Home

Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 06-03-2018, ECLI:NL:GHARL:2018:2215, 200.199.869/01

Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 06-03-2018, ECLI:NL:GHARL:2018:2215, 200.199.869/01

Gegevens

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
6 maart 2018
Datum publicatie
8 maart 2018
ECLI
ECLI:NL:GHARL:2018:2215
Zaaknummer
200.199.869/01

Inhoudsindicatie

Appellante heeft voldoende onderbouwd dat zij en een medewerker van geïntimeerde een huurverlaging zijn overeengekomen. Beroep op onbevoegde vertegenwoordiging verworpen.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.199.869/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 4815171 CV EXPL 16-1545)

arrest van 6 maart 2018

in de zaak van

[appellante] ,

wonende te [A] ,

appellante,

in eerste aanleg: gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,

hierna: [appellante],

advocaat: mr. H.C.L. Crozier, kantoorhoudend te Sneek,

tegen

Stichting WoonFriesland,

gevestigd te Grou,

geïntimeerde,in eerste aanleg: eiseres in conventie, verweerster in reconventie,

hierna: WoonFriesland,

advocaat: mr. S.A. Frijling, kantoorhoudend te Groningen.

Het hof neemt het tussenarrest van 17 oktober 2017 hierover.

1 Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep

1.1

In genoemd tussenarrest heeft het hof een comparitie van partijen gelast. Deze comparitie heeft op 1 februari 2017 plaatsgevonden. Het proces-verbaal van de comparitie bevindt zich bij de stukken. Aan het proces-verbaal zijn de notities van de advocaten ten behoeve van de comparitie gehecht.

1.2

De vordering van [appellante] strekt ertoe dat het vonnis van de kantonrechter wordt vernietigd en dat de vorderingen van WoonFriesland alsnog worden afgewezen en haar eigen vordering alsnog wordt toegewezen, een en ander met veroordeling van WoonFriesland in de proceskosten.

2 De vaststaande feiten

2.1

De kantonrechter heeft in rechtsoverweging 2 van het vonnis van 30 augustus 2016 de feiten vastgesteld. Tegen deze vaststelling zijn geen grieven gericht en ook overigens is niet van bezwaren gebleken, zodat daarvan kan worden uitgegaan. De door de kantonrechter vastgestelde feiten komen op het volgende neer.

2.2

[appellante] heeft tot 1 augustus 2015 bedrijfsruimte van WoonFriesland gehuurd aan het adres [a-straat] 49 te [A] ten behoeve van de door haar ontwikkelde kinderopvangactiviteiten. De door haar verschuldigde huur (inclusief servicekosten) bedroeg € 2.788,77 per maand en was bij vooruitbetaling verschuldigd.

2.3

Eind 2014 was een achterstand ontstaan in de betaling van de huur. In januari 2015 heeft [appellante] de achterstand ingelopen.

2.4

Naar aanleiding van een gesprek tussen haar en mevrouw [B] (hierna: [B] ) van WoonFriesland heeft [appellante] in een (ook per e-mail verzonden) brief 30 januari 2015 onder meer het volgende geschreven:"Even terugkomend op je vragen:1.Voortzetting huur huidige locatieHet klopt inderdaad dat het mijn voorkeur heeft om op deze locatie te blijven, echter mij is altijd te kennen gegeven dat dit pertinent niet mogelijk zou zijn, omdat het contract zou eindigen per 1 augustus 2015.Aangezien ik ervan uit ben gegaan dat het contract zou eindigen ben ik op zoek gegaan naar andere locaties en ik heb een aantal geschikte locaties gevonden met zeer aantrekkelijke voorwaarden. Ik zit echter niet te wachten op weer een verhuizing en deze locatie bevalt mij erg goed. Mocht het dan ook mogelijk zijn om op deze locatie te blijven, dan hoor ik dat graag, evenals tegen welke voorwaarden. Voor mij is het van belang om te weten wat jullie met de huur kunnen doen en of jullie ook afstappen van indexering.(…)Nu er geen officieel contract is opgesteld van de huidige huursituatie is mij niet bekend wat de opzegtermijn zou zijn en de wijze van opzegging. Om problemen te voorkomen wil ik dan ook duidelijk zijn, namelijk: op grond van de huidige huurvoorwaarden is het voor mij als organisatie niet mogelijk om op deze locatie door te gaan en zeg ik de huur op per 1 augustus 2015.2. Huidige situatie huurverlagingTijdens ons vorige gesprek is ter sprake gekomen dat ik wellicht een huurverlaging zou willen van de huidige huurperiode, omdat het minder gaat met de opvang. (…)Mijn concrete vraag is dan ook of jullie in de mogelijkheid en welwillendheid zijn om de huur te halveren, met ingang van februari tot aan het eind van de huurperiode. (…)"

2.5

In een e-mailbericht van 2 maart 2015 heeft [B] als volgt gereageerd:"Huurverlaging tot einde huurcontract Je vraagt om een huurverlaging van 50% tot eind van de huurperiode. Conform contract is dit tot en met 31-7-2015. Per 1-8-2015 gaat een nieuwe huurperiode in. We willen akkoord gaan met de huurverlaging op voorwaarde dat de huidige huurovereenkomst wordt verlengd met de duur van één jaar en derhalve loopt tot en met 31-7-2016.De huur vanaf 1-8-2015 is 100% van de huidige huur. De huur zal worden geïndexeerd op 1-7-2015.(…)"

2.6

[appellante] heeft in een e-mailbericht van 16 maart 2015 gereageerd op het e-mailbericht van [B] van 2 maart 2015. Op haar beurt heeft [B] op 17 maart 2015 gereageerd op het e-mailbericht van [appellante] van 16 maart 2015. [B] heeft dat gedaan door de tekst van het e-mailbericht van [appellante] aan te vullen. Dat e-mailbericht luidde na de aanvullingen van [B] (die door het hof vet zijn weergegeven) als volgt:"Dank voor je reactie, maar hier kan ik helaas niets mee.(…)Mijn vraag is dan ook nogmaals of jullie bereid zijn om mij tegemoet te komen wat betreft de huur voor de rest van de contractsperiode. Mijn inkomsten zijn simpelweg te laag om alle kosten te dekken en de betaling van de huur beslaat meer dan 2/3 van mijn inkomsten, waardoor ik personeel, belasting, pensioen en andere kosten niet meer kan betalen. Ik ben dus ook steeds aan het goochelen en probeer iedereen wat te geven. Jouw verzoek was helft huur tot einde huurcontract, ik heb daar al akkoord op gegeven.(…)Gekeken naar mijn mogelijkheden en wensen wil ik jullie graag het volgende voorstel doen:(…)2. Ik kom achter met de huur en ik wil graag met jullie hierover een betalingsregeling treffen en verzoek jullie nogmaals om te kijken of er een mogelijkheid is om het huurbedrag te verlagen tot het eind van de contractperiode, bij voorkeur tot maximaal een bedrag van 1500 euro.(…) voor de resterende duur van het huurcontract spreken wij een huurverlaging af van 50% (alleen huur!!!) voorschot op de bijkomende kosten gas/electra blijven gelijk en zullen worden afgerekend met jullie.3. Verder huren wil ik alleen als er geen sprake is van een indexering dit jaar en de huurprijs maximaal 1500 euro per jaar bedraagt, inclusief kosten. Wat mij betreft is voortzetting onderwerp van gesprek, wil jij aangeven wanneer dit jou het beste schikt?(…)"

2.7

In een e-mailbericht van 23 maart 2015 aan [B] heeft [appellante] het volgende geschreven:"Bedankt voor je reactie op mijn mail. Heeft een en ander verduidelijkt.Het feit dat jullie akkoord zijn met een halvering van de huur voor februari tot einde huurcontract, los van het feit of ik wel of niet verder huur, is een enorme opluchting en wordt zeker gewaardeerd. Uitgaande van je akkoord betekent dit dat ik per maand een bedrag van € 1305,55 verschuldigd ben voor huur, inclusief de kosten voor gas, water en elektra (op basis van huurspecificatie)."

2.8

[B] schreef in een e-mailbericht van 30 maart 2015 aan [appellante] :"Zullen we de 16e afspreken, om 16:30 uur? (…)En voor wat betreft de lopende huur: je betaalt € 2611,11 aan huur per maand, met daarnaast nog enkele kosten zoals energie. Jouw berekening van € 1305,55 is dan ook niet correct, wil je deze herzien?"

2.9

Het is uiteindelijk niet tot een verlenging van de huurovereenkomst gekomen.

2.10

Bij e-mailbericht van 7 juli 2015 heeft WoonFriesland [appellante] een betalingsoverzicht gezonden met een specificatie van de huurachterstand die volgens WoonFriesland was ontstaan. Volgens WoonFriesland bedroeg de achterstand, rekening houdend met een teruggave aan stook- en servicekosten, € 10.741.94.

2.11

In een e-mailbericht van 16 juli 2015 heeft [appellante] onder meer het volgende geschreven:“Er zit echter een fout in je berekening, want ik heb met [B] vanaf februari een nieuwe huurprijs afgesproken, namelijk 50% van de voorheen geldende huurprijs exclusief de servicekosten (…). Bijgaand tref je mijn overzicht aan en daaruit kun je lezen dat er nog in totaal verschuldigd is een bedrag van € 2.891,62. Dit bedrag heb ik door tweeën gedeeld en voor het einde van de maand zal een bedrag van € 1.445,81 naar jullie rekening zijn overgemaakt en voor het einde van augustus zal het restant naar jullie rekening zijn overgemaakt.”

2.12

[appellante] heeft het door haar berekende bedrag van € 2.891,62 daadwerkelijk voldaan.

2.13

Op 9 maart 2016 heeft WoonFriesland [appellante] een eindafrekening servicekosten gestuurd voor de maanden januari tot en met juli 2015. De eindafrekening sloot op een aan [appellante] toekomend bedrag van € 417,49.

3 De vordering, het verweer en de beslissing in eerste aanleg

3.1

WoonFriesland heeft [appellante] gedagvaard en betaling gevorderd van een bedrag van € 7.850,42, te vermeerderen met rente, incassokosten en proceskosten. Aan deze vordering heeft zij ten grondslag gelegd dat [appellante] een huurachterstand heeft laten ontstaan en voortbestaan, waarop WoonFriesland het aan [appellante] toekomende bedrag uit de eindafrekening servicekosten in mindering heeft gebracht. WoonFriesland bestrijdt dat overeenstemming is bereikt over de halvering van de (kale) huur. WoonFriesland wilde enkel instemmen met een halvering van de huur onder de voorwaarde dat overeenstemming zou worden bereikt over de verlenging van de huur. Aan die voorwaarde is niet voldaan, aldus WoonFriesland.

3.2

[appellante] heeft verweer gevoerd. Volgens haar is overeenstemming bereikt over een halvering van de kale huur. Daarvan uitgaande heeft zij een bedrag van € 15,- teveel betaald, zodat de vorderingen van WoonFriesland niet toewijsbaar zijn. In reconventie vordert zij het bedrag van € 15,-, het bedrag van € 417,49 op grond van de eindafrekening servicekosten en een bedrag van € 1.000,- aan kosten van juridische bijstand. WoonFriesland heeft verweer gevoerd tegen de reconventionele vorderingen.

3.3

In conventie heeft de kantonrechter overwogen dat de opmerkingen die WoonFriesland op 17 maart 2015 heeft gemaakt in het e-mailbericht van 16 maart 2015 teruggrepen op het eerdere e-mailbericht van WoonFriesland van 2 maart 2015, waarin is aangegeven dat WoonFriesland alleen kon instemmen met een huurverlaging wanneer de huurovereenkomst zou worden verlengd. Er kan dan ook niet worden vastgesteld dat wilsovereenstemming is bereikt over de huurverlaging. De kantonrechter heeft de vorderingen van WoonFriesland in conventie toegewezen. Van de reconventionele vorderingen van [appellante] heeft de kantonrechter de vordering betreffende de eindafrekening toegewezen, omdat niet aannemelijk is geworden dat met deze vordering al rekening is gehouden bij de vordering van WoonFriesland uit hoofde van de huurachterstand. De kantonrechter heeft de overige reconventionele vorderingen afgewezen en [appellante] veroordeeld in de proceskosten in conventie en in reconventie.

4 De bespreking van de grieven