Gerechtshof Amsterdam, 09-07-2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:2555, 19/00038
Gerechtshof Amsterdam, 09-07-2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:2555, 19/00038
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 9 juli 2019
- Datum publicatie
- 2 januari 2020
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2019:2555
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBAMS:2018:8714, (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan
- Cassatie: ECLI:NL:HR:2020:939
- Zaaknummer
- 19/00038
Inhoudsindicatie
De door gemeente Amsterdam gehanteerde methode en toegepaste factoren voor het berekenen van erfpachtcorrecties zijn deugdelijk. De gemeente is niet verplicht om uit een brede waaier aan mogelijke schattingen van de erfpachtcorrectie de meest waarschijnlijke of de beste te kiezen. Voldoende is dat de gemeente op zorgvuldige wijze, reële, goed verdedigbare keuzes maakt.
Uitspraak
Kenmerk 19/00038
9 juli 2019
uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar,
(gemachtigde: mr. H. Oderkerk),
en het incidenteel hoger beroep van
[X] , wonende te Amsterdam, belanghebbende,
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AMS 18/1696 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 31 januari 2017 op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde (hierna: WOZ-waarde) van de onroerende zaak bekend als [A-straat 1] te Amsterdam (hierna: de Woning) op de waardepeildatum 1 januari 2016 voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 910.500 (hierna: de WOZ-beschikking). In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het kalenderjaar 2017 bekend gemaakt.
Na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 15 februari 2018, de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Belanghebbende heeft tegen voormelde uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Bij uitspraak van 7 december 2018 heeft de rechtbank daarop als volgt beslist (in deze uitspraak wordt belanghebbende ook wel aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):
“De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- stelt de WOZ-waarde van de onroerende zaak [A-straat 1] in Amsterdam voor het belastingjaar 2017 vast op € 900.000;
- bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de bestreden uitspraak;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 46 aan [X] te vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van [X] tot een bedrag van € 1644,25.”
Het door de heffingsambtenaar tegen de uitspraak van de rechtbank ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 11 januari 2019 en aangevuld bij brief van 28 februari 2019. Belanghebbende heeft op 18 april 2019 een verweerschrift ingediend en daarbij incidenteel hoger beroep ingesteld.
Op 19 en 29 april 2019 heeft het Hof nadere stukken van belanghebbende ontvangen.
De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof van de gelegenheid gebruik gemaakt om mondeling zijn zienswijze omtrent het incidenteel hoger beroep naar voren te brengen en daarbij aangegeven dat hij heeft afgezien van zijn recht ex artikel 8:110, derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) om schriftelijk op het incidenteel hoger beroepschrift te kunnen reageren.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 april 2019. Aldaar zijn verschenen namens belanghebbende voormelde gemachtigde, [A] , [B] ,
[C] , en [D] . Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen mr. H. Oderkerk, [E] , [F] , [G] , [H] en [I] .
Onderhavige zaak is tegelijkertijd behandeld met de zaken met kenmerken 17/00515, 19/00071 en 19/00072. Al hetgeen in de ene zaak is vermeld of verklaard, wordt eveneens geacht te zijn vermeld of verklaard in de andere gelijktijdig behandelde zaken.
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
Het Hof stelt de feiten als volgt vast.
Belanghebbende is erfpachter van de Woning. De grond met daarop de Woning is eigendom van de erfverpachter, zijnde de Gemeente Amsterdam.
De Woning betreft een tussenwoning aan het water gelegen met twee parkeerplaatsen. De Woning is 226 m2 groot, en de kavel in totaal 339 m2 inclusief een dijklichaam.
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de Woning vastgesteld op € 910.500. Hij heeft deze waarde onderbouwd met behulp van de vergelijkingsmethode. De vergelijkingsobjecten die hij heeft gebruikt zijn de woningen op de adressen [A-straat 2] en [A-straat 3] en [B-straat 1] .
De vergelijkingsobjecten zijn gebouwd op grond die voor 50 jaar in erfpacht is uitgegeven (periode 1). De erfpachters zijn voor het gebruiksrecht van de grond een vergoeding verschuldigd (de canon). Na periode 1 wordt een nieuwe canon vastgesteld (voor periode 2). De nieuwe canon zal worden vastgesteld op basis van de grondwaarden van dat moment, welke grondwaarden vermenigvuldigd worden met het dan geldende canonpercentage. Het college van burgemeester en wethouders stelt de canonpercentages elk kwartaal vast op basis van het rendement van staatsleningen, verhoogd met een opslag.
De burgemeester van Amsterdam heeft op 12 februari 2019 op schriftelijke vragen van een gemeenteraadslid naar aanleiding van de rechtbankuitspraak van 7 december 2018 (ECLI:NL:RBAMS:2018:8714, r.o. 6.1 tot en met 9.1), waarin de rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de erfpachtcorrectie (zie hierna rechtsoverweging 5.2.2) niet te hoog is vastgesteld, geantwoord:
“Antwoord vraag 1, 2 en 3:
Wat de lopende bezwaar- en beroepsprocedures betreft is van belang dat de Rechtbank Amsterdam inmiddels in een aantal vergelijkbare procedures hetzelfde standpunt heeft ingenomen en de betreffende WOZ-waardes heeft verlaagd met respectievelijk 0,83%, 1,1% en 1,58%. De rechtbank heeft overigens niet nader aangegeven welke aanpassingen naar haar oordeel nodig zijn.
Deze uitspraken zijn voorlopig, Belastingen is in hoger beroep gegaan tegen deze uitspraken. Mede in het licht dat de berekeningswijze van de erfpachtcorrectie gedurende vele jaren stand heeft gehouden in de vele juridische procedures voor de Rechtbank Amsterdam, het Hof en de Hoge Raad.
Belastingen heeft het Hof Amsterdam gevraagd enkele representatieve hoger beroepen met erfpachtcorrectie versneld en gebundeld in behandeling te nemen. De verwachting is dat de uitspraken in deze zaken kort voor de zomer van 2019 worden gedaan. De uitkomsten van deze uitspraken kunnen daarom pas worden meegenomen in de WOZ-beschikkingen van 2020.
De uitspraak van de Rechtbank Amsterdam wordt beschouwd als een duidelijk signaal dat de berekeningssystematiek nader dient te worden geëvalueerd en indien nodig te worden geactualiseerd dan wel herijkt. Belastingen is van oordeel dat gezien de uitspraken van de Rechtbank Amsterdam enige aanpassing van de erfpachtcorrectie vanaf 2020 in de rede ligt.
Om te onderbouwen en te bepalen of, en zo ja, op welke onderdelen de berekeningssystematiek dient te worden herzien, is een grondige en zorgvuldige wetenschappelijke analyse noodzakelijk. Belastingen heeft dit proces in gang gezet, waarbij enkele hoogleraren vastgoed en lokale belastingen van verschillende universiteiten betrokken zijn. Het onderzoek leidt naar verwachting niet tot een fundamentele wijziging van het berekeningsmodel, maar kan wel aanleiding zijn om onderdelen uit dat model aan te passen of wegingsfactoren te herzien.
Het zorgvuldig uitvoeren van het onderzoek, het vertalen van de uitkomsten naar een gewijzigde berekeningssystematiek en het testen en verankeren van de berekeningssystematiek in het informatiesysteem van Belastingen zal gelet op de complexiteit en de ervaringen van de betrokken deskundigen naar verwachting minimaal 6 maanden duren.
Rekening houdend met de eerdere uitspraken, en vooruitlopend op het onderzoek, heeft de inspecteur van de gemeentelijke belastingen besloten in 2019 eenmalig een verlaging van de WOZ-waarde toe te passen van 2% voor woningen op erfpachtgrond.
De uitspraak van de rechtbank heeft overigens geen consequenties voor de onherroepelijk vastgestelde WOZ-waarden.”
3 Geschil in hoger beroep en incidenteel hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is in (incidenteel) hoger beroep de hoogte van de WOZ-waarde van de Woning in geschil.
Het geschil spitst zich toe op het volgende:
-
heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met het dijklichaam waarvoor een vrijstelling geldt?
-
is het object aan de [B-straat 1] wel vergelijkbaar met de Woning en zijn de overige vergelijkingsobjecten wel voldoende vergelijkbaar met de Woning?
-
is door de heffingsambtenaar terecht geen rekening gehouden met de beperkte diepte van het water bij de woning?
-
is door de heffingsambtenaar terecht geen rekening gehouden met het uitzicht op de hoogspanningsmasten en de hockeyvelden?
-
zijn de erfpachtcorrecties bij de vergelijkingsobjecten niet te hoog berekend? Belanghebbende beantwoordt deze vragen ontkennend. De heffingsambtenaar betwist belanghebbendes standpunten. Belanghebbende bepleit een verlaging van de WOZ-waarde primair tot € 869.000 en subsidiair tot € 888.000.
-
Heeft belanghebbende op basis van een algemeen beginsel van behoorlijk bestuur recht op verlaging van de WOZ-waarde met 2%? Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend; de heffingsambtenaar ontkennend.
-
Is de heffingsambtenaar gehouden de WOZ-waarde naar beneden af te ronden op hele duizendtallen, zodat de waarde op € 910.000 dient te worden bepaald?
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen partijen daaraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar het proces-verbaal van het verhandelde ter zitting dat partijen nog zal worden toegezonden.