Parket bij de Hoge Raad, 16-04-2004, AO2283, 1398 en 1399

Conclusies in de zaken:

[Persoon 1]

tegen:

de Gemeente Hoogezand-Sappemeer

en

vice versa

1. Feiten en loop van het geding

1.1 In het kader van de realisering van het bestemmingsplan "De Vosholen"(1) is op verzoek en ten name van de Gemeente Hoogezand-Sappemeer (hierna: de Gemeente) bij vonnis van 1 februari 2002 door de Rechtbank te Groningen de vervroegde onteigening uitgesproken van de onroerende zaak, kadastraal bekend gemeente Hoogezand, sectie [A], nummer [001], groot 1.80 ha. Het onteigeningsvonnis is op 28 maart 2002 in de openbare registers ingeschreven. Het genoemde perceel, omschreven als weiland/bouwland, was eigendom van [persoon 1], die het als land voor hobbypaarden in gebruik had. Op het perceel stonden een manegebak (in de stukken ook genoemd paardenbak), een longeerbak(2) en een paardenstal. Het bestemmingsplan De Vosholen behelst de bouw van een woonwijk.(3) De onteigende gronden zijn aangewezen voor "woondoeleinden-B," gedeeltelijk met bijzondere bebouwingsvoorschriften.(4) De locatie dient bij te dragen aan een meer evenwichtige situering van woongebieden rond de kern van Hoogezand-Sappemeer. De Gemeente wil er een woongebied van bovengemiddelde kwaliteit van circa 830 woningen.

1.3 De partijen hebben het deskundigenrapport op onderdelen bestreden. De Rechtbank heeft het aanvullende deskundigenrapport niet gevolgd voor wat betreft de grondwaarde. De grondwaarde was door de deskundigen in het aanvankelijke rapport van 21 juni 2002 geschat op ƒ 486.000 (18.000 are * ƒ 27,00/m2). In hun aanvullende rapport van 27 december 2002 hebben de deskundigen de waarde echter opwaarts bijgesteld tot ƒ 40/m2. Zij waren het bij nader inzien met [persoon 1] eens dat rekening gehouden moest worden met een "versluiering" in de gerealiseerde verkoopprijzen tussen projectontwikkelaars en lagere overheden. Deze "versluiering" bestond erin dat projectontwikkelaars bij de overdracht van grond aan gemeenten akkoord gingen met lagere verkoopprijzen in ruil voor hogere bouwvolumes,(6) dus met winstverschuiving van grondtransacties naar bewonerstransacties. Omdat volgens de deskundigen met deze versluieringseffecten ten onrechte geen rekening was gehouden, hebben zij de vierkantemeterprijs alsnog geschat op ƒ 40,00.(7)

1.4 Met de Gemeente was de Rechtbank van oordeel dat met deze mogelijke versluieringen geen rekening gehouden behoorde te worden omdat de desbetreffende transacties plaats hadden gevonden in andere gemeenten en de deskundigen aldus een te groot referentiegebied hadden gehanteerd bij de berekening van de herziene grondprijs.(8) De Rechtbank beperkte zich tot vergelijkingstransacties binnen de gemeente en bepaalde de grondprijs op de oorspronkelijke taxatie van de deskundigen. Zij berekende de grondwaarde derhalve op ƒ 486.000 (18.000 * ƒ 27).

1.5 Beide partijen hebben zich voorzien van beroep in cassatie tegen het vonnis. Het cassatieberoep van [persoon 1] heeft rolnummer 1398; het cassatieberoep van de Gemeente 1399.

2 Het cassatieberoep van [persoon 1] (zaaknr 1398)

De waarde van de grond (middel I)

5.2. De deskundigen taxeren in hun nadere rapport van 30 december 2002 op grond van hun op kennis en ervaring gebaseerde intuïtieve inzicht en op de hierna bedoelde vergelijkingswaarden, de ruwe bouwgrondwaarde van het onteigende naar zijn onderhandse verkoopwaarde in het vrije commerciële verkeer in niet (milieutechnisch) verontreinigde en onverpachte staat, op een bedrag van ƒ 40,00/m2 en dus op 1.80.00 ha * ƒ 40,00 = ƒ 720.000,00. In hun eerdere (op 27 juni 2002 gedeponeerde) rapport hadden de deskundigen die ruwe bouwgrondwaarde nog begroot op ƒ 27,00/ m2. Het verschil zit, samengevat, daarin dat de deskundigen in hun nader rapport naast de eerder door hen genoemde vergelijkingstransacties in de gemeente Hoogezand-Sappemeer ook rekening hebben gehouden met een aantal transacties in Slochteren/Groningen en Warffum/Uithuizen met projectontwikkelaars, waarbij de deskundigen ervan uitgaan dat de projectontwikkelaars ingestemd hebben met lagere koopprijzen aan gemeenten in ruil voor bouwvolume.

5.3. De rechtbank volgt deze zienswijze van de deskundigen niet. Door ook transacties in Slochteren/Groningen en Warffum/Uithuizen bij de waardering te betrekken, hanteren de deskundigen naar het oordeel van de rechtbank een te groot referentiegebied. Redelijk handelende partijen in het vrije handelsverkeer zullen volgens de rechtbank in het onderhavige geval bereid zijn tot verkoop en koop voor eerder in de gemeente betaalde grondprijzen, en meer speciaal voor de in de omgeving van - het gebied De Vosholen betaalde prijzen.

5.4. De gemeente vindt dat bij de waardebepaling van de ruwe bouwgrond rekening gehouden met worden met de door haar gesloten transactie met [betrokkene 1] op 24 mei 2002 waarbij de gemeente een ruwe bouwgrondwaarde heeft betaald van omstreeks ƒ 21,50/m[2] (...) De deskundigen achten deze transactie niet vergelijkbaar vanwege een aantal prijsverlagende factoren. Zo zat in het verkochte een bodemverontreiniging waarvoor de verkoper niet zal worden aangesproken, was in het verkochte asbest aanwezig en was er met betrekking tot het verkochte sprake van persoonlijke rechten van derden. Hoewel de gemeente het bestaan van deze factoren erkent, wijst zij op een door haar opgesteld kostenvergelijk waarin de gemeente die elementen afzonderlijk in aanmerking heeft genomen en gewaardeerd.

5.5. [Persoon 1] stelt zich op het standpunt dat de werkelijke waarde van het onteigende moet worden vastgesteld via een top/downbenadering. In de door [persoon 1] opgestelde berekening resteert voor de ruwe bouwgrond een waarde van ƒ 92,00/m2. De rechtbank deelt dit standpunt van [persoon 1] niet. Er is geen regel van onteigeningsrecht die voorschrijft bij de waardering van de grond gebruik te maken van een exploitatieberekening, of die nu door de gemeente is opgesteld of door [persoon 1]. Ten overvloede overweegt de rechtbank op dit punt nog dat de waarde van de grond van een geheel complex niet beoordeeld kan worden aan de hand van een onderdeel dat, toevallig, een zeer rendabele bestemming heeft, zoals [persoon 1] in zijn berekening heeft gedaan; de bestemmingen moeten worden omgeslagen. De in deze onteigening door de deskundigen gevolgde waarderingsmethode is voldoende grondslag van de taxatie.

5.6. Het hiervoor overwogene brengt de rechtbank tot de slotsom dat bij de waardering van de ruwe bouwgrond uitgegaan moet worden van de door de deskundigen in hun rapport van 27 juni 2002 genoemde vergelijkingstransacties in de gemeente Hoogezand-Sappemeer, op grond waarvan de deskundigen een ruwe bouwgrondwaarde van ƒ 27,00/ m2 adviseren. Een waarde van ƒ 27,00/ m2 sluit bovendien aan bij de door de gemeente ter gelegenheid van de pleidooien genoemde (vergelijkings)transactie in De Vosholen van de gemeente met [betrokkene 2] op 23 juli 2002 voor € 12,65/m2. De rechtbank stelt de grondwaarde vast op ƒ 27,00/m2, afgerond € 12,25/m2, zodat aan [persoon 1] moet worden vergoed 1.80.00 ha x € 12,25 = € 220.500,00 (ƒ 486.000,00)."

2.3 Onderdeel a betoogt dat het vonnis onbegrijpelijk is waar het inhoudt dat de deskundigen in hun aanvullende rapport een te groot referentiegebied hebben gehanteerd, gelet op hetgeen de deskundigen op pagina's 5 tot en met 8 van hun aanvullende rapport hebben overwogen. [Persoon 1] betoogde dat de prijzen van de gehanteerde vergelijkingstransacties geen goed beeld gaven als gevolg van versluieringseffecten bij transacties tussen projectontwikkelaars en gemeenten. In hun aanvullende rapport komen de deskundigen tot de conclusie dat zich in vergelijkbare gemeenten inderdaad dergelijke effecten voordeden. Zij stellen in hun aanvullende rapport niet expliciet dat deze versluiering zich ook in Hoogezand-Sappemeer voordeed - zij maken ongespecificeerd gewag van "transacties tussen projectontwikkelaars en lagere overheden" - maar hun aanvullende rapport impliceert zulks wel, mede gezien de omstandigheid dat minstens één binnengemeentelijke vergelijkingstransactie een transactie met een ontwikkelaar betreft. Het komt mij voor dat het de Rechtbank onder deze omstandigheden ook bij een zelfstandige beoordeling van de grondwaarde niet vrij stond de bevindingen van de deskundigen terzijde te laten, maar had moeten motiveren waarom het in de gemeente Hoogezand-Sappemeer in dit opzicht anders zou zijn dan in de directe omgeving, die door de deskundigen "vergelijkbaar" bevonden werd.

2.4 Middelonderdelen b en c betogen dat de Rechtbank niet kon terugvallen op de oorspronkelijke taxatie door de deskundigen. De deskundigen hebben immers in hun aanvullende rapport gerapporteerd hun oorspronkelijke taxatie bij nader inzien onjuist te achten, omdat in de oorspronkelijke taxatie ten onrechte geen rekening was gehouden met de genoemde "versluieringseffecten." Ik meen dat ook deze onderdelen doel treffen. De Rechtbank had, mede gezien de omstandigheid dat de onteigeningsprocedure slechts één feitelijke instantie kent, moeten motiveren waarom de oorspronkelijke vergelijkingstransacties, waarvan er minstens één een ontwikkelaar betrof, die dus volgens de deskundigen onder het versluieringseffect viel, ondanks de nadere bevindingen van de deskundigen dat zij niet meer accuraat waren, nog steeds accuraat waren.

3.5 (...) In beginsel heeft de rechter een beperkte motiveringsplicht ook wat betreft zijn beslissing de zienswijze van de deskundige al dan niet te volgen; de inhoud van deze motiveringsplicht is afhankelijk van de aard van het bewijsmateriaal en de aard en de mate van precisering van de daartegen door partijen aangevoerde bezwaren.

3.6 In de onderhavige zaak hebben beide partijen aan de hand van door hen geraadpleegde deskundigen van wie de rapporten in het geding zijn, hun stellingen toegelicht. Omdat deze deskundigen het niet eens waren over de waarschijnlijke oorzaak van de brand, lag het voor de hand dat, zoals ook is gebeurd, een deskundige door de rechter werd benoemd die (mede) tot taak had ten behoeve van de rechter commentaar te leveren op de rapporten van de door partijen geraadpleegde deskundigen. Indien de rechter in een dergelijk geval de zienswijze van de door hem aangewezen deskundige volgt, zal de rechter zijn beslissing in het algemeen niet verder behoeven te motiveren dan door aan te geven dat de door deze deskundige gebezigde motivering, zeker als deze vooral is gebaseerd op bijzondere kennis, ervaring en/of intuïtie, hem overtuigend voorkomt. De rechter zal op specifieke bezwaren van partijen tegen de zienswijze van de door hem aangewezen deskundige moeten ingaan, als deze bezwaren een voldoende gemotiveerde betwisting inhouden van de juistheid van deze zienswijze. Indien de rechter in een geval als hier bedoeld - waarin partijen, door zich te beroepen op de uiteenlopende zienswijzen van de door haar geraadpleegde deskundigen, voldoende gemotiveerde standpunten hebben ingenomen en voldoende duidelijk hebben aangegeven waarom zij het oordeel van de door de rechter benoemde deskundige al dan niet aanvaardbaar achten - de zienswijze van de door de hem benoemde deskundige niet volgt, dient hij in beginsel zijn oordeel van een zodanige motivering te voorzien, dat deze voldoende inzicht geeft in de daaraan ten grondslag liggende gedachtegang om deze zowel voor partijen als voor derden, daaronder begrepen de hogere rechter, controleerbaar en aanvaardbaar te maken.

3.7 Gelet op het hiervoor in 3.6 overwogene heeft het hof zijn oordeel in de bestreden overweging niet voldoende gemotiveerd. De conclusie van het hof dat niet kan worden vastgesteld dat de brand niet door overtreding van clausule 12 is veroorzaakt en/of vergroot kan niet zonder meer volgen uit de verwijzing door het hof naar de conclusies van de deskundigen van wie twee, onder wie de door de rechtbank benoemde deskundige, deze conclusie niet (zonder meer) onderschrijven en slechts één, in afwijking van het oordeel van de beide anderen, aangeeft dat de oorzaak van de brand gelegen kan zijn in het achterlaten van een nog brandende sigaret in of ter hoogte van de kunststof afvalbak. Zonder nadere motivering, die ontbreekt, is niet begrijpelijk waarom het hof van oordeel is dat (alleen) de laatstvermelde conclusie dient te worden gevolgd. De hierop gerichte klachten van het middel slagen en de overige klachten behoeven geen behandeling."

2.6 Onderdeel d betoogt dat de Rechtbank stellingen van [persoon 1] ten onrechte niet heeft besproken door [persoon 1]s stellingen te beperken tot de opvatting dat de waarde van het onteigende moet worden vastgesteld via een top-downbenadering. Nu de eerste drie onderdelen doel treffen, meen ik dat dit onderdeel geen bespreking behoeft.

Premie voor uit handen breken en aankoopkosten (middelen II en III)

U overwoog voorts dat deze "premie uit handen breken" een vermogensnadeel is dat integraal voor vergoeding in aanmerking komt.

2.9 Gezien uw omschrijving dringt zich de vraag op of in casu wel sprake is van een premie uit handen breken, maar aangezien zulks niet in geschil is, laat ik deze vraag daar.

2.10 De deskundigen hebben een - door de Rechtbank gevolgde - opstelling gemaakt in hun eerste rapport(11) (waarin dus uitgegaan werd van een vergoeding van ƒ 27 per m2) waaruit blijkt dat de door hen (aanvankelijk) geadviseerde schadeloosstelling (ƒ 486.000 + ƒ 45.000 voor de opstallen) ruimschoots hoger is dan het voor herinvestering in vervangend land en opstallen benodigde bedrag. Dit overschot is ruim voldoende om een "premie uit handen breken" uit te bestrijden (alsmede de overdrachtskosten waar middel III op ziet).

2.11 Middel II betoogt dat de Rechtbank in de geciteerde r.o. 7 uitgaat van een onjuiste opvatting van de "premie uit handen breken." Het betoogt dat [persoon 1] er in vermogen op achteruit gaat als hij die premie uit de schadeloostelling moet betalen, zodat hem in strijd met de Onteigeningswet geen volledige schadevergoeding gewordt.

2.12 Uit de uiteenzettingen en opstellingen van de deskundigen, met name blz. 15 van het eerste rapport, volgt dat de geschatte premie voor uit handen breken (ƒ 25.000 per ha.) opgeteld is bij de geschatte agrarische waarde van een vervangende hectare (ƒ 65.000), zodat [persoon 1] voor vervanging van zijn weiland zal moeten betalen: (1,8 ha. * ƒ 90.000 =) ƒ 162.000 (excl. k.k.). Daarbij komt een bedrag van ƒ 16.000 aan kosten koper en een investering van ƒ 172.000 voor oprichting van nieuwe bakken en stal (totale vervangingsinvestering is dus ƒ 350.000). Al laat de formulering van de Rechtbank of de deskundigen rekenkundig wellicht te wensen over (de premie - en de aankoopkosten - worden wellicht taalkundig aan de verkeerde kant van de samenstellende delen van het sommetje gesitueerd), het is evident dat het bedrag van de vergoeding voor de onteigende grond en opstallen dat [persoon 1] door de rechtbank toegekend is (ƒ 486.000 + ƒ 45.000) ruimschoots voldoende is om de volledige vervanging te betalen, inclusief premie voor uit handen breken en aankoopkosten. Met deze benadering wordt geenszins miskend dat de premie en de aankoopkosten reële schadeposten zijn; er wordt slechts mee gezegd dat [persoon 1] recht heeft op hetzelfde genot als hij vóór de onteigening had en dat de door hem ontvangen werkelijke waarde van het onteigende hem ruimschoots in staat stelt om desgewenst datzelfde genot te realiseren. Het zou anders zijn indien de ontvangen vergoeding onvoldoende zou zijn om hetzelfde genot te realiseren. In dat geval zou hij wél recht hebben op aanvullende schadeloosstelling teneinde gelijkwaardige vervanging te realiseren. De vergoeding is echter wél ruim voldoende, zodat hem niet meer dan de werkelijke waarde van de hem ontnomen ruwe bouwgrond vergoed hoeft te worden. [Persoon 1] houdt ook na volledige vervanging nog steeds een vrijgekomen bedrag over. Hij heeft zowel de waarde van zijn eigendom volledig vergoed gekregen als zijn hobby volledig kunnen voortzetten. Meer eist de Onteigeningswet niet.

2.14 Aankoopkosten komen in beginsel voor vergoeding in aanmerking als bijkomende schadepost,(13) aangenomen dat zij op de onteigende drukken als gevolg van de onteigening. Dat doen zij niet als de volledige vervangingsaankoop inclusief aankoopkosten ruimschoots uit de onteigeningsvergoeding bestreden kan worden en dus nog vrijgekomen vermogen overblijft. Middel III deelt naar mijn mening het lot van middel II, op dezelfde gronden.

3 Het cassatieberoep van de Gemeente (zaaknr 1399)

3.2 Het eerste onderdeel betoogt dat de Rechtbank heeft miskend dat voor de koper van ruwe bouwgrond, in een geval waarin die koper (zoals de Gemeente in casu) op die grond woningen wil realiseren, de nog op die grond aanwezige opstallen voor die koper geen zelfstandige waarde vertegenwoordigen.

3.3 Krachtens art. 40 OW dient de schadevergoeding volledig te zijn, aldus dat alle schade wordt vergoed die de eigenaar rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van zijn zaak lijdt. Vergoed wordt de werkelijke waarde van de onteigende zaak, waarbij voor de vaststelling van de werkelijke waarde, behoudens bijzondere gevallen, wordt uitgegaan van de prijs zoals deze tussen redelijk handelende partijen tot stand zou komen (art. 40b OW).

3.5 De Gemeente gaat er dus terecht van uit dat bij de waardering van de onteigende grond rekening moet worden gehouden met de bestemming woningbouw, die het bestemmingplan "De Vosholen" aan het onteigende gaf.

3.7 In het aanvullende rapport van 27 december 2002 gaan de deskundigen onder de kop "Waarde opstallen" (blz. 9) niet in op de bezwaren van de gemeente (aldaar wordt slechts gereageerd op door [persoon 1] aangevoerde bezwaren), maar onder de kop "Aftrek sloopkosten" wordt de klacht van de Gemeente gesignaleerd, en wordt gerespondeerd dat de ruwe-bouwgrondwaarde wordt bepaald door de agrarische waarde vermeerderd met de verwachtingswaarde in verband met mogelijke toekomstige bestemming of concrete bestemming. Het is nogal algemeen en abstract, maar ik meen dat het de Rechtbank vrijstond uit een en ander op te maken - dan wel zelfstandig van mening te zijn - dat de concrete bestemming van het onteigende geenszins uitsloot dat een koper - de onteigening weggedacht - zou willen betalen voor de bestaande opstallen. Het is immers geenszins ondenkbaar dat een vrijwillige verkoop op de peildatum - de onteigening weggedacht - kopers zou trekken die in afwachting van de realisering van de bestemming nog geruime tijd, wellicht enige jaren, op hun hobbypaarden zouden kunnen rondrijden. Zoals de Rechtbank mijns inziens correct in wezen overweegt: de omstandigheid dat de opstallen uiteindelijk eens zullen moeten sneuvelen impliceert niet dat zij op de peildatum - de onteigening wel, maar de bestemming niet weggedacht - geen waarde voor een redelijke koper zouden hebben.

3.8 Ik meen dat het vonnis van de Rechtbank op dit punt geen tekenen van een onjuiste rechtsopvatting vertoont, en dat het evenmin onvoldoende gemotiveerd is.

3.9 Het tweede middelonderdeel verwijt de Rechtbank ten onrechte nagelaten te hebben om van ambtswege het voordeel van rente over vrijkomend kapitaal te verrekenen met de schade door de onteigening. Uit de stukken van het geding blijkt niet dat deze klacht in feitelijke aanleg is aangevoerd of dat de Gemeente in dit opzicht enig bezwaar tegen de deskundigenrapportage heeft geuit. De Rechtbank was, gezien de artt. 23, 24 en 25 Rv., niet gehouden van ambtswege, buiten het zichtbare geschil, de feiten in de door de Gemeente gewenste zin aan te vullen. De omstandigheid dat de Rechtbank de schadeloosstelling zelfstandig bepaalt,(18) impliceert mijns inziens niet dat zij verplicht zou zijn om van ambtswege buiten het geschil op feitenjacht te gaan, hoezeer ook uit HR 16 mei 1956, NJ 1956, 488, moge volgen dat de onteigeningsrechter geroepen is zelfstandig onderzoek te doen met betrekking tot de schadeloosstelling.

3.10 Ik meen dat ook het tweede middelonderdeel doel mist.

4. Conclusie

Ik geef u in overweging het cassatieberoep van de Gemeente te verwerpen, het cassatieberoep van [persoon 1] gegrond te verklaren, het vonnis van de Rechtbank te vernietigen en de zaak te verwijzen voor feitelijk onderzoek.

(a.-g.)