Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 11-11-2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:4659, HD 200.142.072_01

De Woningstichting is eigenares van een complex in [woonplaats] en zij verhuurt de 69 woningen die in dit complex gelegen zijn. [appellant 1] huurt sinds 21 juli 2009 één van de woningen in het complex.

Het complex bestaat uit een kelderverdieping, begane grond en een 1ste, 2de en 3de verdieping. Op de begane grond en daarboven gelegen verdiepingen ligt een aantal gangen (binnengalerij), waaraan verschillende gelijkvloerse woningen in het complex gelegen zijn. Op de tweede verdieping bevindt zich een binnenplaats die toegang geeft tot een drietal gangen, waaraan diverse woningen gelegen zijn, tot het trappenhuis en de lift en een technische ruimte. Aan deze binnenplaats zijn drie woningen gelegen. Het complex is zo gebouwd dat via het glazen plafond op de derde verdieping licht binnendringt op deze binnenplaats van de tweede verdieping; deze binnenplaats wordt hierna ook vide genoemd.

Voorafgaand aan de toewijzing van de appartementen is door de Woningstichting een informatiebrochure verzonden aan geïnteresseerden, onder wie [appellant 1] en de andere 68 huurders aan wie uiteindelijk een appartement is toegewezen. De brochure bevat plattegronden van de diverse verdiepingen, waarop ook de gemeenschappelijke ruimten worden aangeduid. De vide wordt daarin aangeduid met de benaming “gang 1”.

De vereniging Huurdersbelang stelt zich blijkens de oprichtingsakte van 2 november 2011 ten doel de gezamenlijke belangenbehartiging van haar leden die een appartement huren in het complex.

De vereniging Huurdersbelang heeft bij brief van 6 januari 2012 aan de Woningstichting toestemming gevraagd om een aantal activiteiten te organiseren in de vide, onder meer een carnavalsavond, een St Nicolaasviering, een kerstviering en een nieuwjaarsborrel. Bij brief van 9 januari 2012 heeft de Woningstichting toestemming gegeven voor het gebruik van de vide voor de verzochte activiteiten. Tevens verbond de Woningstichting aan het gebruik van de vide de volgende voorwaarden:

- er mag geen overlast voor de niet aanwezige bewoners worden veroorzaakt;

- het eventueel ten gehore brengen van muziek is toegestaan indien dit niet leidt tot enige overlast;

- na gebruik wordt de vide opgeruimd, schoon en netjes achtergelaten;

(…)

De Woningstichting en de vereniging Huurdersbelang hebben overleg gevoerd over de vaststelling van een nadere regeling met betrekking tot het gebruik van de vide door de vereniging Huurdersbelang. In dat kader is door de Woningstichting een “gebruiksovereenkomst” tussen de Woningstichting en de vereniging Huurdersbelang opgesteld (prod. 56). In reactie daarop is een “Concept huishoudelijk reglement gebruik gemeenschappelijke ruimten [residentienaam]” opgesteld door de vereniging Huurdersbelang (prod. 61). Ten slotte heeft de Woningstichting nog een schriftelijk “Afsprakenkader” (prod. 24 bij MvG) voorgesteld. Tussen de Woningstichting en de vereniging Huurdersbelang is geen overeenstemming bereikt.

Op 26 april 2013 heeft de vereniging Huurdersbelang een driegangen-diner georganiseerd in de vide hoewel de Woningstichting van tevoren schriftelijk kenbaar had gemaakt dat zij voor die activiteit geen toestemming gaf. [appellant 1] heeft deelgenomen aan het diner.

[appellanten]. heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

Ingevolge art. 7:214 BW is de huurder slechts bevoegd tot het gebruik van de zaak dat is overeengekomen en, zo daaromtrent niets is overeengekomen, tot het gebruik waartoe de zaak naar zijn aard bestemd is.

De huurovereenkomst bepaalt dat de huurders recht hebben op het medegebruik van eventueel gemeenschappelijke ruimten. Ingevolge art. 6.4. van de toepasselijke algemene voorwaarden dient de huurder de gemeenschappelijke ruimten overeenkomstig de bestemming te gebruiken en deze bestemming niet te wijzigen.

Ten aanzien van de bestemming van de gemeenschappelijke ruimten bevat de huurovereenkomst geen nadere bepalingen. Wel worden in de algemene voorwaarden een aantal gemeenschappelijke ruimten benoemd, te weten trappenhuizen, liften, kelders, zolders, garages, bergingen, galerijen, tuinen, binnenplaatsen. Ook de benaming binnenplaats, die gelet op de aard en inrichting van de vide overeenkomt met haar verschijningsvorm, biedt op zichzelf onvoldoende aanknopingspunt om te concluderen tot een overeengekomen bestemming. Dat in een aan potentiële huurders toegezonden informatiebrochure de vide wordt aangeduid als gang acht het hof, nu daarvan geen melding meer is gemaakt in de huurovereenkomst, evenmin doorslaggevend om aan te nemen dat partijen de bestemming “gang” zijn overeengekomen.

Vervolgens dient bezien te worden waartoe de vide naar haar aard bestemd is. Daarbij acht het hof van belang dat de vide -blijkens de overgelegde producties- toegang geeft tot een lift, een trappenhuis, een technische ruimte, drie appartementen en drie gangen met appartementen. De situering van de vide is zodanig dat vrijwel alle bewoners vanuit de lift of het trappenhuis van de vide gebruik maken om hun appartement te bereiken (met uitzondering wellicht van de bewoners van een gang die vlakbij de lift begint). Op grond van deze kenmerken komt het hof tot de conclusie dat de vide naar haar aard bestemd is om als verkeersruimte te dienen. Dit brengt mee dat de huurders een recht op medegebruik van de vide als verkeersruimte hebben. Het hof voelt zich gesterkt in deze opvatting nu de huurders die de 69 appartementen betrokken, voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst een informatiebrochure van de Woningstichting hebben ontvangen, waarop de vide als Gang 1 is betiteld.

Deze bestemming van de vide als verkeersruimte staat in de weg aan een exclusief -in de zin van een niet aan toestemming van de Woningstichting onderhevig- gebruiksrecht van de vide door de huurder(s) voor recreatieve doeleinden. Naar het oordeel van het hof is voor een dergelijk ander gebruik ingevolge art. 7:214 BW toestemming van de Woningstichting nodig. Daarbij acht het hof met name van belang dat sprake is van een medegebruiksrecht van alle bewoners om de vide als verkeersruimte te gebruiken. Aanvaarding van het recht van een huurder of een vertegenwoordiging van huurders om de vide voor recreatieve doeleinden te gebruiken zonder dat toestemming is vereist van de Woningstichting, zou ertoe kunnen leiden dat de Woningstichting niet in staat is om haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst jegens andere huurders na te komen.

Het vorenstaande leidt ertoe dat de grieven 2 tot en met 10 falen voor zover zij gericht zijn tegen de dragende overwegingen van de kantonrechter ten aanzien van de bestemming van de vide en de conclusie dat [appellanten]. toestemming behoeft van de Woningstichting voor het organiseren van activiteiten in de vide.

Met grief 10 heeft [appellant 1] nog aangevoerd dat de kantonrechter de verklaring voor recht enkel voor hem heeft uitgesproken en dat die verklaring niet voor andere huurders geldt. De Woningstichting meet, aldus [appellant 1], met twee maten, aangezien zij aan andere huurders wel toestemming geeft om een gemeenschappelijke ruimte te mogen gebruiken als dartruimte.

Het hof oordeelt als volgt. Ingevolge art. 3:302 BW spreekt de rechter op vordering van een bij een rechtsverhouding onmiddellijk betrokken persoon omtrent die rechtsverhouding een verklaring van recht uit. Voor zover [appellant 1] betoogt dat een dergelijke verklaring voor recht ook jegens andere huurders had moeten worden gevorderd, vindt dat standpunt geen steun in het recht. Voor zover [appellant 1] zich beroept op het feit dat de Woningstichting met twee maten meet omdat zij andere huurders toestemming geeft om wel een activiteit te organiseren, overweegt het hof het volgende. De gevorderde verklaring voor recht moet worden gezien in de context van dit geschil, dat zich toespitst op de vraag of [appellanten]. toestemming nodig heeft voor het organiseren van activiteiten in de vide. Naar het oordeel van het hof moet de gevorderde verklaring voor recht, ook in samenhang met het jegens [appellant 1] gevorderde verbod, zodanig gelezen worden dat [appellant 1] toestemming nodig heeft voor een afwijkend gebruik van de gemeenschappelijke ruimten dan het gebruik als verkeersruimte. De omstandigheid dat, overigens onder stringente voorwaarden, aan (een) andere huurder(s) toestemming is gegeven voor het gebruik van een gemeenschappelijke ruimte om te darten is geen beletsel voor toewijzing van de gevorderde verklaring voor recht.

[appellanten]. voert nog aan dat het opgelegde verbod een ontoelaatbare inbreuk op het recht van de huurders inhoudt.

Het hof heeft hiervoor (rechtsoverweging 3.6.4) overwogen dat de vide naar haar aard bestemd is om als verkeersruimte te dienen. In het licht daarvan valt niet in te zien dat het opgelegde verbod een ontoelaatbare inbreuk op het recht van de huurders inhoudt. Deze stelling van [appellanten]. wordt verworpen.

De Woningstichting heeft bij antwoord nog verzocht om het woord “hal” te vervangen door het woord “gang” in de in de beslissing gegeven verboden jegens [appellant 1] en de vereniging Huurdersbelang. Het hof ziet daarvoor geen aanleiding. Dat in de informatiebrochure de vide als gang wordt benoemd is slechts één gezichtspunt in deze zaak. Qua aard en inrichting kan de vide ook worden beschouwd als hal. Voor zover in dit opzicht sprake is van een wijziging van eis, zal die worden afgewezen.