Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 14-02-2017, ECLI:NL:GHARL:2017:1289, 200.205.749/01
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 14-02-2017, ECLI:NL:GHARL:2017:1289, 200.205.749/01
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 14 februari 2017
- Datum publicatie
- 16 februari 2017
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2017:1289
- Zaaknummer
- 200.205.749/01
Inhoudsindicatie
Omschrijving: De verhuurder heeft het verhuurde perceel met daarop een benzineverkooppunt gekocht en is daarmee opvolgend verhuurder geworden. Huurder is door contractsovername opvolgend huurder geworden. De opvolgend verhuurder wil zelf het benzineverkooppunt exploiteren en zegt de huurovereenkomst van grond op. De huurovereenkomst eindigt op de opgezegde dag. Opvolgend huurder wil de door de oorspronkelijke huurder gebouwde tankstation in het kader van het wegneemrecht en de oplevering in oorspronkelijke staat afbreken. Verhuurder vordert in kort geding verbod tot afbraak van het tankstation. Kantonrechter oordeelt in kort geding dat opvolgend huurder geen wegneemrecht heeft van door de oorspronkelijke huurder aangebrachte veranderingen en verbeteren. Bovendien zou het een misbruik van bevoegdheid oplevert. In hoger beroep wordt het vonnis vernietigd. Het hof is van oordeel dat bij contractsovername de opvolgend huurder een wegneemrecht heeft en dat in de gegeven omstandigheden van misbruik van bevoegdheid geen sprake is. Vordering van de opvolgend verhuurder wordt alsnog afgewezen.
Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.205.749/01
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 5565947 \ CV EXPL 16-14318)
arrest van 14 februari 2017
in de zaak van
OK Oliecentrale B.V.,
gevestigd te [A] ,
appellante,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna: OK,
advocaat: mr. J.P.M. Borsboom, kantoorhoudend te Rotterdam,
tegen
Van den Belt Beheer B.V.,
gevestigd te [B] ,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna: Van den Belt,
advocaat: mr. A.E. Klomp, kantoorhoudend te Nijmegen.
1 Het geding in eerste aanleg
In eerste aanleg is geprocedeerd als weergegeven in het vonnis van 9 december 2016 van de kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland, afdeling Privaatrecht, locatie Leeuwarden (hierna de kantonrechter).
2 Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure is als volgt:
- de dagvaarding met grieven d.d. 13 december 2016,
- de memorie van antwoord d.d. 10 januari 2017, met producties 9 en 10,
- de ter gelegenheid van de pleidooien namens OK genomen akte met de producties 4 t/m 8 en 11,
- het gehouden pleidooi op 13 januari 2017, waarbij beide advocaten pleitnotities hebben overgelegd en waarvan proces-verbaal is opgemaakt.
Na afloop van het pleidooi heeft het hof op het pleitdossier arrest bepaald.
De eis van OK in hoger beroep luidt, samengevat, vernietiging van het vonnis van de kantonrechter van 9 december 2016 en, opnieuw rechtdoende, Van den Belt in zijn vorderingen niet-ontvankelijk te verklaren, althans haar vorderingen af te wijzen met veroordeling van Van den Belt in de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen, vermeerderd met de wettelijke rente.
Van den Belt voert verweer en concludeert OK niet-ontvankelijk te verklaren, althans het bestreden vonnis te bekrachtigen, met veroordeling van OK in de proceskosten in hoger beroep.
3 De feiten
Tegen de door de voorzieningenrechter in het bestreden vonnis onder 2.1 t/m 2.9 vastgestelde feiten is geen grief gericht. Ook overigens is niet van bezwaar tegen die feitenvaststelling gebleken. Samen met wat in hoger beroep, mede gelet op de overgelegde en niet weersproken stukken, tussen partijen is komen vast te staan, zijn de feiten als volgt.
Van den Belt exploiteert (circa) 30 tankstations in Noord- en Noord-Oost Nederland. Daarnaast levert Van den Belt brandstoffen, smeermiddelen, reinigingsproducten, onderhoudsproducten, AdBlue en opslagtanks met bijbehoren.
Met ingang van 1 januari 2002 heeft NS Vastgoed B.V. (hierna: NS Vastgoed) aan Kuwait Petroleum Nederland (hierna: Q8) voor de duur van vijftien jaar verhuurd het perceel grond, kadastraal bekend als gemeente Harlingen sectie [Y] nummer [00000] aan de [a-straat] in [C] (hierna: het Perceel). In de huurovereenkomst is over de oplevering de volgende regeling opgenomen:
“Artikel 5 Toestand bij begin en einde huur
(...)
5. Huurder is verplicht bij het einde van de huurovereenkomst, alsmede bij het beëindigen van het gebruik het gehuurde in de oorspronkelijke staat, als vastgelegd in het opgemaakte inspectierapport, aan verhuurder op te leveren. Bij gebreke van een inspectierapport dient huurder het gehuurde in goede staat - geheel ontruimd, vrij van gebruik en gebruiksrechten en behoorlijk schoongemaakt - aan verhuurder op te leveren.
6. Huurder is verplicht bij het einde van de huurovereenkomst, alsmede bij beëindigen van het gebruik, alle zaken die door hem in, aan of op het gehuurde zijn aangebracht of door hem van de vorige huurder of gebruiker zijn overgenomen, op eigen kosten te verwijderen. Met toestemming van verhuurder kan hiervan worden afgeweken. Voor zaken die met toestemming van verhuurder niet hoeven te worden verwijderd en in, aan of op het gehuurde achterblijven, is verhuurder geen vergoeding verschuldigd.”
Q8 heeft op het Perceel een tankstation gerealiseerd en in exploitatie genomen.
Bij koopovereenkomst van 16 december 2013 heeft Q8 aan FuelPlaza B.V. (hierna: FuelPlaza) het tankstation verkocht. Volgens opgave van Q8 had zij voor het realiseren van het tankstation een bedrag van € 969.078,78 geïnvesteerd en was de boekwaarde van die investering op het moment van verkoop € 391.902,80. FuelPlaza is met toestemming van NS Vastgoed vanaf 16 december 2013 voor Q8 als huurder in de plaats gesteld. FuelPlaza is op enig moment met OK gefuseerd.
NS Vastgoed heeft het Perceel aan Van den Belt verkocht en op 22 maart 2016 aan Van den Belt geleverd. Van den Belt is sedertdien (opvolgend) eigenaar/verhuurder van het Perceel.
Bij brief van 22 juni 2016 heeft Van den Belt de huurovereenkomst met OK opgezegd tegen 31 december 2016. Van den Belt wenst op het Perceel een onbemand tankstation te exploiteren en heeft in de brief aangegeven bereid te zijn met OK te overleggen over de overname van het gebouwde tankstation.
Bij e-mailberichten van 19 augustus 2016 en 17 oktober 2016 heeft OK Van den Belt bericht dat zij de intentie heeft het tankstation volledig te ontmantelen en het Perceel overeenkomstig de huurovereenkomst leeg en ontruimd op te leveren. Voorts heeft OK in die brief bij Van den Belt geïnformeerd of Van den Belt bereid is het Perceel aan OK te verkopen.
Van den Belt heeft bij brief van 1 november 2016 OK laten weten, dat zij wordt vrijgesteld van de contractuele verplichting het Perceel in de oorspronkelijke staat op te leveren en dat Q8 het tankstation heeft opgericht, zodat aan OK geen wegbreekrecht toekomt. Voorts heeft Van den Belt laten weten dat zij geen voornemen heeft het Perceel te verkopen.
Op 23 november 2016 heeft OK Van den Belt meegedeeld dat op 12 december 2016 een aanvang zal worden gemaakt met de ontmanteling van het tankstation, hetgeen haar advocaat op 28 november 2016 heeft herhaald.
Bij aangetekend verzonden brief van 5 december 2016 heeft de advocaat van Van den Belt OK gesommeerd te bevestigen dat niet tot sloop van het tankstation zal worden overgegaan bij gebreke waarvan een kort geding procedure in het vooruitzicht wordt gesteld.
Op 30 december 2016 heeft OK rond het Perceel een hek geplaatst. Aan dit hek is een bord bevestigd met daarop de mededeling: “Hier oefent OK Oliecentrale haar retentie- c.q. opschortingsrecht uit.”