegeven over de vraag of Eigen Haard heeft voldaan aan haar verplichting tot het weer in de juiste staat ter beschikking stellen van het gehuurde na renovatie en voorts of aan [naam 1] een beroep toekomt op een opschortingsrecht. Dit teneinde partijen in staat te stellen daarna hun belangen en posities te heroverwegen en wellicht een minnelijke schikking te beproeven.

8. Uit de door partijen overgelegde tekeningen en de door hen ter zitting gegeven toelichting blijkt dat er bij de renovatie wijzigingen zijn aangebracht in het gehuurde. De belangrijkste zijn de wijziging van de scheidingswand tussen nr. 7 en nr. 5, het verdwijnen van de inpandige doorgang tussen nr. 7 en nr. 5 en het verdwijnen van de uitbouw in de tuin die ter beschikking stond van nr. 5.

9. Gelet op het onder 1.6 bedoelde arrest van 3 mei 2007 van het Hof te Amsterdam heeft als uitgangspunt te gelden dat Eigen Haard onrechtmatig heeft gehandeld door [naam 1] tot ontruiming van het gehuurde te dwingen. Noch aan enige overeenkomst tussen partijen, noch aan de wet kon Eigen Haard het recht ontlenen om vervolgens over te gaan tot het eenzijdig aanbrengen van wijzigingen in de gedaante van het gehuurde. Dat [naam 1] bij het aangaan van de huurovereenkomst, althans bij de verlenging daarvan in 2003, wist dat er (mogelijk) sprake zou zijn van een renovatie in de toekomst brengt daarin geen verandering. Dat zelfde geldt indien, zoals door Eigen Haard wordt gesteld maar door [naam 1] wordt betwist, door Eigen Haard vóór de renovatie tekeningen aan [naam 1] zijn getoond waaruit zou blijken dat na de renovatie de doorgang tussen nr. 5 en nr. 7 zou verdwijnen, nu dit niet heeft geleid tot overeenstemming tussen partijen. Echter, het enkele feit dat Eigen Haard eenzijdig het gehuurde heeft gewijzigd brengt nog niet mee dat [naam 1] zich op een opschortingsrecht mag beroepen, of dat het geval is hangt af van de gevolgen van die wijzigingen.

10. [naam 1] beroept zich er op dat als gevolg van de bij de renovatie aangebrachte wijzigingen thans geen rendabele exploitatie meer mogelijk is in het gehuurde. Dit wordt door Eigen Haard betwist. Nu gesteld noch gebleken is dat daarover door Eigen Haard garanties zijn gegeven, hoeft Eigen Haard niet in te staan voor een rendabele exploitatie. Omdat een met artikel 7A:1590 BW(oud) vergelijkbare bepaling in titel 7.4 BW ontbreekt, dient maatstaf te zijn of het gehuurde thans het huurgenot kan verschaffen dat [naam 1] – mede gelet op de contractuele en wettelijke bepalingen – bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten van het gehuurde met een indeling zoals die toen aanwezig was. Dat betekent dat niet de wijzigingen in de omvang en indeling van het gehuurde als zodanig relevant zijn, maar wel de mate waarin daardoor het huurgenot wordt beïnvloed, daaronder begrepen kansen en beperkingen voor de exploitatie van een onderneming in het gehuurde conform de bestemming.

11. Het gehuurde als geheel staat in de huurovereenkomst omschreven als ‘winkelruimte’. Blijkens artikel 5.1 van de huurovereenkomst ingaande 1 september 2001 is het gehuurde verhuurd om te worden gebruikt als ‘dames- en herenkapsalon’. [naam 1] heeft voorts onbetwist gesteld dat er op nr. 7 reeds enkele tientallen jaren een kapsalon was gevestigd en dat de vorige exploitant daarvan de ruimten in nr. 5 als woning gebruikte. Voorts heeft [naam 1] onbetwist gesteld dat hij aanvankelijk alleen nr. 7 wilde huren (na overname van de betreffende kapsalon), dat Eigen Haard nr. 5 en nr. 7 uitsluitend als één geheel wenste te verhuren en dat hij, teneinde de oppervlakte van nr. 5 rendabel te maken, in de zomer van 2003 daarin een minimarkt is begonnen die hij vanuit de kapsalon via een tussendeur bediende. In artikel 5.1 van de overeenkomst d.d. 2 september 2003 (waarmee de huurovereenkomst werd verlengd) staat als bestemming vermeld ‘dames- en herenkapsalon op huisnummer 7 en een groente- en fruitwinkel op huisnummer 5’. De oppervlakte van de winkelruimte van nr. 5 bedroeg vóór de renovatie slechts circa 25 m2 en deze was inpandig verbonden met nr. 7. De stelling van Eigen Haard dat [naam 1] personeel in dienst had, afgezien van oproepkrachten die bij drukte in de kapsalon werkzaam waren, heeft [naam 1] gemotiveerd betwist, dit blijkt ook nergens uit en ligt in de gegeven omstandigheden ook niet zonder meer voor de hand. Uit deze omstandigheden, in samenhang bezien, mag worden afgeleid dat het in elk geval bij de totstandkoming van de overeenkomst van 2 september 2003 kennelijk de bedoeling van partijen was dat [naam 1] in het gehuurde persoonlijk zowel een kapsalon als een minimarkt zou exploiteren.

12. [straatnaam] nr. 7, waarin de kapsalon werd geëxploiteerd, bestaat uit twee delen. Het grootste, voorste deel met toegangsdeur vanaf het plein en een kleiner achterste deel dat slechts vanuit het voorste deel bereikbaar is. Over de vraag wat de oppervlakte van het grootste (voorste) gedeelte van de kapsalon vóór de renovatie was, verschillen partijen van mening. Volgens [naam 1] is de oppervlakte na de renovatie verminderd met 6,9 m2, zijnde ruim 20%. Volgens Eigen Haard is er sprake van een vermindering in oppervlakte met 10%. Volgens Eigen Haard bedroeg de totale oppervlakte van nr. 7 vóór de renovatie 42,89 m2 en bedraagt deze nu 38,99 m2, zijnde een vermindering met 3,9 m2. Het oppervlak van het achterste deel is (op enige verdikking van de woningscheidende muur ter vergroting van de brandwerendheid na) niet gewijzigd. De tekening die volgens beide partijen de huidige situatie aangeeft (productie 8 bij conclusie van antwoord) vermeldt als huidige oppervlakte van het voorste deel 27,28 m2. Uit het voorgaande volgt dat, uitgaande van de cijfers van Eigen Haard, het voorste deel vóór de renovatie een oppervlakte moet hebben gehad van ruim 31 m2. Daaruit volgt dat het voor de exploitatie van de kapsalon belangrijkste vertrek van de kapsalon in oppervlakte in elk geval circa 12,5% kleiner is geworden.

13. Gelet op de geringe grootte van nr. 5 (de oppervlakte bedraagt na de renovatie circa 32 m2) zullen de bedrijfseconomische mogelijkheden om de minimarkt te laten bedienen door afzonderlijk personeel beperkt zijn, zo niet geheel afwezig. Doordat de inpandige verbinding tussen nr. 7 en nr. 5 is komen te vervallen zijn de praktische mogelijkheden om de minimarkt vanuit de kapsalon te bedienen (hetzij door [naam 1] zelf, hetzij door personeelsleden) aanzienlijk beperkt, zo niet verloren gegaan.

14. Tenslotte betekent het feit dat de winkelruimte op nr. 5 niet langer de beschikking heeft over de uitbouw in de aangrenzende tuin (waarvan [naam 1] onbetwist heeft gesteld dat daarin de koelfaciliteiten van de minimarkt gevestigd waren) een aanzienlijke beperking van de mogelijkheden tot exploitatie van die winkelruimte, mede gelet op de geringe oppervlakte daarvan. Dat gebleken is dat de betreffende tuin tot een andere kadastrale eenheid behoorde en naar aanleiding van de renovatie daarmee is herenigd, doet niet af aan het feit dat de betreffende uitbouw bij de aanvang van de huurovereenkomst wel een aanhorigheid van de betreffende winkel vormde en daarmee tot het gehuurde behoorde.

15. Gelet op het voorgaande brengen de wijzigingen die tijdens de renovatie zijn aangebracht een betekenisvolle vermindering mee van het huurgenot dat [naam 1] redelijkerwijs mag verwachten. Nu ook aan de overige voorwaarden daarvoor is voldaan vormen zij derhalve een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW.

16. De verzoeken die [naam 1] na de renovatie heeft gedaan zijn gericht op herstel van bovenbedoelde gebreken. Eigen Haard heeft verklaard daartoe niet over te zullen gaan, althans niet zodanig dat de indeling, zoals die bestond vóór de renovatie, wordt hersteld. Dat betekent dat Eigen Haard in verzuim is bij de nakoming van haar verplichtingen als verhuurder.

17. Omdat het (in enige mate) herstellen van bovenbedoelde gebreken, althans het nemen van zodanige maatregelen dat de gevolgen daarvan zoveel mogelijk worden beperkt, ingrijpende verbouwingen met zich zullen brengen en omdat pas na uitvoering daarvan een definitieve inrichting van de kapsalon en minimarkt kan worden bepaald, kan van [naam 1] redelijkerwijs niet worden verlangd dat hij het gehuurde in gebruik neemt voordat bedoelde maatregelen zijn getroffen.

18. Uit het voorgaande volgt dat [naam 1] bevoegd is zich te beroepen op opschorting van zijn verplichtingen als huurder. Voor zover Eigen Haard stelt dat [naam 1] zich naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet op die bevoegdheid zou mogen beroepen omdat hij elk overleg over een oplossing weigert, heeft zij die stelling onvoldoende onderbouwd. Daarbij is mede van belang dat uit de opstelling van Eigen Haard blijkt dat zij tot dusver elke ingrijpende wijziging in de huidige indeling van het gehuurde weigert. Ook is van belang dat uit het onder 1.10 bedoelde vonnis van de kantonrechter blijkt dat Eigen Haard tijdens de behandeling van dat kort geding op 25 september 2009 heeft verklaard dat de tussenmuur tussen nr. 5 en nr. 7 vrij eenvoudig kan worden verplaatst (waardoor de kapsalon op nr. 7 de oorspronkelijke grootte terug zou kunnen krijgen en wellicht ook een doorgang tussen nr. 7 en nr. 5 zou kunnen worden gerealiseerd) maar dat Eigen Haard in het daarop volgende gesprek op 12 oktober 2009 heeft verklaard een dergelijke verbouwing niet te zullen uitvoeren. Ook indien juist is dat de verkleining van het oppervlakte van nr. 7 aanzienlijk kleiner was dan de 20% waarvan tijdens het kort geding werd uitgegaan, doet dat niet af aan het feit dat de betreffende maatregelen mogelijk zijn en de beperkingen van het huurgenot voor een belangrijk deel kunnen opheffen. Voorts is van belang dat uit de opstelling van Eigen Haard volgt dat zij enerzijds van [naam 1] verlangt dat deze investeringen doet teneinde het gehuurde opnieuw in te richten en te betrekken, maar anderzijds dat zij de huurovereenkomst heeft opgezegd tegen 1 september 2011. Tenslotte zijn geen concrete feiten of omstandigheden gebleken waaruit volgt dat [naam 1] niet de wens zou hebben om terug te keren in het gehuurde en de exploitatie daarvan voort te zetten zodra dat mogelijk is. Het feit dat partijen op en na 12 oktober 2009 geen overeenstemming hebben bereikt over een oplossing van hun geschil kan derhalve niet uitsluitend, dan wel in overwegende mate aan [naam 1] worden toegerekend.

19. Het voorgaande betekent dat de vordering van Eigen Haard gericht op ontbinding van de huurovereenkomst wordt afgewezen.

20. De vordering in reconventie is ingesteld onder de voorwaarde dat de vordering in conventie wordt afgewezen. In conventie werd aanvankelijk (tot de comparitie) geen beëindiging na opzegging gevorderd. Toewijzing van de oorspronkelijke vordering (tot ontbinding) in conventie zou hebben betekend dat [naam 1] tekort was geschoten en geen aanspraak zou hebben op de door hem gewenste wijzigingen, althans dat hij daar geen belang (meer) bij zou hebben. Het voorwaardelijk instellen van de reconventionele vordering als hiervoor bedoeld lag daarom in de rede. Dit laatste is niet het geval ten aanzien van de vordering gericht op beëindiging, nu deze betrekking heeft op andere rechtsvragen. Tenzij [naam 1] anders verklaart gaat de kantonrechter er van uit dat aan de voorwaarde is voldaan waaronder de vordering in reconventie is ingesteld.

21. Indien partijen niet alsnog een minnelijke regeling treffen zal deze procedure worden voortgezet. Daarbij zal in conventie moeten worden beslist op de vordering tot beëindiging na opzegging door Eigen Haard en in reconventie op de vordering gericht op het opleveren van het gehuurde in een staat die zoveel mogelijk overeenkomt met die van vóór de renovatie. Beide vorderingen hangen samen in die zin dat de uitkomst van de in conventie te verrichten belangenafweging kan worden beïnvloed door de praktische mogelijkheden tot het nemen van de door [naam 1] gewenste maatregelen (voor zover daarop rechtens aanspraak bestaat) en van de als gevolg daarvan resterende mogelijkheden voor een zinvolle exploitatie van het gehuurde door [naam 1].

22. De vordering in reconventie is gericht op een oplevering door Eigen Haard van het gehuurde in een staat die in de eis summier is omschreven. Er zijn meerdere maatregelen denkbaar die tot (ongeveer) die staat kunnen leiden. Waar [naam 1] vordert dat de aansluitingen voor water en elektra in het gehuurde worden aangebracht op de wijze zoals zij voor renovatie aanwezig waren, stelt hij niet hoe deze situatie concreet was. Voor een doelmatige voortzetting van deze procedure zal het nodig zijn dat [naam 1] zijn vordering in reconventie eerst onderbouwt met een zo concreet mogelijke specificatie (omschrijving werkzaamheden en tekeningen) van hetgeen hij van Eigen Haard verlangt. [naam 1] zal in staat worden gesteld daartoe een nadere akte te nemen.

23. Vervolgens zal deze procedure (zonodig) worden voortgezet met een repliek in conventie, antwoord in reconventie van Eigen Haard.

24. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

I. draagt [naam 1] op bij akte nadere inlichtingen te verschaffen en nadere stukken in de procedure te brengen overeenkomstig hetgeen hierboven onder 22 is overwogen;

II. verwijst daartoe de zaak naar de rolzitting van 6 december 2010 te 10:00 uur;

III. houdt iedere verdere beslissing aan.