Hoge Raad, 04-04-2003, AF7691, 1366

Arrest

in de zaak van

tegen

1. Geding in feitelijke instantie

1.1. Verweerster in cassatie (hierna: de Gemeente) heeft bij exploit van 4 juli 1997 eiser tot cassatie (hierna: [eiser]) doen dagvaarden voor de Arrondissementsrechtbank te Amsterdam en ten behoeve van de gedeeltelijke uitvoering van het bestemmingsplan Van Houweningenstraat gevorderd bij vervroeging uit te spreken de onteigening ten behoeve van de gemeente Amsterdam van het perceel, kadastraal bekend gemeente Amsterdam, sectie [...], nummer [001], staande ten name van [eiser] als eigenaar, met bepaling van een voorschot op de schadeloosstelling en met benoeming van deskundigen en een rechter-commissaris en verder bij eindvonnis vast te stellen de schadeloosstelling.

1.2. Bij vonnis van 13 augustus 1997, welk vonnis op 31 oktober 1997 is ingeschreven in de openbare registers, heeft de Rechtbank de gevorderde onteigening vervroegd uitgesproken, het bedrag van het voorschot voor [eiser] bepaald op f 209.700 en drie deskundigen en een rechter-commissaris benoemd.

1.3. Bij het thans bestreden vonnis van 13 februari 2002 heeft de Rechtbank, voorzover in cassatie van belang, de aan [eiser] wegens de onteigening toekomende schadeloosstelling vastgesteld op € 258.201, vermeerderd met 5% rente per jaar over € 163.043, zijnde het bedrag waarmee de schadeloosstelling het voorschot van f 209.700 (€ 95.158) te boven gaat, vanaf 1 juni 2001 tot de dag van het vonnis, en de Gemeente veroordeeld om aan [eiser] te betalen € 163.043, vermeerderd met 5% rente per jaar over dit bedrag vanaf 1 juni 2001 tot de dag van het vonnis, en vermeerderd met de wettelijke rente over de som van beide bedragen vanaf de dag van het vonnis tot aan de voldoening. Dit vonnis is aan dit arrest gehecht.

2. Geding in cassatie

2.1. [eiser] heeft tegen het vonnis van 13 februari 2002 beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

2.2. De Gemeente heeft geconcludeerd tot verwerping van het cassatieberoep behoudens ten aanzien van cassatiemiddel III, ten aanzien waarvan de Gemeente zich heeft gerefereerd.

2.3. Partijen hebben hun standpunten schriftelijk doen toelichten door hun advocaten.

2.4. De Advocaat-Generaal Th. Groeneveld heeft op 8 november 2002 geconcludeerd tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot verwijzing van het geding naar een gerechtshof. De advocaat van [eiser] heeft bij brief van 22 november 2002 op de conclusie gereageerd.

3. Beoordeling van de middelen van cassatie

3.1. De Rechtbank heeft aan het onteigende pand, bestaande uit een souterrain, bel-etage, eerste, tweede, derde en zolderverdieping, gelegen aan de [a-straat 1] te Amsterdam, een waarde toegekend van f 330.000. De Rechtbank volgde in dit opzicht het advies van deskundigen, die hun waardering van het pand onder meer hadden gebaseerd op hun taxatie van de huurwaarde van het onteigende op f 30.000. De Rechtbank heeft geoordeeld dat deze getaxeerde huurwaarde haar reëel voorkomt. Onderdeel a van middel I bestempelt de taxatie van de huurwaarde op f 30.000 als onbegrijpelijk en voert aan dat de Rechtbank onvoldoende heeft gemotiveerd hoe zij tot een totale huurwaarde van f 30.000 is gekomen. Onderdeel c bestrijdt het oordeel van de Rechtbank dat de deskundigen bij het bepalen van de huurwaarde de zolderverdieping terecht buiten beschouwing hebben gelaten met een rechts- en een motiveringsklacht. Deze onderdelen slagen. Gelet op het in rechtsoverweging 3 van het vonnis vermelde uitgangspunt van de Rechtbank dat ook de zolderverdieping van het pand door [eiser] als woonruimte verhuurd was, valt niet in te zien hoe de omstandigheid dat die zolderverdieping - die volgens het advies van deskundigen tot woning was ingericht - niet permanent voor f 850 per maand werd verhuurd, redengevend zou kunnen zijn voor de gevolgtrekking dat deze verdieping bij het bepalen van de huurwaarde buiten beschouwing moet blijven.

3.2. Onderdeel d van middel I klaagt dat de beschouwingen van deskundigen met betrekking tot de fundering van het pand - waarbij de Rechtbank zich kennelijk heeft aangesloten - tegenstrijdig althans onvoldoende begrijpelijk zijn, nu deskundigen enerzijds adviseerden dat de in 1986 geconstateerde slechte toestand van de fundering een prijsdrukkend effect heeft op de waarde doch anderzijds lieten weten dat zij geen ernstige verzakkingsverschijnselen aan het pand hebben geconstateerd en dat zij voorlopig ervan uitgaan dat het pand, de onteigening weggedacht, niet voor sloop in aanmerking zou komen en bovendien ter zitting nog hebben aangegeven dat zij ervan uitgaan dat de fundering na 1986 is verbeterd. Ook dit onderdeel slaagt. Nu het pand geen ernstige verzakkingsverschijnselen vertoonde en deskundigen ervan uitgingen dat de fundering na 1986 is verbeterd, valt zonder nadere motivering niet te begrijpen waarom de in 1986 geconstateerde slechte toestand van de fundering in de waarde van het onteigende moet worden verdisconteerd. De verwijzingsrechter zal de vraag naar de waarde van het onteigende pand in volle omvang opnieuw moeten onderzoeken. De onderdelen b en e van het middel behoeven daarom niet meer te worden behandeld.

3.3. De Rechtbank heeft aan [eiser], die een coffeeshop exploiteerde in het souterrain van het onteigende pand alsmede in het door hem gehuurde souterrain van het daarnaast gelegen pand [a-straat 2], vergoeding van bedrijfsschade toegekend overeenkomstig de begroting van deskundigen, die gebaseerd was op het verwerven van vervangende huisvesting en de aankoop van of inkoop in een andere coffeeshop of soortgelijke [eiser] passende bedrijvigheid. In die begroting was geen schadepost wegens hogere huisvestingskosten in de vervangende bedrijfsruimte opgenomen, omdat volgens deskundigen de huisvestingskosten in de vervanging het totaal van de kosten van de onteigende bedrijfsruimte en de in de huurontbinding begrepen bedrijfsruimte niet te boven zouden gaan. [eiser] heeft, bij gelegenheid van de pleidooien voor de Rechtbank, hiertegen doen aanvoeren dat dit discutabel is en dat, kort gezegd, een concrete vergelijking moet worden gemaakt tussen enerzijds de te verwachten huisvestingskosten in de vervanging en anderzijds de huurwaarde van de onteigende ruimte en de door [eiser] voor het souterrain van nummer 60 betaalde huur die zeker niet hoog was alsmede dat het, gezien de huidige huurmarkt, maar zeer de vraag is of [eiser] voor eenzelfde bedrag ergens anders zal kunnen huren. Terecht voert middel II aan dat de Rechtbank, door op dit punt de visie van deskundigen te volgen zonder op de door [eiser] daartegen aangevoerde bezwaren in te gaan, haar vonnis onvoldoende heeft gemotiveerd.

3.4. Middel III klaagt dat het vonnis van de Rechtbank onvoldoende gemotiveerd is omdat daarin geen aandacht is besteed aan de stelling van [eiser] dat in de, door de Rechtbank gevolgde, berekening van deskundigen van de bedrijfsschade een bedrag voor de te lijden liquidatieschade op de inventaris ontbreekt. Blijkens de toelichting op deze klacht berust deze op de gedachte dat [eiser] ten gevolge van de onteigening de inventaris op korte termijn dient te verkopen waarbij de verkoopopbrengst lager zal liggen dan de - op f 30.000 begrote - gebruikswaarde van die inventaris, zodat [eiser] schade zal lijden ten bedrage van het verschil tussen de verkoopopbrengst en de gebruikswaarde. Hoewel de Rechtbank in haar vonnis inderdaad niet met zoveel woorden is ingegaan op de in het middel bedoelde stelling van [eiser], kan de klacht niettemin niet tot cassatie leiden. Tot de aan [eiser] toegekende bedrijfsschadevergoeding behoort een bedrag van f 120.000 als koopsom voor een vervangend bedrijf, met inbegrip van goodwill en inventaris, waarop f 5000 als opbrengst uit de verkoop van de inventaris in het onteigende in mindering is gebracht. Kennelijk - en geenszins onbegrijpelijk - was de Rechtbank van oordeel dat [eiser] voor het bedoelde bedrag van f 120.000 een vervangend bedrijf kan kopen met inbegrip van goodwill en een bedrijfsinventaris die gelijkwaardig is aan de bedrijfsinventaris in het onteigende, zodat de liquidatie van de laatstbedoelde bedrijfsinventaris geen schade meer meebrengt die aan [eiser] vergoed behoort te worden naast de in het bedrag van f 120.000 begrepen vergoeding voor aanschaf van een andere inventaris.

3.5. De Rechtbank heeft de door de Gemeente aan [eiser] te betalen rente van 5% per jaar over het bedrag waarmee de schadeloosstelling het voorschot te boven gaat, laten ingaan op 1 juni 2001, zijnde de datum waarop het onteigende pand is ontruimd. Zij volgde ook in dit opzicht het advies van deskundigen, die de visie huldigden dat [eiser], zolang hij het voortgezet gebruik om niet van het onteigende genoot, geen nadeel leed door het gemis van het bedrag waarmee de schadeloosstelling het voorschot te boven gaat. Middel IV klaagt dat de Rechtbank de rente pas op 1 juni 2001 heeft laten ingaan, zulks zonder aandacht te besteden aan het door [eiser] tegen de vorenbedoelde visie van deskundigen aangevoerde bezwaar dat hij weliswaar vanaf de datum van inschrijving van het onteigeningsvonnis (31 oktober 1997) tot 1 juni 2001 voortgezet gebruik van het souterrain en van zijn woning heeft gehad, maar dat hij huurinkomsten gederfd heeft van alle andere etages. Deze klacht slaagt. Ingevolge het bepaalde in artikel 40a Onteigeningswet is de dag waarop het vonnis van vervroegde onteigening is ingeschreven in de openbare registers, maatgevend voor de bepaling van de schadeloosstelling. Het bedrag van de schadeloosstelling strekt ter vergoeding van schade die geacht moet worden in haar geheel op die dag te zijn geleden, zodat de gerechtigde tot de schadeloosstelling een bijkomend en hem eveneens te vergoeden nadeel ondervindt indien de schadeloosstelling hem op de inschrijvingsdag niet volledig in de vorm van een voorschot is uitbetaald. Weliswaar kan dit nadeel geheel of ten dele worden goedgemaakt door het voordeel dat de tot schadeloosstelling gerechtigde gedurende de periode tussen de inschrijvingsdatum en de datum van het in artikel 54t Onteigeningswet bedoelde vonnis toevalt wegens voortgezet gebruik om niet van het onteigende, maar de onteigeningsrechter die oordeelt dat vorenbedoeld nadeel geheel of ten dele wordt goedgemaakt door het voordeel van voortgezet gebruik, dient inzicht te geven in zijn begroting van de vorenbedoelde nadelen en voordelen. De Rechtbank heeft evenwel nagelaten inzicht te geven in haar oordeel met betrekking tot dit een en ander.

4. Beslissing

Dit arrest is gewezen door de vice-president E. Korthals Altes als voorzitter, en de raadsheren P.J. van Amersfoort, J.C. van Oven, A.R. Leemreis en C.J.J. van Maanen, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer F.B. Bakels op 4 april 2003.