Parket bij de Hoge Raad, 30-01-2004, AN7327, C02/218HR

Conclusie inzake:

[eiser]

tegen

Woningstichting Binnenhof

1. Feiten(1) en procesverloop

1.1 Eiser tot cassatie, [eiser], heeft op 20 maart 1980 een huurovereenkomst gesloten met de stichting Woningstichting St. Joseph, waarbij [eiser] van genoemde stichting de woning aan de [a-straat 1] te [woonplaats] heeft gehuurd.

1.2 Op 24 mei 1995 is Woningstichting St. Joseph een juridische fusie aangegaan met een tweetal andere woningstichtingen, waarbij zij zijn gefuseerd tot de stichting Woningstichting Binnenhof, thans verweerster in cassatie, Binnenhof.

1.3 [Eiser] heeft vanaf 1984 een aantal procedures gevoerd, tot 1995 tegen Woningstichting St. Joseph en later tegen Binnenhof, met betrekking tot de verplichtingen over en weer op grond van genoemde huurovereenkomst.

1.4 Bij inleidende dagvaarding van 19 oktober 2000 heeft Binnenhof [eiser] gedagvaard voor de kantonrechter te Haarlem en daarbij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd, alsmede veroordeling van [eiser] tot betaling van huurachterstand en van een bedrag van ƒ 647,31 per maand vanaf de ontbinding tot aan de ontruiming, met nevenvorderingen.

1.5 Aan haar vordering heeft Binnenhof ten grondslag gelegd dat [eiser] in de nakoming van zijn verbintenissen uit de huurovereenkomst is tekort geschoten. Volgens Binnenhof heeft [eiser] consequent onjuiste huurtermijnen overgemaakt waardoor keer op keer een huurachterstand is ontstaan. Daarnaast heeft [eiser] zich niet gedragen als een goed huurder door vanaf 1984 14 procedures te voeren over huurverhogingen, die hij in 13 gevallen heeft verloren. [Eiser] is, aldus nog steeds Binnenhof, op geen enkel onderdeel bereid om zijn medewerking te verlenen bij het vinden van een oplossing en is elk redelijk overleg met hem onmogelijk. [Eiser] maakt zich dan ook schuldig aan misbruik van zijn bevoegdheden, zodat de huurovereenkomst met een beroep op het bepaalde in de art. 3:13, 3:15 en 3:303 BW kan worden ontbonden.

1.6 [Eiser] heeft verweer gevoerd en allereerst het bestaan van een huurachterstand betwist. Voorts heeft hij gesteld dat hem geen slecht huurderschap kan worden verweten omdat de wet hem de mogelijkheid biedt de voorgestelde huurverhogingen of jaarlijkse afrekeningen van servicekosten aan te vechten. [Eiser] heeft daarnaast betwist dat hij 13 keer in het ongelijk is gesteld. Ten slotte heeft [eiser] gesteld dat hij altijd goed overleg heeft nagestreefd, maar dat Binnenhof vervolggesprekken uit de weg is gegaan.

1.7 De kantonrechter heeft bij vonnis van 7 februari 2001 de vorderingen toegewezen, met uitzondering van de vordering tot betaling van de huurachterstand, aangezien niet duidelijk is welke huur [eiser] aan Binnenhof verschuldigd is(2).

1.8 Op 28 februari 2001 heeft Binnenhof de woning van [eiser] op grond van dit vonnis laten ontruimen.

1.9 [Eiser] is van het vonnis van de kantonrechter in hoger beroep gekomen bij de arrondissementsrechtbank te Haarlem en heeft daarbij vernietiging van dit vonnis gevorderd en afwijzing van de vordering van Binnenhof. Daarnaast heeft hij in appel gevorderd dat de rechtbank bepaalt dat hij het huurgenot van de woning herkrijgt tegen een huurprijs van ƒ 565,01 per maand (althans een in goede justitie te bepalen huurprijs), dan wel dat Binnenhof hem een vervangende gelijkwaardige woonruimte aanbiedt, alles op straffe van een dwangsom. Verder heeft [eiser] gevorderd dat Binnenhof wordt veroordeeld tot het betalen van een schadevergoeding wegens verhuis- en herinrichtingskosten.

1.10 De rechtbank heeft [eiser] bij vonnis van 23 april 2002 niet-ontvankelijk verklaard in zijn reconventionele vorderingen en het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd.

1.11 [Eiser] heeft tijdig(3) beroep in cassatie ingesteld. Binnenhof is niet verschenen. [Eiser] heeft zijn cassatiemiddel schriftelijk doen toelichten.

2. Bespreking van het cassatiemiddel

"Voorafgaand aan de behandeling van de grieven ziet de rechtbank aanleiding om een beslissing te nemen omtrent een deel van de door [eiser] in appèl ingestelde vorderingen. Daarbij is van belang dat [eiser] in eerste aanleg de kantonrechter slechts heeft verzocht om Binnenhof in haar vorderingen niet-ontvankelijk te verklaren, dan wel deze af te wijzen. (...) Ingevolge artikel 250 lid 2 Rv kan [eiser] echter in hoger beroep geen vordering in reconventie meer instellen, zodat [eiser] in zoverre niet-ontvankelijk zal worden verklaard. Thans is derhalve uitsluitend nog aan de orde of de beslissingen van de kantonrechter ter zake de vorderingen van Binnenhof in stand kunnen blijven."

2.2 Het onderdeel klaagt dat de rechtbank ten onrechte en/of zonder toereikende motivering [eiser] niet-ontvankelijk heeft verklaard in de bij memorie van grieven ingestelde tegenvorderingen, omdat deze het karakter zouden hebben van een ingevolge art. 250 lid 2 (oud) Rv. in appel niet meer toegelaten eis in reconventie. Daarmee heeft de rechtbank miskend, aldus het onderdeel, dat art. 250 lid 2 (oud) Rv. zich niet verzet tegen een vordering in appel van de oorspronkelijk gedaagde, welke is gericht op ongedaanmaking van, en eventueel schadevergoeding voor, hetgeen is verricht ter uitvoering van het in appel te vernietigen vonnis in eerste aanleg, zo vervolgt het middel.

2.3 Allereerst merk ik op dat niet geheel duidelijk is welk deel van de door [eiser] in hoger beroep ingestelde vorderingen de rechtbank op het oog heeft in haar openingszin van rechtsoverweging 4.1. Uit de tweede zin kan wellicht worden afgeleid dat de rechtbank bedoelt dat [eiser] wel in hoger beroep zijn vorderingen tot niet-ontvankelijkverklaring en afwijzing van de vorderingen kan herhalen. In ieder geval gaat het onderdeel daarvan uit; ik denk terecht.

2.4 Dit brengt mee dat de rechtbank van oordeel is dat [eiser] in appel niet kan vorderen dat Binnenhof hem het huurgenot hergeeft en wel tegen een huurprijs van ƒ 565,01 per maand (althans een in goede justitie te bepalen huurprijs), dan wel hem een vervangende gelijkwaardige woonruimte aanbiedt, alles op straffe van een dwangsom en dat daarnaast niet voor het eerst in appel een vordering kan worden ingesteld tot vergoeding van schade.

2.5 Dit oordeel is ten dele onjuist. Een appellant kan, naast vernietiging van het bestreden vonnis, ongedaanmaking vorderen van hetgeen ter uitvoering van dat vonnis reeds is verricht. De Hoge Raad heeft reeds bij arrest van 20 maart 1913, NJ 1913, p. 636 in deze zin beslist:

"dat de Mijnbouw Maatschappij als appellante de vernietiging van het vonnis des eersten rechters vorderend, als noodzakelijk en onafscheidelijk gevolg dier vernietiging van den aanvankelijken eischer kon vragen de teruggave van hetgeen zij bij voorraad ter voldoening aan het vonnis des eersten rechters hem bereids had afgegeven, en dit doende, niet instelde eene van den eisch tot vernietiging zelfstandige vordering (...)"(4).

2.6 Nadien heeft de Hoge Raad zich niet meer expliciet over deze materie uitgelaten(5), doch in de lagere jurisprudentie wordt het arrest uit 1913 nog steeds gevolgd(6). Ook in de literatuur wordt deze leer als geldend recht beschouwd(7).

2.8 Voor de regel uit 1913 pleit daarnaast dat het efficiënt is dat een appellant in hoger beroep naast vernietiging van de bestreden uitspraak terugbetaling kan vorderen van hetgeen hij ter voldoening daaraan heeft betaald, omdat de toewijsbaarheid van deze vordering direct uit de vernietiging van het bestreden vonnis volgt en een appellant zich aldus op eenvoudige wijze een executoriale titel kan verschaffen.

2.10 De conclusie uit het voorgaande is derhalve dat middelonderdeel 1 ten dele slaagt. De rechtbank had moeten onderzoeken welke vorderingen van [eiser] het karakter hadden van een sequeel van de vordering tot vernietiging en vervolgens daarop moeten beslissen. Voorzover de vorderingen van [eiser] dit bestek te buiten gingen, was het oordeel van de rechtbank echter juist.

2.12 In ieder geval kan het slagen van middelonderdeel 1 slechts tot vernietiging van het bestreden vonnis leiden indien middelonderdeel 2 of 3 slaagt. Zou immers de bekrachtiging door de rechtbank van het vonnis van de kantonrechter in stand blijven, dan mist [eiser] belang bij onderdeel 1.

2.14 Hiertegen richt zich onderdeel 2.1, met de klacht dat [eiser] bij memorie van grieven heeft gesteld dat Binnenhof hem nimmer in gebreke heeft gesteld en Binnenhof bij memorie van antwoord slechts heeft gereageerd met de stelling dat [eiser] jarenlang huuroverzichten heeft gestuurd waaruit bleek dat hij niet correct betaalde, zodat de rechtbank niet tot het oordeel kon komen dat er sprake is geweest van deugdelijk aan [eiser] kenbaar gemaakte bezwaren, laat staan een ingebrekestelling.

2.15 [Eiser] heeft bij memorie van grieven gesteld:

"Ingeval van wanprestatie, ook in de overeenkomst tussen verhuurder en huurder, is een ingebrekestelling alsmede een termijn waarbinnen nog kan worden gepresteerd, noodzakelijk. Dit is niet gebeurd. Dit is ook logisch, omdat [eiser] steeds de redelijke huurprijs regelmatig betaalde. Derhalve is reeds daarom de vordering in eerste aanleg niet toewijsbaar.

Om tot ontbinding van de huurovereenkomst te kunnen komen, had Binnenhof [eiser] ingebreke moeten stellen. Dit is niet gebeurd. Reeds op grond daarvan kan de gevraagde ontbinding niet worden uitgesproken en dient het vonnis op dit punt vernietigd te worden."(13)

2.16 Daarop heeft Binnenhof bij memorie van antwoord gesteld:

"Na een periode van 18 jaar overmaken van willekeurige bedragen, althans bedragen, die [eiser] goed dunkte, en het betalen op momenten, die niets uitstaande hadden met hetgeen in de huurovereenkomst is bepaald, kan [eiser] zich niet beroepen op rechtsverwerking, althans zo legt Binnenhof de stelling van [eiser] uit waarin hij opmerkt, dat Binnenhof van hem kennelijk zou hebben geaccepteerd, dat hij eens per twee maanden huur betaalde in de afgelopen drie en een half jaar. Dat is door Binnenhof nimmer geaccepteerd en daar heeft Binnenhof zich ook steeds tegen verzet. Binnenhof heeft bovendien [eiser] jarenlang huuroverzichten gezonden waaruit bleek, dat [eiser] niet correct zijn huur voldeed. Het argument, dat [eiser] niet in gebreke is gesteld, en dat het [eiser] nog was toegestaan om alsnog te presteren, wordt hiermede weerlegd."(14)

2.17 Binnenhof heeft bij deze memorie van antwoord producties overgelegd, maar deze hebben geen betrekking op deze stelling. [Eiser] heeft vervolgens een akte uitlating producties genomen, maar heeft daarin niet op dit punt gereageerd.

2.18 Het oordeel van de rechtbank in rechtsoverweging 4.9 komt er op neer dat de stelling van Binnenhof, dat zij [eiser] steeds huuroverzichten heeft gezonden, waarin hij erop is gewezen dat hij niet aan zijn betalingsverplichtingen voldeed en waarin hij is gemaand om daaraan alsnog te voldoen, vaststaat, omdat deze door [eiser] niet is weersproken.

2.22 Onderdeel 2.2 richt zich tegen de rechtsoverwegingen 4.10 en 4.13, waarin de rechtbank haar hiervoor weergegeven (eind)oordeel in rechtsoverweging 4.8 verder motiveert. De rechtbank heeft in rechtsoverweging 4.10 - voorzover thans van belang - overwogen:

"Voorts acht de rechtbank niet beslissend dat er op 31 maart 1996 sprake was van een huurvoorstand aangezien uit het door Binnenhof als productie 3 bij memorie van antwoord overgelegde en nadien bij akte in zoverre niet bestreden betalingsoverzicht blijkt dat er in de jaren daarna en ook per datum van de dagvaarding in eerste aanleg en per de datum van het vonnis van de kantonrechter sprake was van een aanzienlijke huurachterstand. (...)"

De rechtbank vervolgt in de rechtsoverwegingen 4.12 en 4.13:

"Tot slot heeft [eiser], als verweer tegen het voornoemde betalingsoverzicht, aangevoerd dat dit overzicht ten onrechte geen rekening houdt met een uitspraak van de kantonrechter van 6 oktober 1995, op grond waarvan Binnenhof gehouden was een bedrag aan administratiekosten van ƒ 46,08 per jaar niet aan [eiser] in rekening te brengen. Ook blijkt uit het overzicht, aldus [eiser], dat Binnenhof vanaf 1 januari 1996 ten onrechte de huurverhogingen doorberekent.

De rechtbank verwerpt deze verweren. Zelfs indien van de juistheid van de stellingen van [eiser] zou worden uitgegaan, kunnen die stellingen [eiser] niet baten. De door Binnenhof berekende huurachterstanden in de periode van 1 januari 1998 tot de datum van het vonnis van de kantonrechter rechtvaardigen de conclusie dat, ook na de door [eiser] beoogde correcties, zodanige achterstanden resteren en zich gedurende zodanige periode hebben voorgedaan, dat [eiser] is tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen jegens Binnenhof."

2.23 Het onderdeel klaagt dat dit oordeel onjuist is dan wel ontoereikend is gemotiveerd, omdat, als de rechtbank was uitgegaan van de door [eiser] beoogde correcties op de huurprijs, er geen sprake zou zijn geweest van een huurachterstand.

2.24 Ik meen dat de klacht slaagt. Uit de geciteerde rechtsoverwegingen blijkt dat de rechtbank zich bij haar oordeel heeft gebaseerd op het overzicht van de huurstanden dat Binnenhof als productie 3 bij memorie van antwoord in het geding heeft gebracht en dat de rechtbank de periode van 1 januari 1998 tot de datum van het vonnis van de kantonrechter (7 februari 2001) als referentieperiode heeft genomen. Bestudering van dit overzicht leert echter dat [eiser] per 1 januari 1998 een huurvoorstand van ƒ 85,43 had. De huurachterstand die vervolgens is ontstaan en die naar berekening van Binnenhof op 1 februari 2001 ƒ 2.025,13 bedroeg, is veroorzaakt doordat [eiser] heeft geweigerd de achtereenvolgende huurverhogingen te betalen. Binnenhof heeft in het overzicht de door haar gepretendeerde huurprijs (inclusief achtereenvolgende huurverhogingen) opgenomen, terwijl [eiser] consequent een bedrag van ƒ 565,01 per maand heeft betaald (althans ƒ 1.330,02 per twee maanden). Eenvoudige telling van het aantal huurtermijnen leert dat in deze periode 38 huurtermijnen in rekening zijn gebracht, terwijl [eiser] 38 maal een bedrag van ƒ 565,01 heeft voldaan.

2.25 Het oordeel van de rechtbank onder 4.13 van haar vonnis dat, zelfs indien men van de juistheid van de stellingen van [eiser] zou uitgaan (nl. dat Binnenhof ten onrechte administratiekosten in rekening brengt en dat Binnenhof ten onrechte vanaf 1 januari 1996 de huurverhogingen doorberekent), er sprake is van een zodanige achterstand en over een zodanige periode, dat [eiser] is tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen, is onbegrijpelijk. Gaat men immers van de juistheid van de stellingen van [eiser] uit (en derhalve van een huurprijs van ƒ 565,01) dan was er op 1 februari 2001 geen sprake van een huurachterstand en heeft die zich (afgezien van het feit dat [eiser] met regelmaat te laat betaalt) ook niet voorgedaan. Mocht de rechtbank met de bestreden overweging hebben gedoeld op het betalingsgedrag van [eiser], in die zin dat hij niet betaalde op de datum die in de overeenkomst was bepaald, dat hij op eigen initiatief in tweemaandelijkse termijnen ging betalen, etc., dan volgt dit onvoldoende duidelijk uit de bestreden rechtsoverweging.

"(...) Deze overweging heeft [eiser] er echter niet van weerhouden om Binnenhof bij voortduring in rechte te betrekken. Waar is gesteld noch gebleken dat de belangen van [eiser] zulks rechtvaardigden en dit voor Binnenhof een aanzienlijke kostenpost met zich bracht, treft [eiser] derhalve een verwijt. [Eiser] is immers, ook waar hij opkomt voor zijn belangen als huurder, gebonden aan de eisen van redelijkheid en billijkheid, waarbij de gerechtvaardigde belangen van Binnenhof als verhuurder mede een rol spelen."

2.29 Het enkele feit dat de huurder stelselmatig de verhuurder in procedures over de huurprijsverhoging betrekt, leidt naar mijn mening niet zonder meer tot de conclusie dat de huurder zich als een slecht huurder zou opstellen. Het ligt, met name wanneer tussen de huurder en de verhuurder een geschil bestaat over de onderhoudstoestand of de kwaliteit van het gehuurde (zoals in casu over de gestelde bodemverontreiniging), zelfs enigszins voor de hand dat de huurder dit punt jaarlijks tegen de huurprijsverhoging zal inbrengen totdat definitief over het geschil is beslist.

2.30 Het oordeel van de rechtbank dat [eiser] een slecht huurder is gelet op zijn procedeergedrag acht ik verstrekkend. Een dergelijk oordeel staat of valt wat mij betreft met de concrete gedragingen die daaraan ten grondslag zijn gelegd. Aan de andere kant dient in cassatie uitsluitend beoordeeld te worden aan de hand van de tegen een oordeel ingebrachte bezwaren.

2.33 Ik constateer dat onderdeel 3 niet de klacht bevat dat het oordeel van de rechtbank onbegrijpelijk is.

"Voorts hielden de bezwaren van [eiser] tegen de huurprijs in genoemde procedures verband met door hem gevreesde bodemverontreiniging onder zijn woning. Hieromtrent is in een nog lopende procedure inmiddels door de rechter bepaald dat er nader bodemonderzoek moet worden verricht."

2.36 De klacht onder c) stuit af op het oordeel van de rechtbank in rechtsoverweging 4.17 dat gesteld noch gebleken is dat de belangen van [eiser] het rechtvaardigden Binnenhof bij voortduring in rechte te betrekken. De klacht geeft niet aan waarom dit oordeel rechtens onjuist of ontoereikend gemotiveerd zou zijn.

2.38 De rechtbank is kennelijk van oordeel geweest dat zich zo'n uitzonderlijk geval voordoet. Zij heeft immers in rechtsoverweging 4.17 geoordeeld dat [eiser] een verwijt treft omdat is gesteld noch gebleken dat de belangen van [eiser] het rechtvaardigden om Binnenhof bij voortduring in rechte te betrekken en dat dit voor Binnenhof een aanzienlijke kostenpost met zich bracht. Nu over dit oordeel overigens niet wordt geklaagd, kan de klacht onder d) niet tot cassatie leiden.

2.40 Na verwijzing zal opnieuw moeten worden bezien in hoeverre [eiser] in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst tekort komt en of deze tekortkomingen ontbinding rechtvaardigen.

3. Conclusie

De conclusie strekt tot vernietiging en verwijzing.

A-G